במסגרת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 -2012 שעבר לאחרונה בקריאה שלישית, נוספה חלופה נוספת בהגדרת עסקת אקראי לחוק מס ערך מוסף (ראה מבזק מס מספר 373).
במסגרת חלופה זו מכירת זכות במקרקעין ע"י מוכר (שאינו עוסק במקרקעין) לקבוצת רכישה תחשב אף היא כעסקת אקראי.
נעיר כי החבות במע"מ תיוותר על המוכר שכן בהתאם לנוסח החוק אין בסמכותו של שר האוצר להעביר, כמו בעסקאות אקראי אחרות, את חבות המע"מ אל הקונה.
תחולתה של הוראה זו הינה על עסקאות שנעשו החל מיום 1 בינואר 2011, למעט " עסקת אקראי של מכירת זכות במקרקעין שהיא מימוש זכות לקבלת זכות במקרקעין או מימוש אופציה לפי פרק חמישי 2 לחוק מיסוי מקרקעין, שדווחה למנהל עד ליום 18 לאוקטובר 2010 ".
(הדגשה שלנו – א.א.ח)
כך נקבע למעשה כי גורם מארגן אשר חתם על הסכם אופציה ודאג לדווח עליה בהתאם להוראות סעיף 49י(א)(7) עד ליום 18 באוקטובר 2010, ייהנו חברי קבוצת הרכישה שאורגנו על ידו, מתחולת הדין הישן, דהיינו אי חיוב עסקת הרכישה במע"מ, גם אם מכירת המקרקעין בפועל לקבוצת הרכישה בוצעה לאחר 1 בינואר 2011.
גם חוק מיסוי מקרקעין תוקן במסגרת חוק המדיניות הכלכלית (ראה מבזק מס מספר 355) ובמסגרתו נקבע שעל הרוכשים במסגרת "קבוצת רכישה", יוטל מס הרכישה בין אם זו דירת מגורים או מבנה אחר על "שווי המכירה" של הנכס הבנוי ולא רק על שווי הקרקע.
הוראה זו תחול על כל מכירת זכות במקרקעין מיום 1 בינואר 2011 ואילך. ללא הבחנה האם האופציה בגין הנכס נרכשה (או דווחה) לפני 18 באוקטובר 2010 או אחרי, כפי שנעשה לעניין חבות המע"מ.
כך שלמעשה יתכנו מצבים בהם ביחס להסכם אופציה אשר נחתם ודווח לפני 18 באוקטובר 2010 יחול הדין הישן בעניין המע"מ והעסקה לא תחויב במע"מ, ואילו במימוש הזכות בפועל - רכישת המקרקעין, ככל שתבוצע לאחר 1 בינואר 2011 יחול הדין החדש ויחול מס רכישה על שווי הנכס הבנוי ולא על שווי הקרקע לבדה.
נכתב ע"י רו"ח ומשפטן ישי כהן
