הפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה - סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין 

ערן כהן, עורך דין ומגשר שותף במשרד עורכי דין מור, ערן ושות' - מקרקעין ומיסוי מקרקעין.

הפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה

מומלץ לקרוא מאמר זה ביחד עם "הפטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה" ועם "תכנון מס בסיסי במקרקעין". כמו כן מומלץ להכיר "מהי דירת מגורים לעניין הפטור ממס שבח" בתוך תחום מיסוי מקרקעין.

מכירת ו/או קנית דירת מגורים היא אחת העסקאות הגדולות ביותר שעושה משפחה במהלך חייהבדרך כלל, המטרה ברכישת דירה, אינה הפקת רווח אלא סיפוק הצורך הבסיסי של האדם לקורת גג. על כן בחוק מיסוי מקרקעין קיימים מספר תנאים המאפשרים למוכר הדירה פטור מתשלום מס שבח בעבור מכירת דירת מגוריםמס שבחמס זה מוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין. השבח הוא ההפרש שבין שווי המכירה של הנכס ובין שווי רכישתו, בניכוי הוצאות מותרות אשר הוצאו לצורך הרכישה, המכירה וההשבחה שלו מס שבח מוטל על המוכר והוא תלוי במספר גורמים.

הפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה - סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין

"49ב.פטור לדירת מגורים מזכה[תיקון: תש"ם, תשנ"ג(3), תשנ"ז, תש"ס]

המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס במכירתה אם נתקיים אחד מאלה:

(1) המוכר לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת בפטור ממס; לענין זה, מכירה בפטור ממס - לרבות מכירה בפטור חלקי, אך למעט -

[א] מתנה פטורה על פי סעיף 62 לילדו או לבן זוגו של נותן המתנה;

[ב] מתנה פטורה על פי סעיפים 60או 61;

[ג] מכירה פטורה לפי סעיפים 69,67 ,65 ,64 או 70;

[ד] מכירה פטורה לפי פסקה (5); "

הפטור לדירת מגורים מזכה

פטור זה הינו פטור כללי המשמש מוכר שאינו בעל דירת מגורים יחידה ומוענק למוכר המוכר דירת מגורים פעם אחת בכל ארבע שנים.

פטור זה ניתן גם אם המוכר היה בעלים של מספר דירות מגורים תוך 4 שנים האמורות.

החוק אינו דורש כי המוכר יגור בדירה בכדי שיוכל ליהנות מהפטור. יוצא מכך שגם דירות שנקנו להשקעה יכנסו בשערי סעיף זה.

שימוש נכון בפטור זה יעשה על ידי מוכר רק לאחר שכלו כל הדרכים להשיג פטור ספציפי למכירה הנידונה. פטור ספציפי אינו סותם את הגולל לשימוש בעילת הפטור לפי סעיף 49 ב(1). ניתן לראות בהרחבה את הדיון בפרק תכנון המס.

תנאי הפטור

1.       המוכר לא מכר דירת מגורים אחרת בארבע השנים הקודמות למכירה הנוכחית וקיבל בגין המכירה פטור ממס שבח. רק מכירה שזכתה לפטור ממס שבח במהלך ארבע השנים הקודמות שוללת את הזכות לפטור לפי סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין.

2.       פטור חלקי שקיבל המוכר בארבע השנים שקודמות למכירה יחשב כפטור לכל דבר.

3.       פטור זה ניתן גם אם המוכר היה בעלים של מספר דירות מגורים תוך 4 השנים האמורות.

4.       גם מוכר שאינו גר בדירות אלא מחזיק בדירות לצורך השקעה זכאי לקבל פטור זה בעת מכירת דירות אלו אם יעמוד בתנאי הפטור.

דירות שאינן נלקחות בחשבון לעניין הפטור

מכירות שחוק מס שבח אינו חל עליהן

ע"פ סעיף 3 לחוק מיסוי מקרקעין, הקניית דירה לנאמן, לאפוטרופוס, למפרק או לכונס אינה פעולה המוגדרת כמכירת זכות במקרקעין. מכירה כזו אינה שוללת מהמוכר את זכותו ליהנות מהפטור.

מכירות פטורות שנקבעו בסעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין.

קיימות מספר מכירות שלמרות שבוצעה מכירה של דירה או חלק ממנה בתקופת הזמן האמורה עדיין יוכל המוכר להינות מפטור ממס שבח על סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין.

1.       המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה. כאשר על המוכר לעמוד בשלושה תנאים במצטבר:

א.      המוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצא או בן זוגו של צאצא של המוריש. כאשר בן זוג לעניין הפטור הוא מי שהיה נשוי למוריש ביום פטירתו,  וכן ידוע בציבור של המוריש וזאת על פי פס"ד נירה שנצר נ' רבלין נפסק שסעיף 55 לחוק הירושה בא להשוות את מעמדו האישי של הידוע בציבור למעמדו האישי של הנשוי,  ככל שמדובר בזכות הירושה ע"פ דין.

ב.      לפני פטירתו היתה למוריש דירה אחת בלבד.

ג.       אם המוריש היה מוכר את הדירה הייתה לו הזכות להינות מפטור ממס שבח בשל המכירה.

2.       מתנה לילדו או לבן זוגו של נותן המתנה על פי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין לא תיחשב כמכירה לעניין סעיף 49(ב)(1). לעומת זאת מתנה לאח, אחות או להורה או לקרוב אחר הפטורה ממס לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין תיחשב לניצול הפטור אחת לארבע שנים כפי שנקבע בפס"ד קיסר נ' מנהל מס שח מקרקעין.

3.       מכירות פטורות נוספות לעניין סעיף 49 ב(1) (ג) לחוק מיסוי מקרקעין.

א.      מתנה לגופים שלטוניים ולמוסדות ציבורים לא יחשבו לניצול הפטור - מכירה פטורה ע"פ סעיפים 60 או 61 לחוק מיסוי מקרקעין.

ב.      מכירה כפויה לפי סעיף 64 לחוק, המעניק פטור להפקעה, שתמורתה ניתנה קרקע חליפית.

ג.       מכירה כפויה לפי סעיף 65 לחוק מיסוי מקרקעין המעניק פטור להחלפת מקרקעין בשל צו של רשות מוסמכת.

ד.      חלוקת קרקעות בין שותפים בפטור לפי סעיף 67 לחוק מיסוי מקרקעין.

ה.      העברה בפטור מנאמן לנהנה לפי סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין.

ו.        פטור בהעברה ללא תמורה מאדם לאיגוד שבבעלותו לפי סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין.

4.       הסעיף אינו מונה את הפטור לדירת מגורים יחידה לפי סעיף 49ב(2) כפטור שאינו נחשב לענין ניצול הפטור של אחת ל-4 שנים ועל כן המוכר אינו זכאי לפטור ממס שבח על פי סעיף 49ב(1) אם השתמש הוא בפטור לפי סעיף 49ב(2).

התא המשפחתי

הבחינה של מספר הדירות שיש למוכר תיעשה בהכללה של התא המשפחתי כולו ואם אחד מחברי התא המשפחתי מחזיק בדירה נוספת כי אז המוכר ייחשב לבעלם של שתי דירות מגורים, למרות שהדירה הנמכרת היא דירתו היחידה. בנוסף אין צורך כי המוכר יחזיק במשך ארבע שנים שלפני המכירה אלא די גם בהחזקתה במשך תקופה קצרה ביותר כדי שיחשב לבעלם של יותר מדירת מגורים אחת.

האמור לעיל אינו ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!