זהירות.....לוח סילוקין לפניך...... 

זהירות.....לוח סילוקין לפניך......

במאמרים הקודמים שלי כתבתי על נושא המשכנתא מהיבטיו השונים. עכשיו, בבואנו לבנק לקבל משכנתא אנחנו הרבה יותר חכמים, יודעים לבחור את המסלול המתאים לנו, להתמקח על אחוזי הריבית, לקבוע מה היא התקופה המתאימה לנו, ולכאורה לקבל את המשכנתא האולטימטיבית לנו. זה הזמן לשים לב לנקודה נוספת אותה הבנקים לא מדגישים כלל ועיקר ובהמשך נבין מדוע........

נקודה זו היא לוח הסילוקין לפיו מחשבים לנו את רמת ההחזרים החודשיים.

במסגרת מאמר זה ננסה להבין מה זה לוח סילוקין, איזה סוגים של לוחות סילוקין ישנם (העיקריים שבינהם..) ובעיק כיצד זה משפיע, ואפילו באופן מהותי, על סכומי המשכנתא אותם אנו אמורים להחזיר. וכמינהגי בקודש, כבר בפתח הדברים אציין כי אין הדברים המצויינים במאמר משמשים כהמלצה כלשהי וכי יש לקבל שרות של איש מקצוע אשר יכווין אותנו למצב האופטימלי לכל אחד מאיתנו.

אם כך, ראשית בואו נבהיר מה הוא לוח סילוקין (Amortization Schedule) ???

לוח סילוקין (הידוע גם כלוח תשלומים או טבלת החזר), זוהי טבלה אשר מורכבת מ ? 7 עמודות המציגים את שלבי ההחזר לפי התשלומים החודשיים העתידיים והיא נראית כך :

מס' תשלום,   ע"ח ריבית,   הצמדת הריבית,   ע"ח קרן,   הצמדת קרן,   יתרת קרןצמודה,  סה"כ לתשלום

מהטבלה אנו למדים שהחזר המשכנתא מורכב משני חלקים : החזר ע"ח הקרן, והחזר ע"ח הריבית. בתום התקופה שנקבע להחזר המשכנתא, אנו נחזיר לבנק את הקרן ואת הריבית גם יחד.

להדגיש כי המידה וההלוואה מוצמדת למדד כלשהו (מדד המחירים לצרכן, מדד הבנייה וכו') יעודכנו סכומי ההחזר בצורה רציפה בכל תקופת המשכנתא וזאת על פי שינויי במדד הנקבע.

כמו כן, טבלת ההחזר מאפשרת לחשב כל משתנה על בסיס 3 משתנים אחרים. דוגמא: אפשר לחשב את סכום ההחזר החודשי, לפי סכום ההלוואה, שיעור הריבית ותקופת הפירעון.

התשלומים נקובים בסכומי החזר נומינליים (ללא התייחסות למדד), אך בפועל התשלומים כוללים גם הפרשי הצמדה .

וכעת לאחר שהגדרת לוח הסילוקין ברור לנו נציג את הלוחות השונים הפועלים בשוק ההלוואות ונעמוד על היתרונות והחסרונות של כל אחד ואחד מהם. באופן עקרוני קיימים שלושה סוגי לוחות עיקריים :

לוח סילוקין "שפיצר"

לוח סילוקין "קרן שווה"

לוח סילוקין "בוליט" (מוכר בשמו גם כ"גרייס")

לוח "שפיצר"

שיטת החזר זו היא המצויה ביותר וגם הרצויה ביותר על ידי הבנקים (מעניין למה ????). כאשר נשאל את הבנק לגבי החזרים על פי שיטה זו, הם יציינו בפנינו (בתמימות משהו....) כי אנו מחזירים לבנק מידי חודש סכום החזר משכנתא קבוע וידוע מראש, החל מהחודש הראשון למשכנתא ועד לחודש האחרון של המשכנתא ללא תלות באורך שנות המשכנתא ? ודבר זה אכן נכון.

מה שהם "שוכחים" לספר לנו הוא הדבר הבא : אם אמרנו קודם שההחזר החודשי מורכב משני חלקים (החזר על חשבון הקרן והחזר על חשבון הריבית) הרי שבלוח סילוקין זה החלק היחסי שנשלם כל חודש על חשבון הקרן ילך ויגדל ואילו החלק היחסי שנשלם על חשבון הריבית ילך ויקטן.

ועכשיו למשמעויות הדבר : אם החלק היחסי על חשבון הקרן הולך וגדל משמעות הדבר היא שאומנם סה"כ הקרן הולכת ויורדת אבל הדבר קורה בצורה מתונה מאוד יחסית כך שיתרת הקרן היא מכסימלית ככל האפשר בסוף כל חודש. ואם אנו יודעים שלאורך כל המשכנתא אנו משלמים ריבית על חשבון יתרת הקרן (שכאמור היא גבוהה יחסית) אזי התוצאה היא מיקסום של תשלומי הריבית (ריבית דה ריבית) באותה הלוואה שכאמור הם הרווח של הבנק.

נציג דוגמא מספרית : במקרה זה ניקח הלוואה בגובה 400,000 ש"ח הריבית שנתית של 3% ולמשך 15 שנים (180 חודשים). תשלום ההחזר החודשי יעמוד על 2,762.33 ש"ח ואנו יכולים לראות בטבלה את אופן החזר התשלומים בחלוקה לקרן ולריבית.

הערה : בדוגמא שלפנינו אנו מתעלמים מהשינוי במדד, בריבית ובתשלומים נילווים בהם יש להתחשב בבבואנו לחשב את המשכנתא.

לוח סילוקין "קרן שווה"

על פי שיטת חישוב של לוח זה התשלום החודשי לבנק יהיה שונה מידי חודש בחודשו. גם במקרה זה כמו בלוח שפיצר, התשלום החודשי יחולק לשניים : החזר על חשבון הקרן והחזר על חשבון הריבית, אך בשונה מלוח שפיצר כאן החלק שמוחזר על חשבון הקרן הוא קבוע ואילו הריבית היא זו שמשתנה.

נסביר : במסלול זה לוקחים את סכום המשכנתא, מחלקים אותו במספר החודשים שמהווים את תקופת המשכנתא ומקבלים סכום קבוע להחזר חודשי על הקרן. לסכום זה (ההחזר החודשי הקבוע) מוסיפים את הריבית המסוכמת על יתרת הקרן והסכום שמתקבל הוא הסכום להחזר החודשי של המשכנתא לבנק.

המשמעות : היות והריבית היא רק על יתרת הקרן (שהיא למעשה הקרן פחות הסכום החודשי הקבוע) וסכום ההחזר החודשי על חשבון הקרן הוא קבוע אזי המשמעות היא שככל שחודשי ההחזר הולכים וגדלים, רמת הקרן הולכת ויורדת ויחד איתה רמת הריבית החלה על יתרת הקרן. היות וכך, התוצאה היא שהתשלום החודשי לבנק יתחיל מהחזר ראשוני גבוה יחסית ועם הזמן הוא ילך וירד.

לוח סילוקין בוליט (גרייס)

חישוב לפי לוח החזרים זה לא ישמש לצורך החזר משכנתא לטווח הארוך לחישוב החזר הלוואה למימון ביניים ולכן מוכרת גם כהלוואת "בלון" עד לקבלת ההלוואה הסופית, ארוכת הטווח. בהחזרים על פי לוח זה ההחזר החודשי יבוצע רק על חשבון הריבית כאשר לאחר התקופה המסוכמת עם הבנק (שבדרך כלל היא עומדת על כשנה) אנו נחזיר את כל סכום ההלוואה שנלקחה. כאמור, לוח זה מיועד לחישוב הלוואות גישור למשכנתאות בלבד.

הערה : להדגיש כי כאשר ההלוואה מוצמדת למדד חיצוני (כמו מדד המחירים לצרכן), מעדכנים באופן רציף את סכומי ההחזר החודשי בהתאם לשינוי המדד ממועד תקופת פירעון אחת לתקופה הקודמת לה.

מה עדיף, לוח שפיצר או לוח קרן שווה ?

כאמור ההבדל העקרוני בין שתי השיטות הוא אופן חישוב ההחזר על חשבון הקרן וההחזר על חשבון הריבית וזאת למשך כל תקופת ההלוואה.

בהחזרים על פי לוח שפיצר התשלום אמנם הוא קבוע אבל התשלום המצטבר בגין החזרי ריבית הם גבוהים, ןאפילו באופן משמעותי, ביחס להחזר על פי לוח קרן שווה לעומת זאת בהחזרים על פי לוח קרן שווה, ההחזר החודשי יהיה לעיתים גבוה יותר בהתחלה, וילך וירד עם הזמן, אך התשלום המצטבר על תשלומי הריבית לכל תקופת ההלוואה יהיה נמוך יותר מזה שבלוח ההחזרים של שפיצר.

על פניו ניתן להגיד כי החזרים על פי לוח קרן שווה כדאי יותר (שכן בטווח הארוך אנחנו מחזירים פחות כסף לבנק) אך לעיתים ההחזר החודשי הגבוה יחסית הנדרש בלוח זה יכול להעיק על לוקחי המשכנתא ואלה יעדיפו לשלם תשלום קבוע נמוך יותר (ועם סה"כ של ריבית גבוה יותר) לכל אורך המשכנתא.

המסקנה היא שאם נבצע השוואה בין הלוחות (שפיצר וקרן שווה) לפי גובה ההחזר החודשי אזי שיטת שפיצר זולה יותר ותקופת ההחזר בה תהיה קצרה יותר. לעומת זאת אם נשווה לפי תקופת ההחזר אזי סה"כ התשלומים לפי לוח קרן שווה יהיה נמוך יותר.

אם כן, התשובה לשאלה היא שהדבר תלוי ביכולת ההחזר שלנו כלוווים.

כאמור, נושא המשכנתא הוא מורכב ולעיתים זו העסקה הגדולה ביותר שנעשה בחיינו. ככל שנכיר יותר לעומק את הנתונים והפרטים השונים שבסופו של עניין מרכיבים את העסקה כך נוכל לחסוך אלפי ואף עשרות אלפי שקלים במסגרת העיסקה מול הבנקים. יחד עם זה לאור המורכבות הרבה מומלץ להשתמש בשרותי איש מקצוע אשר יחד איתכם יביא אתכם "לחוף מבטחים".

 בהצלחה.