מאמרים על: מקרקעין 

תיווך - הענקת בלעדיות למתווך המקרקעין במכירת דירת מגורים
מאת עורך דין לירון אברבך
מכירת דירות באמצעות מתווכי מקרקעין הולכת ותופסת תאוצה במדינת ישראל, וכן מתרבים המוכרים המעניקים למתווכים בלעדיות על פעולות התיווך בדירה. רבים מן הסכסוכים המתעוררים בין מוכרי דירות לבין מתווכים ? נעוצים בהיבטים שונים של הבלעדיות בתיווך. במאמר זה אעמוד על מהותה של הבלעדיות, המאפיינים שלה והדרישות הנובעות ממנה.

זיכרון דברים דירה
מאת ירון בר אל, עורך דין
במאמר זה יידון נושא זיכרון דברים עם דגש על זיכרון דברים לשם רכישת דירה. הנושאים שיידונו הם המבחנים לקביעה האם זיכרון הדברים מחייב, דיון בנושא גמירות הדעת - כוונת הצדדים ליצור יחסים משפטיים מחייבים ובנושא ה- "מסוימות" - האם נכללו בהסכם כל הפרטים על מנת שיתהווה בפנינו הסכם משפטי מחייב. כמו כן נדון ב- נוסחת הקשר" - שהינה היחס בין זיכרון הדברים לבין ההסכם המשפטי המפורט שאמור להיחתם בעתיד בין הצדדים. כבר עתה ייאמר ויודגש: זיכרון דברים הוא הסכם מחייב לכל דבר ועניין. המלצתנו היא להימנע ככל שניתן מחתימה על זיכרון דברים, חתימה על זיכרון דברים מחייבת מצד אחד אך בד"כ ובמרבית המקרים הוא אינו כולל את כל התנאים עליהם מבקשים להסכים הצדדים. במצב שכזה, מתחייב צד להסכם מבלי שברורים לחלוטין תנאיו של ההסכם לרבות פגמים שיש בנכס, עיקולים וכיו"ב.

הענקת דירה במתנה לנכדים
מאת מייק יורק-ריד, עו"ד
האם העברתה של חלק מדירה במתנה לנכד מקימה פטור מתשלום מס שבח בעת מכירת אותה דירה אשר הוענקה במתנה?

תוקפו המשפטי של זכרון הדברים
מאת מייק יורק-ריד, עו"ד
אתם עומדים לרכוש דירה , או לבצע כל עסקה אחרת במקרקעין , אך עדיין לא העברתם את הפרטים לעורך הדין כדי שיכין חוזה מלא ותקני. כדי להבטיח שהעסקה תצא לפועל, אתם נאלצים ואף לעיתים נדרשים לא אחת לחתום על "זכרון דברים".

ערבויות לפי חוק המכר (דירות)
מאת מייק יורק-ריד, עו"ד
לעתים דיירים רוכשים את דירתם עוד בטרם נבנתה. בדרך כלל הדייר מתחייב בחוזה הרכישה לשלם מקצת ממחיר הדירה בעת חתימת החוזה ואת יתר הסכום בתשלומים לפי התקדמות הבנייה.

תחולתו של חוק המכר - בדירת מגורים חדשה שאינה מקבלן
מאת מייק יורק-ריד, עו"ד
בניית דירות היא בדרך כלל נחלת עסקנים וקבלנים מאוגדים כדין, ועל כן הדעת נותנת שכל דירה תירכש לראשונה מקבלן. אולם במקצת המקרים ימצא הרוכש דירת מגורים שנבנתה על ידי אדם פרטי, בפיקוחו העצמי וממשאביו ("בנייה עצמית"), ולא בידי קבלן בניין שעיקר עיסוקו הוא בניית דירות.

מס רכישה - דירה
מאת ירון בר אל, עורך דין
מאמר זה ידון בנושא מס הרכישה. מס רכישה הוא מס שמוטל ע"פ חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג - 1963 ("להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") על רוכש נכס מקרקעין לרבות משרד, חנות, עסק, בניין, מגרש, חנות או דירת מגורים להגיש הצהרה בדבר הרכישה. אנו נתייחס בהמשך הדברים בעיקר לרכישת דירת מגורים.
סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין מסדיר את תשלום מס רכישה. המס הוא בשיעור יחסי משווי רכישת הנכס. בנכסים שאינם מהווים דירת מגורים יהיה המס קבוע למלוא שווי הרכישה (5% משווי הרכישה). בדירות, המשמשות כדירת מגורים, שיעור המס הוא מדורג, כפי שיובהר בהמשך. יצוין כי בנוסף לחוק קיימות תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (פטור ממס רכישה) התשל"ה 1974 אשר מסדירות פטורים והקלות מס רכישה.

מס שבח - דירה
מאת ירון בר אל, עורך דין
מאמר זה ידון בנושא מס שבח בדגש על מס השבח ברכישת דירת מגורים. סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג ? 1963 קובע כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין. השבח הינו ההפרש, אם קיים, שבין שווי מכירת הזכות במקרקעין לבין שווי רכישת הזכות, בניכוי הוצאות ובתוספת פחת. מס שבח הוא מס רווח הון שמוטל על מוכר זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין כאשר זכות זו אינה מהווה לגביו "מלאי עסקי". לא מן הנמנע מלציין כי כשמו, מס השבח יוטל רק אם נוצר "שבח" כהגדרתו לעיל. במידה ולא היה רווח או שהיה הפסד לא מוטל מס שבח. החוק מסדיר את דרך חישוב המס, את ההוצאות המותרות בניכוי, הוראות בעניין יום המכירה, שווי המכירה. כמו כן מסדיר החוק את הפטורים והקלות המס המוענקות לזכאים.

אזהרה לפני מיתון מתקרב בשוק הדירות מאת שי ניסים מחברת לי מרשל
מאת שי ניסים
הם ניזונים בעיקר משיעורי המרווח, כלומר מההפרשים שבין דמי השכירות שהם מפיקים מהנכסים לבין המשכנתא שהם צריכים לשלם, ואולם גם הם מסתמכים בתחשיבי ההשקעות שלהם

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה מהווה חוסר תום לב- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
שלב המשא ומתן הוא ללא ספק השלב הקריטי אשר יקבע את עתיד העסקה. לא אחת נתקלים אנו במקרים בהם אחד מן הצדדים לעסקה חוזר בו מהעסקה. מובן, כי ככל שהחזרה מהעסקה נעשית במועד מוקדם יותר, כך קל ופשוט יותר להתיר את כבלי העסקה ההולכים ונכרכים סביב הצדדים לה. אך מה הדין כאשר המשא ומתן מפסיק בשלבים מתקדמים?

פירוק שיתוף שלא בהתאם לרישום בטאבו- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
מרשם המקרקעין (טאבו) מאפשר לקבל מידע אודות נכס מקרקעין, לרבות סוג הזכות בנכס (בעלות, שכירות, חכירה), זהות הבעלים, שטח הנכס, מיקומו, שעבודים, הערות אזהרה ועוד.
על אף סופיותו של המרשם, לעיתים התנהגות הצדדים במשך שנים והסכמות שהושגו ביניהם הם שיקבעו את אופן חלוקת הזכויות בין הבעלים.

החלטת מועצת מקרקעי ישראל בדבר הקצאת קרקע לחממות ובתי צמיחה לגידול ארוך טווח
מאת אופיר אבסלנדר
מאת: עו"ד עמית יפרח ? יו"ר אגף קרקעות ואגודות שיתופיות בתנועת המושבים

פינוי שוכר מהמושכר- כיצד?- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
מקום בו השוכר מסרב להתפנות מכל סיבה שהיא בעוד החזקה והשליטה במושכר מצויה בידיו עומד המשכיר בפני שוקת שבורה. מה עושים?

דייר שפלש לרכוש המשותף ישלם לדיירים האחרים- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
אם בבעלותכם דירה בבית משותף, אותה קיבלתם בירושה/ במתנה או רכשתם ממי שהתגורר בה שנים רבות לפני כן, כדאי שתבדקו היטב כיצד רשומות הזכויות בכל אחת מדירות הבית וחשוב מכך, במבנים הנוספים המצויים ברכוש המשותף, כגון חנויות בקומת הקרקע, מחסנים, מרתפים וכד'.

דייר מוגן - המדריך המלא- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
זכות השכירות המוגנת (הקרויה "דיירות מוגנת") מקנה לבעליה זכות לגור בדירה או להחזיק בחנות למשך שנים רבות ולמעשה לכל ימי חייהם ומונעת מבעל הבית לסיים את תקופת השכירות באופן חד צדדי לפנות את השוכר מהדירה, אלא בתנאים מסויימים הקבועים בחוק.
מיהו דייר מוגן ומהי דיירות מוגנת?

היתר בניה - המדריך השלם- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
רבים אינם יודעים, כי קיימות הוראות חוק המגבילות את הבניה ומחייבות קבלת היתר בניה לביצוע כל בניה מכל סוג שהוא ברחבי המדינה ולעיתים גם בבניה המבוצעת בתוך כותלי ביתנו.
רבים אחרים, יודעים גם יודעים על האיסור בביצוע בניה ללא קבלת היתר בניה, אך מעדיפים להתעלם מחיוב זה. הסיכון שבבניה ללא היתר הוא רב והבונה ללא היתר מוגדר בחוק כ"עבריין". מהו היתר בניה ומה התוצאה של בניה ללא היתר?

המנעות מהשבת מפתח כהמשך החזקה בנכס
מאת עו''ד תומר ריטרסקי
לעיתים מחליטים שוכרים, קבלנים או מחזיקי נכסים שונים לפנות הנכס "על הנייר", קרי: לפנותו בעצמם אך להמשיך ולהחזיק במפתח ברשותם כ"בן ערובה" עד שימלא בעל הנכס את דרישותיהם.

מי צריך עו''ד בשביל הסכם שכירות?
מאת עו''ד תומר ריטרסקי
הסכם שכירות יש "לתפור" עם עורך-דין ו"לפי מידותיהם" של הנכס הספציפי, הצדדים להסכם, הנסיבות והמצב המשפטי והכלכלי העדכני. נכון, השימוש בשירותיו המקצועיים של עורך-הדין הוא יותר יקר, אבל עשוי למנוע אי נעימויות קשות בעתיד - הן לשוכר והן למשכיר.

על ליקויי בניה וקבלנים
מאת עו''ד תומר ריטרסקי
מה קורה כשבדירה אותה רכשתם התגלו ליקויי בנייה רבים? איך להתמודד מול קבלן שמאחר במסירת דירה? כדאי להכיר את זכויותיכם.

צו הריסה בשל חריגות בניה - לא תמיד הכל אבוד!
מאת עו''ד תומר ריטרסקי
קיבלתם צו הריסה? ככל שתמהר לפעול כנגדו כך גדלים הסיכויים שתוכל לבטלו. למרות שמדובר בענישה מנהלתית, בתי-המשפט מגבילים לעיתים את הרשויות המקומיות.

בטחונות להסכמי שכירות
מאת עו''ד תומר ריטרסקי
עד לפני שנים לא רבות, ניתן היה להסתמך כל שטרי חוב או שטרי ביטחון (לרבות שיקים לביטחון) כבטוחה טובה להבטחת תניות הסכם שכירות (כמו גם הסכמים אחרים). השימוש באותם שטרות היה פשוט יחסית, והגשתם ללשכת ההוצאה לפועל הקרובה, היתה מביאה בדרך כלל לתשלום הסכום בתוך זמן קצר. אם מנסה היה החייב להתנגד לביצוע השטר, צפוי היה להיתקל בחומה בצורה וכמעט בלתי עבירה של בתי-המשפט.

הפקעת קרקעות - של מי הקרקע הזאת?
מאת עו''ד תומר ריטרסקי
הפקיעו לכם קרקע שהיתה בבעלותכם? מומלץ לבדוק אם התקיימו כל התנאים המאפשרים לרשות להפקיע. כדאי דלא להניח מראש שההפקעה חוקית.

פינוי מחזיק במקרקעין
מאת עו''ד תומר ריטרסקי
מה קורה כאשר המדינה, מנהל מקרקעי ישראל או אדם אחר מחליטים שעליכם לפנות את המקום לאלתר? המפתיע הוא שדווקא טענה כי החזקה בשטח מקורה בפלישה והיא נעשתה בלא הסכמת הבעלים עשויה להקנות לשם את הזכות להמשך החזקה בקרקע.

פיצוי בשל הפקעה - לא כולל מע''מ...
מאת עו''ד תומר ריטרסקי
במקרים רבים מפקיעות הרשויות קרקעות ובעלי הקרקע נאלצים לקבל את רוע הגזירה. אם טורחים בעלי הקרקע לטעון כנגד ההפקעה נוגעת לרוב הטענה המרכזית לגובה הפיצוי.

הנכס טרם נרשם בטאבו? - הזהרו!
מאת עו''ד תומר ריטרסקי
קניתם דירה חדשה, לפני שניתן יהיה לברך על המוגמר עליכם לדעת מהם הסכנות האורבות לקוני דירות טרם רישומם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). בפתח הדברים יש לציין כי הרישום בטאבו של מקרקעין מוסדרים הינו רישום קונסטיטוטיבי להבדיל מדקלרטיבי

בתים משותפים - צרה של שכנים...
מאת עו''ד תומר ריטרסקי
החיים בבית משותף רחוקים מלהיות שקטים ונעימים ולרוב מלווים בחיכוכים בין השכנים. איך להתמודד עם שכן שרוצה להציב מעלית או דוד שמש בניגוד לרצונכם? כדאי להכיר את זכויותיכם וחובותיכם.

מעלית בבית משותף- המדריך השלם- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
מהו ההסדר הקבוע היום בחוק בכל הנוגע למעלית בבית משותף וכיצד ניתן להימנע מחיוב כפוי בהשתתפות בעלויות התקנתה.

מתי חובה לשלם עמלת תווך ומתי לא...- המדריך השלם- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
עמלת המתווך נגזרת בדרך כלל משווי העסקה ומהווה הוצאה נוספת שלא תסולא בפז אשר בעטייה מתעוררות לעיתים מחלוקות בין מזמין שירותי התווך לבין מספק השירות.

חובת המתווך למסור ללקוח את כל הפרטים המהותיים אודות הנכס- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1966 (סעיף 8) מטיל על מתווך חובה לפעול בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, ולמסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.

צדק חלוקתי בעמ
מאת אופיר אבסלנדר
תגובה למאמרו של ד"ר סנדי קדר- "שוב מהפכת הקרקעות"

<< לדף הקודם   לדף הבא >>