הקדש וסווגי קרקעות 

מאמר בעניין הקדש, הקדש במקרקעין,וסווגי קרקעות.

הקדש: במקורו, המושג הקדש מציין את הנכסים שבבעלות האל, המושג כולל נכסים שאדם ייחד לבית המקדש ומשום כך הם אינם בבעלותו יותר, ההקדש עפ"י ההלכה, הוא אישיות משפטית נפרדת, והנכסים הופרשו בדרך כלל לצדקה, להקדש ממונה אפוטרופוס, האישיות המשפטית של ההקדש מוגבלת , היא עצמה אינה כשרה לעשות פעולות משפטיות אלא רק נושא לחובות וזכויות, כעין קטין או פסול דין, למשל אצל הקטין, הנכסים רשומים על שם הקטין אולם הוא אינו יכול לעשות בהם שום פעולה ורק נכסיו יכולים לפעול לטובתו, האפוטרופוסים (הנאמנים) אינם אורגן של ההקדש אלא הם מוסמכים על ידי בין הדין, לנהל את ענייני ההקדש, ומעשיהם מחייבים אותם ולא את ההקדש.

החוק הרלוונטי להקדש הוא דבר המלך במועצה על ארץ ישראל 1922-1947 סעיף 53 (3) : "לבתי הדין הרבניים של העדה יהא.... שיפוט יחיד בכל הנוגע ליצירתו או להנהלתו הפנימית של ווקף או הקדש דתי שנועדו לפני בית דין הרבני לפני דיני ישראל".

הקדש פרטי וציבורי : הקדש פרטי הינו למעשה נאמנות עליה מכריז היוצר ובה הוא מקדיש את נכסיו לנאמנות. הקדש פרטי הוא נאמנות לטובת נהנה מסויים או למטרה פרטית, הקדש ציבורי הוא הקדש למטרה ציבורית. הקדש ציבורי טעון רישום ברשם ההקדשות והוא דומה בכלליו לעמותות או מוסדות ציבור. ההקדש הפרטי הוא מוסד קנייני בו מועבר הקניין מהיוצר לנהנה, והיוצר יכול להעביר את הבעלות לנהנה ללא הסכמתו ומאותו רגע שהנאמן מעביר את הזכות לנהנה, הוא כבר לא בעלים של הנכס. ואינו יכול להנות ממנו.

דרישת כתב: ס' 17 לחוק הנאמנות תשל"ט – 1979 קובע כי יצירת הקדש טעונה מסמך בכתב, הקדשת נכסים לטובת נהנה או למטרה כלשהיא טעונה מסמך בכתב, שנקרא כתב הקדש. בכתב ההקדש מביע יוצר ההקדש את כוונתו ליצור הקדש וקובע את מטרותיו נכסיו ותנאיו.

הקדש במקרקעין : כהקדמה לאופן בו נוצר הקדש במקרקעין, ראיתי לנכון לתאר קודם את אופן סווג הקרקעות על פי החוק העותומאני : המג'לה – הוא ספר החוקים התורכי, והוא בא בין היתר לפתור את המחלוקות בנושא הקרקעות. כתוצאה מהחוק נוצרו חמשה סוגי קרקעות: 1. מולכ – בעלות פרטית. 2. מירי – בבעלות המדינה. 3. מוקופה – קרקע הקדש לצורכי דת. 4. מתרוכה – לצרכי ציבור 5. מוואת- קרקעות שאינן ניתנות ואינן מיועדות לשום שימוש.

מולכ: קרקע בבעלות פרטית. לפי המג'לה, מי שרכש מולק, רכש את הקרקע, מה שמעליה ומה שמתחתיה, מולכ נמצאת בדרך כלל בערים ובכפרים והיא מונה ארבעה סוגים : 1. מגרשים לבנייה ששטחם לא עולה על 1/2 דונם. 2. קרקעות שהסולטן החליט לתת למישהו תמורת תשלום ולכן הופכת להיות פרטית. 3. עושריה – בעל הקרקע היה משלם מס לשלטונות, בעלי הקרקעות היו מוסלמים או מתאסלמים אשר קיבלו את הדת על עצמם, עם הכיבוש התורכי. 4. חרג'ה – בעלי קרקעות לא מוסלמים אשר שילמו מכס על הקרקע מבלי שום קשר ליבול.

מירי: מלשון אמיר , לפי האמונה המוסלמית, כל הקרקעות שייכות לאל, האמיר הוא נציג האל ולכן הוא גם הבעלים של הקרקע ולכן הוא לא יכול להפוך קרקע מסוג מירי למולכ ועליו לקבל את אישורו של בית הדין השרעי לביצוע הפעולה. על קרקע מירי לא ניתן להקים בית קברות – רק על קרקע מולכ.

קרקע מירי ניתנה לעיבוד לאחר הכיבוש , לחיילי צבאו של הסולטן או לתושבים מקומיים תמורת תשלום, העיבוד לא הקנה להם בעלות, גם הסולטן לא ראה עצמו כבעלים של קרקע מירי, זכות השימוש בקרקע מירי לא פסקה לעולם, אלא אם עזב אותה המעבד לתקופה של יותר משלוש שנים ברציפות, שאז הוא ויתר על זכותו וזה נקרא "תצרוף".

מתרוכה: קרקעות בבעלות המדינה שניתנו לציבור לשימוש כללי, קרקע כזאת נוצרת כאשר לא זוכרים למי היא היתה שייכת מלכתחילה או שאף אחד לא בא ולא טען לבעלות, ואז היא הופכת למתרוכה.

מווקפה : מלשון ווקף – המביע איסור שימוש על הקרקע לטובת הפרט, הקרקע מיועדת למטרות קדושה של עבודת האל – הקדש.

ההקדש נוצר באופן הבא: יוצר ההקדש נקרא "ווקיף" הוא מקדיש את הקרקע באמצעות שטר הקדש בבית דין דתי. על ההקדש צריך למנות מנהל שינהל את הקרקע, לו קוראים "מתוואלי", מרגע שעושה ההקדש הקדיש את הקרקע הוא לא יכול להתחרט והקרקע אינה יכולה לשנות את מצבה המשפטי. לפי חוק הקרקעות העותומני ניתן ליצור שלושה סוגי הקדשים בקרקע מירי:

א.                  העברת הכנסות מהקרקע לטובת הנהנים ממנה.

ב.                   הענקת הזכות לשימוש בקרקע (תצרוף) לנהנים מההקדש.

ג.                    שילוב של השניים.

את ההקדש יכול בעל הרכוש להקדיש לבני משפחתו, זהו "ווקף דורי" כך הוא מעניק את הזכות ליהנות מפירות ההקדש לילדיו והם רשאים להעביר לילדיהם,

מוואת: קרקע מתה הנמצאת במקום שומם, מקובל לאמר כי קרקע זו נמצאת במרחק "צעקה" היינו המקום האחרון המרוחק בו ניתן לשמוע את תפילת המואזין, בקצה הכפר.

יש לציין כי מחייה קרקע מוואת, ומעד אותה מקבל את זכות השימוש בה והיא הופכת לקרקע מירי, הוא חייב לקבל רישיון בה מאת הממונה על המקרקעין שאם לא כן היא הופכת לקרקע מתרוכה.

ואיך זה רלוונטי לימינו? לאחרונה התפרסם פסק דין, אודות מחלוקת לגבי הקדש שטען לזכות במקרקעין ונעשתה אבחנה בפסק הדין מתי הקדש הוא אמיתי ומתי לא. בית המשפט קבע כי משאין מחלוקות שכאשר מדובר בקרקע מסוג מירי (כזכור קרקע השייכת לאמיר/למדינה), כאשר קרקע מסוג זה רשומה על שם הקדש שנעשה, ההקדש הינו "הקדש לא אמיתי" – "הקדש ע'יר סחיח" או "הקדש תכסיסאת" שכן הקדש אמיתי ניתן לעשות רק מקרקע מסוק מולק (קרקע בבעלות פרטית) , וכדי להקדיש קרקע מירי בתור הקדש אמיתי , יש לקבל צו מיוחד מאת השולטן, שבו מעביר השולטן את הקרקע מסוג מירי לסוג מולכ.

ואיך זה בכל זאת רלוונטי אלינו? בימים אלו, של מצוקת דיור ועליית מחירי הדירות, צפים ועולים סכסוכי קרקעות מסוגים שנים ששורשיהם נעוצים בהלכות ישנות מאוד. ולפעמים על מנת שבית המשפט יוכל להכריע בעניין סכסוך קרקעות עכשווי, אין מנוס מלחזור להלכות הקודמות והישנות, לחוק העותומאני, להלכה היהודית ולהליכי הסדר הקרקעות והקדסטר בימי המנדט הבריטי, ומשם לכאן, עלול כל אדם שאינו מקפיד לרשום את דירתו ברשם המקרקעין, להגיע לסיטואציה, כי על מנת ל"הציל" את הנכס שברשותו, ימצא עצמו עלול חוזר אחורה מאות בשנים ואולי, גם לקבל אשור "מהשולטן" לבעלות על ביתו.

קריאה מהנה.

אין הנ"ל מהווה ייעוץ משפטי אולם כן הדבר מהווה המלצה לדאוג לרישום מסודר של הנכס שלכם בפנקסי המקרקעין.

צביה חן בת חיים עו"ד.

אשקלון .