מחזור משכנתא- החיים שאחרי 

"החיים שאחרי"- מחזור משכנתא

זה מכבר התחלנו לשלם את הלוואת המשכנתא מדי חודש בחודש, תשלום אחר תשלום. עם זאת פעילותנו לא תמה ואנחנו מעוניינים לשלם כמה שפחות בעבור ההלוואה. מצב זה יתקיים כשנהיה ערים למתרחש בשוק הלוואת המשכנתא ונדע "לתקוף ולהגן" על ההלוואה. כדי לעשות כן עלינו לדעת מהו מחזור משכנתא.  

מחזור משכנתא - כפי שאנחנו כבר יודעים המשכנתא היא הלוואה הניתנת כנגד שעבוד של נכס. לכן מחזור משכנתא הוא בעצם מחזור הלוואה. מחזור משכנתא הוא תהליך שבו אנחנו מחסלים הלוואה קיימת בקבלת הלוואה חדשה. את מחזור הלוואת המשכנתא ניתן לבצע גם בסניף הבנק שבו קיבלנו את ההלוואה וגם בבנק אחר (יש לציין שלעתים נקבל תנאים טובים יותר למחזור הלוואה בבנק אחר משום שהאינטרס שלו גדול יותר. הבנק המתחרה רואה בנו פוטנציאל להגדלת רווחיו).

מחזור הלוואת המשכנתא יכול להיעשות באופן חלקי ובאופן מלא. זאת אומרת, אנחנו יכולים להחליט למחזר את כל הלוואת המשכנתא בכל המסלולים או למחזר מסלול אחד. מחזור חלקי נעשה בדרך כלל בסניף הבנק שבו קיבלנו את ההלוואה ומחזור של כל ההלוואה נעשה לרוב בבנק המתחרה. כעת אשאל, מדוע עלינו לקחת הלוואה כדי לסגור הלוואה קיימת? ובכן, יש מספר סיבות למחזור הלוואה והרי הם לפניכם:

1. שינוי בתכנית האסטרטגית - אדם מסוים יכול להחליט בזמן נתון שמסלול הלוואה אחר מתאים לו יותר ממסלול הלוואה קיים. לכן הוא ממחזר את ההלוואה ומשנה את מסלול ההלוואה הקיים באחר. שינוי שיכול להשפיע גם על צורת החזר ההלוואה.

2. שינוי במצב הכלכלי - השינוי במצב הכלכלי יכול להיות לטובה ולעתים לרעה. נוסף על כך יש מצבים שבהם אנחנו זוכים לקבל סכומי כסף גדולים, פיצויים ממקום העבודה, תכניות חיסכון שנפדו וכו', או מצבים שבהם עלינו להוציא סכומי כסף על עניינים שלא תכננו מראש. מצבים אלו ידרשו מאתנו לפעול. אם המצב הכלכלי יהיה לרעתנו עלינו למחזר את הלוואת המשכנתא ולפרוס את ההחזר החודשי לתקופה ארוכה יותר כדי שההחזר יהיה קטן יותר. 

3. ריביות שוק- ייתכן מצב שבו שוק הריביות יציע לנו בזמן נתון הלוואה זולה יותר. סיבה טובה לבדיקת כדאיות מחזור ההלוואה.

ריביות השוק

כשחתמנו על חוזה ההלוואה חתמנו על גובה הריביות שניתנו באותה תקופה. אולם המצב השתנה וכך גם שוק הריביות. האם "מחזור המשכנתא" הוא הפעולה הנכונה?

ירידה ב"מחיר הכסף" היא מצב אידאלי לחסוך בכסף ביחס לריבית שאנחנו משלמים כיום. סיבה זו טובה דיה כדי "לתקוף" את הלוואת המשכנתא.

כיצד עלינו לנצל הזדמנויות חדשות ולהבחין בהן?

* בדיקה עקבית אחרי שוק הריביות - לאחר שהתחלנו לשלם את הלוואת המשכנתא, עלינו להיות "בעניינים" כל הזמן ולהכיר את שוק הריביות. לדוגמה, אם אתם מעוניינים לדעת מהי ריבית הפריים, כתבו ב google -  "ריבית פריים" ותקבלו את שערו היציג של הפריים ואת שערי המט"ח היציגים. מידע מדויק על ריביות העוגן ועל הריבית הבנקאית קשה יותר לקבל באינטרנט, אך ניתן לקבל עליהן מידע בבנקים המקומיים.

הבדיקה העקבית אחרי שוק הריביות תכניס אותנו "לכושר" ולאחר תקופה מסוימת יעשו הפעולות שלנו באופן יעיל ומקצועי יותר. כך נוכל לנצל הזדמנויות ולהבחין בהן בקלות רבה יותר. 

* "אווירת שוק" - עלינו להתעדכן תמיד מה מתרחש כיום בשוק המשכנתאות, וזאת כדי שנוכל לעקוב אחר שוק הריביות העדכני ולנצל נקודות זמן מתאימות למחזור ההלוואה ולמימוש החיסכון.

* "מצב המשק"- המצב במשק משפיע באופן ישיר על "מחיר הכסף" שלנו. כשהמצב במשק יציב, גיוס האשראי של הבנקים קל יותר, רמת סיכון ההלוואה נמוכה יותר ואנחנו נהנים מאשראי נוח וזול באופן יחסי. לעומת זאת, כשהמשק נמצא במיתון, גיוס האשראי של הבנקים קשה יותר ורמת סיכון ההלוואה עולה. במצב זה "מחיר הכסף" מתייקר. בכל מקרה, השינויים במשק בתקופת ההלוואה מחייבים אותנו לבדוק כל העת את מצב שוק הריביות ואת מצב ההלוואה.   

בדיקה עקבית תאפשר לנו "לתקוף" את הלוואת המשכנתא שלנו במצבים מסוימים ולמחזר את ההלוואה. עם זאת פעמים רבות אנחנו מעוניינים "להגן" על הלוואת המשכנתא מפני שינויים שישפיעו על ההחזר החודשי של ההלוואה ושיגרמו להתייקרותו. 

לדוגמה, כשהריבית הבנקאית עולה, כדאי לעתים למחזר את הלוואת המשכנתא. למעשה לאנשים שקיבלו בעבר הלוואה הצמודה למדד בריבית קבועה לתקופה ארוכה לא היה כדאי למחזר את הלוואה, משום שהיה עליהם לשלם עמלת פירעון. עמלת פירעון היא פונקציה של ההפרש בין הריבית הנוכחית על ההלוואה ובין הריבית הממוצעת על המשכנתאות בשוק. אולם ככל שההפרש יהיה ביניהן קטן יותר, כך תקטן עמלת הפירעון וכדאיות המחזור תשתלם יותר.  

* עלייה בריבית בנק ישראל - כשבחרנו במסלול הלוואה מסוג "פריים", ההלוואה שלנו מושפעת באופן ישיר מהשינויים בריבית בנק ישראל. עלייה בריבית תשפיע כידוע על ההחזר החודשי שלנו, קרי תקטין את ההחזר החודשי על חשבון הריבית או להפך. מצב זה אינו מצב אידאלי בעבורנו, ולכן אנחנו זקוקים לשינוי. עלינו לדעת מתי "להגן" על המשכנתא וההגנה הטובה ביותר היא לבדוק מסלולי הלוואה חלופיים. בכל מסלול הלוואה נציב גבול עליון וגבול תחתון כדי שנדע מתי עלינו לפעול. 

* יתרת קרן ההלוואה - יתרת קרן ההלוואה היא סך-כול החזר ההלוואה שנשאר לנו. עלינו לשלוט תמיד על ההלוואה ולא להיגרר אחריה. הלוואה הצמודה למדד, למשל, יכולה לגדול יותר מסכום ההלוואה המקורי. את המצב הזה עלינו למנוע. 

* עלינו להיות מוכנים להגן על מסלולי ההלוואה שנבחר. כדי לעשות כן נציב תמיד גבול עליון שחצייתו לא תשתלם לנו מבחינה כלכלית. אם נהיה קרובים ליעד נבחן את כדאיות מחזור ההלוואה. 

"הגנה" יעילה תאפשר לנו למזער את ממד אי-הוודאות בכל מסלולי ההלוואה.

קריטריונים לבדיקת כדאיות מחזור ההלוואה

מחזור הלוואה הוא דבר חיוני היכול לשנות את עלות ההלוואה ולחסוך לנו כסף רב. המחזור הוא לא תמיד פעולה חיובית. בדיקת כדאיות המחזור היא פעולה פשוטה ונחוצה כדי שנדע בוודאות שהיא לא תזיק לנו.  

עלינו לבדוק את כדאיות המחזור במספר אופנים:

* על-פי גובה הריבית שנקבע על החזר ההלוואה ועל-פי הריבית הנהוגה כיום. את ההלוואה ניתן למחזר גם כשהריבית יורדת וגם כשהריבית עולה.  כדי לעשות כן נבדוק את "מחיר הכסף" הנוכחי ונשווה אותו ל"מחיר הכסף" בהלוואה החדשה. לכך נוסיף את העמלות השונות הנובעות מהפעולה החדשה.

* כושר ההחזר כיום - יש מצבים הדורשים שינוי. הרי המצב הפיננסי שלנו משתנה מדי פעם בפעם ואין אנחנו יודעים את העומד להתרחש. המגמה היא שככל שהזמן חולף מצבנו הכלכלי משתפר. עלייה בהכנסות היא אופציה לשינוי באסטרטגיית הלוואה. למשל, קיצור תקופת ההלוואה, הגדלת ההחזר החודשי, פירעון של חלק מההלוואה, ועוד.

לעתים איננו יכולים לעמוד בהחזר ההלוואה, ולכן עלינו להתאים את כושר ההחזר שלנו למצב הכלכלי הנוכחי. פתרון עולה כסף והבנק יודע זאת. אולם הבעיה הגדולה יותר תיווצר אם לא נוכל לעמוד בהתחייבויותינו לבנק. אז יהיה עלינו למחזר את ההלוואה כדי שיהיה לנו קל יותר לשלם את ההחזר. מציאת פתרון תמנע את התדרדרותנו הכלכלית. אם נמצא פתרון עשינו את הצעד הנכון.  

* שינויים במסלולי ההלוואה - קיימת תחרות גדולה בשוק המשכנתאות ובעקבות זאת נולדים מסלולי הלוואה חדשים. לכן מדי פעם בפעם רצוי להתעדכן בעניין זה ולהחליט אם כדאי למחזר את הלוואת המשכנתא, אם לאו. 

* בדיקת יתרת הקרן - חשוב שנעקוב אחרי יתרת הקרן של ההלוואה בכל זמן נתון. כך נמנע מהפתעות מיותרות. אולי נגלה שיתרת הקרן ירדה באופן ניכר וכדאי למחזר את ההלוואה.  

* עמלת פירעון מוקדם - עמלת פירעון מוקדם היא לרוב שיקול עיקרי בהחלטה אם למחזר את הלוואת המשכנתא. עמלה זו היא עמלה שנשלם עקב ההחלטה לפרוע הלוואה קיימת בטרם זמנה. עמלה היא בעצם קנס שנשלם על הפרת החוזה. בחלק מהבנקים ידרשו מאתנו סכום של 10% לפחות מהסכום אותו אנחנו מחזירים. בחלק מהבנקים מגבלות אלו לא יהיו קיימות כלל. עם זאת לא בכל המקרים ולא בכל זמן נתון נשלם את עמלת הפירעון.

עמלת הפירעון הכללית מורכבת ממספר עמלות:

* עמלת תפעול - עמלה זו נגבית בכל אחד ממסלולי ההלוואה השונים. עמלה זו אינה עולה יותר מכמה עשרות שקלים בודדים.

* עמלת אי הודעה מוקדמת ? עמלה זו ניגבת אם הלווה לא הודיע מראש על רצונו לפרוע את ההלוואה. העמלה היא 0.1% מסכום הפירעון. ניתן להימנע מתשלום זה בהודעה מוקדמת של עשרה ימים לפני יום הפירעון הנדרש.

* עמלת מדד ממוצע - עמלה זו נכונה להלוואה הצמודה למדד. עמלה זו ניגבת עקב הפרש המדד שנוצר אם הפירעון מתבצע בין הראשון בכל חודש ועד ה-15. אם הפירעון מתבצע בתאריכים של 31-16 בכל חודש לא תשולם עמלה זו. עלות התשלום היא הממוצע של 12 שערי המדד האחרונים שפורסמו. את הממוצע עלינו לחלק לשניים. התוצאה היא האחוז שנשלם על סכום ההלוואה שנרצה לפרוע.

* עמלת הפרשי היוון - ההבדל העיקרי בין עמלה זו לבין שאר העמלות הוא גובה העמלה שעלינו לשלם. עמלות הפירעון הקודמות אינן יקרות ולעתים ניתן לבטלן לגמרי. עמלת הפרשי היוון, לעומת זאת, מונעת מהבנק להפסיד כסף עקב החלטת הלווה לפרוע את ההלוואה בטרם זמנה. עמלה זו יכולה להפוך את המחזור ללא כדאי מבחינה כלכלית. תכנון נכון של הלוואת המשכנתא ימנע מצבים אלו.

העמלה אותה עלינו לשלם היא הנגזרת של הריבית הקיימת של הלוואת המשכנתא הנוכחית והריבית הממוצעת של המשכנתאות במועד הפירעון, אותה מפרסם המפקח על הבנקים פעמיים בחודש. ההפרש בין הריביות מחושב ביחס ליתרת תקופת ההלוואה. 

יש לציין שאם הריבית הממוצעת על המשכנתאות בזמן הפירעון גבוהה מהריבית הקיימת או שוות ערך לה, לא נשלם עמלה. כל עוד הריבית הממוצעת על המשכנתאות נמוכה יותר מהריבית הקיימת של ההלוואה, נשלם את ההפרש ביחס ליתרת תקופת ההלוואה. מדוע? הבנק מבחינתו מביא בחשבון את הרווח הצפוי לו על-פי חוזה ההלוואה. פירעון מוקדם משבש את תכניותיו.

לדוגמה, לווינו 1,000 ש"ח בריבית של 7%. לאחר תקופה מסוימת אנחנו מעוניינים לפרוע את ההלוואה. הבנק מסכים לכך, אך מחייב אותנו בעמלת פירעון. הוא עושה כן משום שהוא יכול למכור כיום את כספו בריבית של 5% בלבד (הריבית הממוצעת המפורסמת), לעומת ה-7% שמכר לנו בעבר. לכן יהיה עלינו לשלם את הפרש הריביות ביחס ליתרת תקופת ההלוואה בכפוף כמובן לחוזה ההלוואה.

אילו יוכל הבנק למכור את כספו ב- 9% (הריבית הממוצעת המפורסמת), כדאי לו לאשר לסלק חלק מההלוואה. במצב זה לא נשלם עמלת פירעון מוקדם. יתרה מזאת, במצב זה הבנק אמור לשלם לנו, אך אל לנו לפתח ציפיות. דבר זה לא יקרה.

*** במצב שבו עלינו לשלם עמלת היוון פירעון מוקדם, יש לבדוק את הזכות שלנו להנחה בגובה עמלת הפירעון. שיעורי ההנחה הם בין 10% ל- 40% מגובה עמלת הפירעון. אחוז ההנחה נקבע על-פי פרק הזמן שחלף מאז שהתחלנו לשלם על הלוואת המשכנתא. ככל שיחלוף זמן רב יותר, כך תגדל זכות ההנחה בעמלת הפירעון.