סייגים לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים 

הכלל הוא כי יינתן פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים המשמשת את המשפחה, אחת ל- 4 שנים. פטור זה אינו מוקנה באופן אוטומטי . על מנת לזכות בפטור זה על המוכר לעמוד במספר קריטריונים,סייגים ומכשולים רבים אותם עליו לקחת בחשבון לפני ביצוע המכירה.


להלן פרוט חלק מהמכשולים מהם כדאי להיזהר:

בקשה לפטור - אחד התנאים לקבלת הפטור הינו הגשת בקשה בטופס מיוחד במועד הגשת ההצהרה על מכירת הדירה (טופס מש"ח). אי עמידה בתנאי זה עלולה כשלעצמה לשלול את הזכאות לפטור.

דירה שאינה משמשת רק למגורים - הפטור ניתן לדירה ששימשה בעיקרה למגורים. מכאן, שהחוק מאפשר שימושים נוספים בדירה (למשל הקצאת חדר אחד לצרכי עסק), אך חשוב שהשימוש הנוסף יהא טפל לשימוש העיקרי כמגורים, ויתר מכך - שלא ישתרע על פני שטח של 50% ומעלה משטח הדירה - אחרת יישלל הפטור.

פעילות עסקית - בפעילות מרובה של מכירה/קניה של דירות תוך תקופה קצרה, לא יהיה תוקף לפטור ממס שבח, זאת כיוון שפעילות מסוג זה תחשב כפעילות עסקית אשר תמוסה במסגרת מס הכנסה.


תא משפחתי כמוכר אחד - על פי החוק יחשבו בני זוג החיים יחד וכן ילדיהם הקטינים (שטרם מלאו להם 18 שנים) למעט ילדים נשואים, כמוכר אחד, כתא משפחתי אחד, לצורך הוראות הפטור. לפיכך, בקביעת מספר הדירות בבעלות המוכר ותדירות מכירתן יובאו בחשבון כל הדירות שבבעלות התא המשפחתי ואם נמכרה דירה על ידי מי מבני התא המשפחתי, יראו את כל בני התא המשפחתי כאילו כל אחד מהם מכר דירה.

מכירת חלק מהזכויות בדירה ?הפטור ממס שבח יינתן רק במכירת כל זכויות המוכר בדירת מגוריו. לפיכך במקרב בו מכר המוכר חלק מזכויותיו בדירה יישלל הפטור.


מכירת דירה יחידה - הפטור ממס שבח במכירת דירה מגורים יחידה יינתן בתנאי שהמוכר לא מכר ב- 18 החודשים האחרונים דירת מגורים אחרת ובתנאי שב- 4 השנים שקדמו למכירה לא היו למוכר בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת.

דירה חלופית -במידה והמוכר קנה דירה נוספת, חלופית, ב- 18 החודשים שקדמו למכירה של הדירה הראשונה, הוא עדיין יהיה זכאי לפטור במכירה הראשונה כאילו מכר "דירה מגורים יחידה". על פי מדיניות רשויות המס, במכירת הדירה החלופית לא ניתן יהיה לנצל את הפטור של דירת מגורים יחידה (18 חודשים), אלא יש להמתין 4 שנים וכך לזכות בפטור האחר .

מכירת דירה שנתקבלה במתנה - דירה שנתקבלה במתנה ניתן יהיה למוכרה בפטור ממס שבח רק לאחר תקופת צינון הקבועה בחוק.. תקופות הצינון נעות בין 1 ל- 4 שנים ומושפעות מקרבתו המשפחתית של נותן המתנה (הורה או לא), ממצבו המשפחתי של מקבל המתנה ומהשאלה האם התגורר בדירה.

· אם מוכר הדירה (נותן המתנה) גר בה באופן קבוע יוכל מקבל המתנה למוכרה לאחר תקופת צינון של שלוש שנים.

· אם מוכר הדירה הינו הורה תתקצר תקופת הצינון ומקבל המתנה יוכל למכרה כעבור שנתיים .

· אם מקבל המתנה נשוי יוכל מכור את הדירה כעבור שנה.

· אך לעומת זאת, אם מוכר הדירה לא גר בה באופן קבועמקבל המתנה יצטרך להמתין ארבע שנים בטרם יוכל למוכרה.

· אם מוכר הדירה הוא הורה יוכל מקבל המתנה למכרה כעבור שלוש שנים.

מתנה מאח לאח (בגירים) או מילד בגיר להורה "שורפת" פטור ומחייבת המתנה של 3-4 שנים. לעומת זאת, מתנה בתוך התא המשפחתי (הורים + ילדים קטינים) לא מחייבת המתנה של תקופת צינון.

מכירת דירה שהתקבלה בירושה ?לדירות שנתקבלו בירושה, ניתן פטור בנוסף לפטור הכללי אחת ל- 4 שנים, ואינו תלוי במספר הדירות שיש ליורש או למספר הפטורים שניצל בעבר.

פטור זה יינתן בהתקיים כל התנאים הבאים:
(א) המוכר הוא בן זוגו או צאצא של המוריש או בן זוגו של צאצא של המוריש;

(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
(ג) אילו היה המוריש בחיים והיה מוכר את דירת המגורים היה פטור ממס בשל המכירה.
מאידך, הורה שירש מילדו דירה לא יזכה לפטור האמור.

מכירת דירה בבניה - דירה (או זכות לדירה) שבנייתה טרם הסתיימה אינה בגדר "דירת מגורים" ועל כן אינה זכאית לפטורים שבחוק. במקרה בו נמכרת דירה שחלקה בשלבי בנייה וחלקה משמש למגורים (למשל דירה הנמצאת בשלבי הרחבה) יש לקחת בחשבון שכל הדירה עלולה להיחשב כדירה בבניה, או שהפטור יינתן רק בגין מרכיב התמורה המיוחס לחלק הגמור הנחשב לדירת מגורים ולא לחלק בבניה הנחשב זכות אחרת במקרקעין.

פטור בחילוף דירת מגורים - פטור זה הינו למעשה דחיית מס, עבור חילוף דירת מגורים אחת בדירת מגורים אחרת. "פטור" זה תקף לגבי מכירות של דירות מגורים בתקופה שמיום 7.11.01 עד ליום 31.12.06, והוא יינתן בכפוף למילוי התנאים הבאים:

(א) המוכר מסר הודעה לרשויות המס בה ביקש לקבל את הפטור.

(ב) המוכר רכש בתוך השנה שלפני המכירה או השנה שלאחריה דירת מגורים חלופית.

(ג) שווי הדירה החלופית אינו נופל משווי הדירה הנמכרת (אם השווי נמוך יותר - יינתן פטור חלקי).

(ד) המכירה איננה לקרוב משפחה.

פטור זה כדאי לנצל אך ורק כאשר לא נותרה בידי המוכר כל עילת פטור אחרת. פטור זה הינו דחיית מס, ומוכר אשר ניצל את הפטור יחויב תמיד במס במכירת הדירה החלופית.



רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה מיועדת בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.