לאלו מאיתנו השוקלים לרכוש בית או דירה מציעים הבנקים למשכנתאות מגוון רחב של מסלולי משכנתא בתנאים שונים. משכנתא היא למעשה הלוואה גדולה המשמשת לרכישת נכס נדל"ני הכוללת ריבית כמו כל הלוואה ונפרסת לטווח של שנים רבות. להלן הסבר קצר על מסלולי המשכנתא הבסיסיים המוצעים בישראל.
משכנתא צמודה בריבית קבועה
מסלול זה של משכנתא כולל ריבית קבועה הנקבעת מראש בעת חתימת הסכם ההלוואה. המשכנתא למעשה צמודה אך ורך למדד. יתרונו של מסלול זה הוא ביציבותו שכן אין הוא תלוי בשינויים בריבית במשק. כמו כן, אם הריבית במשק נמוכה ניתן לנצל זאת ולקחת משכנתא מסוג זה וליהנות מריבית נמוכה לאורך כול תקופת ההחזר. החיסרון הוא ההצמדה לממד שעולה באופן קבוע. מסלולי משכנתא צמוד מדד עלולים לגרום לעלייה של עשרות אחוזים בהחזר החודשי במהלך השנים. מסלול זה מומלץ אך ורק ללווה שסולד באופן קיצוני מאי וודאות כלשהי ביחס למשכנתא.
מסלולי משכנתא בריבית משתנה
במסלול זה ריבית המשכנתא מתעדכנת בהתאם לעדכוני הריבית במשק בתחנות קבועות מראש במהלך תקופת החזר ההלוואה. במסלולי משכנתא מסוג זה משתמשים ב"עוגן" חיצוני כמדד לריבית במשק, העוגן נקבע בעת חתימת חוזה המשכנתא. עוגן נפוץ בקרב מסלולי משכנתא מסוג זה הוא הריבית הממוצעת למשכנתאות של בנק ישראל. משכנתא בריבית משתנה הינו מסלול בעל סיכון שכן אם תהייה עליה בריבית במשק הלווים עלולים לשלם סכום גבוה מכפי שציפו.
מסלולי משכנתא בריבית פריים
ריבית הפריים היא הריבית של בנק ישראל בתוספת של 1.5% , ריבית ההלוואה במסלול זה היא ריבית הפריים פלוס או מינוס אחוז הנקבע בעת חתימת חוזה המשכנתא. חשוב לשים לב במסלול התלוי בריבית פריים לכך שבנק ישראל מעלה מפעם לפעם את הריבית בשנים האחרונות.
משכנתא צמודה למט"ח
מסלולי משכנתאות צמודי מט"ח מתאימים לבעלי הכנסה במטבע הזר אליו צמודה המשכנתא. התנודתיות הגבוהה בשוק המטבע הזר הופכת את מסלול במשכנתא הנ"ל לחסרת יציבות כשהריבית עשויה להשתנות רבות במהלך תקופת ההחזר. במשכנתא דולרית למשל הריבית משתנה על פי נוסחה אשר הפרמטרים שלה כוללים את שער הדולר וריבית הלייבור (ריבית הנקבעת על ידי הבנקים הגדולים בלונדון).
מסלולי משכנתא משולבים
בנקים למשכנתאות מציעים ללווים פוטנציאלים לשלב בין מסלולי משכנתא שונים על מנת לפזר את גורם הסיכון במשכנתא – הריבית. ניתן למעשה להרכיב תמהיל משכנתא ממספר מסלולי משכנתא כשכול מסלול הינו הלוואה בפני עצמה המהווה אחוז מסך המשכנתא. סכום ההחזר החודשי יחושב על פי ההחזר והריבית לכול מסלול בנפרד, כל תשלומי המסלולים יחדיו ירכיבו את סכום ההחזר החודשי.
