על מתווך במקרקעין להימנע מעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי
בהתאם לסעיף 12 לחוק, נקבע כדלקמן:
"מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך".
מהמצוטט לעיל עולה, כי על המתווך להימנע הן מעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי והן ממתן סיוע בעריכתם. כמו כן, עסקינן בהוראה קוגניטיבית שהצדדים אינם רשאים, אף לא בהסכמה, להתנות עליה. לא זאת אלא זאת, בסעיף 15 לחוק, נקבע, כי הפרת סעיף 12 הנ"ל מהווה עבירה פלילית ועונש בצידה.
כאשר המחוקק אסר מפורשות על מתווך לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי או לסייע בעריכתם, הרי מסירת טופס זכרון הדברים במקרה דנן על ידי נציג התובעת לנתבע ולצד ג', מהווה מתן סיוע בעריכת אותו מסמך. חמור מכך, נציג התובעת בחר עבור הנתבע וצד ג' את הנוסח הראוי ביותר בעיניו, ובעיניו הוא בלבד, של זכרון דברים וזאת מתוך שלל נוסחים שונים שהיו ברשותו ובכך הוא החליף את שיקול דעתם של הצדדים להתקשרות, אישית או באמצעות יועץ משפטי מטעמם, בשיקול דעתו הוא ומבלי לגלות להם כי ברשותו נוסחים נוספים של זכרון דברים.
התערבות בניסוח מסמך משפטי
על פי סעיף 12 לחוק המתווכים נאסר על מתווך לערוך או לסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקת מקרקעין ומי שמפר הוראה זו איננו זכאי לקבל דמי תיווך.
נשאלת השאלה האם המתווך יזם את עריכת זיכרון הדברים וחתימתו???
יש לבדוק האם המתווך למעשה התערב בניסוח מסמך משפטי, עניין המנוגד לחוק המתווכים ושולל זכאות לדמי תיווך.
בת"א 68549/03 פרקש אורן נגד לביאב שי :נקבע כי מתווך אינו צריך להחזיק במשרדו נוסח של זיכרון דברים ונוסח כזה שנמסר על ידי המתווך לצדדים במשרדו כמוהו כסיוע לצדדים, מה עוד שיש להניח שהצדדים להסכם אינם כאלה שהם יודעי חוק משפט ודין.
לנוכח האמור לעיל, מתווך אשר מוסר במשרדו טופס זיכרון דברים כאמור עברה על סעיף 12 לחוק המתווכים ואינו זכאי לדמי תיווך.
זיכרון דברים אינו מחייב- באם חסרים בו פרטים מהותיים
זיכרון הדברים שנחתם היווה "חומר גולמי" בלבד כחלק ממשא ומתן לקראת חוזה מחייב וכפוף לו. על מנת שהסכם יענה על דרישת המסוימות עליו לכלול את הפרטים המהותיים לעסקה. עם התנאים הדרושים ליצירת התקשרות נמנים שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר וזמני התשלום ,זיכרון הדברים שנחתם אינו הסכם מחייב, אם אין בו פרטים מהותיים כגון תאריך מסירת הנכס, מועד פינוי הדירה, תנאי התשלום) ומחיר העסקה.
תאריך מסירת הנכס הינו תנאי בל יעבור להפיכת ההסכם להסכם מחייב במקרקעין. בע"א 579/83 זוננשטיין נ' גבסו פ"ד מב(2)278, 285, נקבע כי "תנאי תשלום הינם תנאי חיוני להתגבשות זיכרון הדברים ולהשתכללותו לכדי חוזה גמור, ובהעדרם אין לפנינו חוזה אלא זיכרון דברים בעלמא". ובע"א 651/72 פסטרנק נ' חב' י' לוי פ"ד כח(1) 617 נקבע כי, בהעדר קביעת תנאים חשובים ועיקריים, כגון מועד תשלום המחיר, מועד העברת הקרקע, מועד מסירת החזקה, לא ניתן לומר כי נקשר בין הצדדים הסכם גמור ומחייב למכירת החלקה וכן כדי שהסכם מוקדם יהיה הסכם מחייב צריך הוא, בנוסף לכוונה הברורה להתחייב בחוזה, לכלול את כל התנאים ההכרחיים להתקשרות.
כמו כן, זיכרון דברים שנעשה, בכפוף לעריכת חוזה פורמלי, אינו מכיל חיובים בני אכיפה (דוד קציר, תרופות בשל הפרת חוזה, חלק א', 1991, בעמ' 6).
אם בנוסח ההסכם רשום במפורש שהוא כפוף לחתימת הסכם מפורט שיחתם אצל עו"ד וכן רשום כי לא ניתן לרשום הערת אזהרה בגינו, דבר המצביע במפורש כי המדובר בהסכם לא מחייב ואפילו לא זיכרון דברים מחייב שהינו בר רישום כהערת אזהרה.
בהתאם לסעיף 12 לחוק, נקבע כדלקמן:
"מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך".
מהמצוטט לעיל עולה, כי על המתווך להימנע הן מעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי והן ממתן סיוע בעריכתם. כמו כן, עסקינן בהוראה קוגניטיבית שהצדדים אינם רשאים, אף לא בהסכמה, להתנות עליה. לא זאת אלא זאת, בסעיף 15 לחוק, נקבע, כי הפרת סעיף 12 הנ"ל מהווה עבירה פלילית ועונש בצידה.
כאשר המחוקק אסר מפורשות על מתווך לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי או לסייע בעריכתם, הרי מסירת טופס זכרון הדברים במקרה דנן על ידי נציג התובעת לנתבע ולצד ג', מהווה מתן סיוע בעריכת אותו מסמך. חמור מכך, נציג התובעת בחר עבור הנתבע וצד ג' את הנוסח הראוי ביותר בעיניו, ובעיניו הוא בלבד, של זכרון דברים וזאת מתוך שלל נוסחים שונים שהיו ברשותו ובכך הוא החליף את שיקול דעתם של הצדדים להתקשרות, אישית או באמצעות יועץ משפטי מטעמם, בשיקול דעתו הוא ומבלי לגלות להם כי ברשותו נוסחים נוספים של זכרון דברים.
התערבות בניסוח מסמך משפטי
על פי סעיף 12 לחוק המתווכים נאסר על מתווך לערוך או לסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקת מקרקעין ומי שמפר הוראה זו איננו זכאי לקבל דמי תיווך.
נשאלת השאלה האם המתווך יזם את עריכת זיכרון הדברים וחתימתו???
יש לבדוק האם המתווך למעשה התערב בניסוח מסמך משפטי, עניין המנוגד לחוק המתווכים ושולל זכאות לדמי תיווך.
בת"א 68549/03 פרקש אורן נגד לביאב שי :נקבע כי מתווך אינו צריך להחזיק במשרדו נוסח של זיכרון דברים ונוסח כזה שנמסר על ידי המתווך לצדדים במשרדו כמוהו כסיוע לצדדים, מה עוד שיש להניח שהצדדים להסכם אינם כאלה שהם יודעי חוק משפט ודין.
לנוכח האמור לעיל, מתווך אשר מוסר במשרדו טופס זיכרון דברים כאמור עברה על סעיף 12 לחוק המתווכים ואינו זכאי לדמי תיווך.
זיכרון דברים אינו מחייב- באם חסרים בו פרטים מהותיים
זיכרון הדברים שנחתם היווה "חומר גולמי" בלבד כחלק ממשא ומתן לקראת חוזה מחייב וכפוף לו. על מנת שהסכם יענה על דרישת המסוימות עליו לכלול את הפרטים המהותיים לעסקה. עם התנאים הדרושים ליצירת התקשרות נמנים שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר וזמני התשלום ,זיכרון הדברים שנחתם אינו הסכם מחייב, אם אין בו פרטים מהותיים כגון תאריך מסירת הנכס, מועד פינוי הדירה, תנאי התשלום) ומחיר העסקה.
תאריך מסירת הנכס הינו תנאי בל יעבור להפיכת ההסכם להסכם מחייב במקרקעין. בע"א 579/83 זוננשטיין נ' גבסו פ"ד מב(2)278, 285, נקבע כי "תנאי תשלום הינם תנאי חיוני להתגבשות זיכרון הדברים ולהשתכללותו לכדי חוזה גמור, ובהעדרם אין לפנינו חוזה אלא זיכרון דברים בעלמא". ובע"א 651/72 פסטרנק נ' חב' י' לוי פ"ד כח(1) 617 נקבע כי, בהעדר קביעת תנאים חשובים ועיקריים, כגון מועד תשלום המחיר, מועד העברת הקרקע, מועד מסירת החזקה, לא ניתן לומר כי נקשר בין הצדדים הסכם גמור ומחייב למכירת החלקה וכן כדי שהסכם מוקדם יהיה הסכם מחייב צריך הוא, בנוסף לכוונה הברורה להתחייב בחוזה, לכלול את כל התנאים ההכרחיים להתקשרות.
כמו כן, זיכרון דברים שנעשה, בכפוף לעריכת חוזה פורמלי, אינו מכיל חיובים בני אכיפה (דוד קציר, תרופות בשל הפרת חוזה, חלק א', 1991, בעמ' 6).
אם בנוסח ההסכם רשום במפורש שהוא כפוף לחתימת הסכם מפורט שיחתם אצל עו"ד וכן רשום כי לא ניתן לרשום הערת אזהרה בגינו, דבר המצביע במפורש כי המדובר בהסכם לא מחייב ואפילו לא זיכרון דברים מחייב שהינו בר רישום כהערת אזהרה.
משרד עורכי דין שביב, פורת-רוטנשטרייך, עוסק במגוון רחב של תחומי המשפט.
משרדנו עוסק ומתמחה בתחומי המשפט האזרחי, מסחרי ומעניק שירותים משפטיים בתחום דיני תאגידים, דיני חוזים, עסקאות מקרקעין, ייעוץ משפטי תוך ייצוג וליווי משפטי לפעילות העסקית השוטפת של הלקוחות.
המשרד מעניק ייעוץ וייצוג משפטי בתחומי ההתמחות של המשרד ללקוחות עסקיים ולחברות, לצד לקוחות פרטיים, עצמאיים וארגונים. השירות המשפטי כולל בין היתר ייעוץ והכוונה משפטיים וייצוג בפני כל הערכאות וטריבונלים משפטיים.
בתחום המסחרי הרוב המכריע של לקוחות המשרד הם לקוחות קבועים או חוזרים, לקוחות שהופנו על ידי לקוחות מרוצים, כאשר במקרים רבים ההתקשרות הינה לטווח ארוך.
משרדנו עוסק ומתמחה בתחומי המשפט האזרחי, מסחרי ומעניק שירותים משפטיים בתחום דיני תאגידים, דיני חוזים, עסקאות מקרקעין, ייעוץ משפטי תוך ייצוג וליווי משפטי לפעילות העסקית השוטפת של הלקוחות.
המשרד מעניק ייעוץ וייצוג משפטי בתחומי ההתמחות של המשרד ללקוחות עסקיים ולחברות, לצד לקוחות פרטיים, עצמאיים וארגונים. השירות המשפטי כולל בין היתר ייעוץ והכוונה משפטיים וייצוג בפני כל הערכאות וטריבונלים משפטיים.
בתחום המסחרי הרוב המכריע של לקוחות המשרד הם לקוחות קבועים או חוזרים, לקוחות שהופנו על ידי לקוחות מרוצים, כאשר במקרים רבים ההתקשרות הינה לטווח ארוך.
