מאמרים על: מקרקעין 

חלוקת דירה ליחידות דיור- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
סעיף 145 (א) (2) לחוק התכנון והבניה קובע, כי הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה, הינן עבודות הטעונות היתר מאת הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית. מהו שינוי פנימי?

המדריך השלם למשכיר דירה- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
כבר בנקודת הפתיחה מתקיים חוסר איזון משמעותי בין הצדדים להסכם השכירות, שכן בצידו האחד של המתרס עומד המשכיר שבבעלותו נכס בעל ערך כלכלי רב (בדרך כלל מדובר במאות אלפי דולרים) ואשר אותו הוא מפקיד בידי השוכר (לרוב מדובר באדם זר), המשלם תמורת זכות השכירות הניתנת לו, דמי שכירות שערכם בטל בשישים ביחס לערכו של הנכס.

המילון השלם לרוכש דירה- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
ברכישת דירה ישנם לא מעט מוקשים עליהם הקונה עלול לדרוך ובכך, במקרה הטוב, להפוך את העסקה ללא כדאית ובמקרה הרע להפסיד את הדירה.
להלן המדריך השלם למושגי היסוד של רכישת דירה והמוקשים מהם צריך להיזהר.

היתכן שבעל נכס יאלץ להשכירו לשוכר מסויים בניגוד לרצונו? מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
הלגיטימיות הרבה האופפת את החופש בבחירת השוכר לנכס עלולה להחלש משמעותית ואולי אף להעלם בנסיבות מסויימות. בעל הנכס אף עלול למצוא עצמו משכיר את הנכס שבבעלותו לשוכר פלוני בניגוד לרצונו ולהימצא כפוי למסור את מפתח הנכס לידי מי שאינו חביב עליו.

האם העמדת אוטובוס משאית או עגלה נייחים על מקרקעין דורשים היתר? מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
נקבע, כי גם אוטובוס, משאית או עגלה נייחים המשמשים לאיחסון דורשים היתר, וכי למרות העדר חיבור לקרקע ניתן לקבוע כי הם מהווים "בניין".

היש לחייב דייר שמחנה את רכבו בחצר הבית המשותף בדמי ועד בית מוגדלים- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
נקבע, כי נהוג ומקובל לא לכלול בחישוב שטחה היחסי של דירה את השטחים המוצמדים שהינם שטחים בלתי מקורים ואשר לא יכולים לשמש למגורים.
היינו, גינה או חצר בלתי מקורים אינם נכללים בחישוב השטח בו עושה הדייר שימוש מאחר והם אינם משמשים למגורים ואין לחייב בגינם במי ועד מוגדלים.

האם יש להתיר שימוש במעלית לדייר שלא שילם עבור התקנתה- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
נקבע על ידי המפקח על המקרקעין כי התרת השימוש במעלית לתובעים מבלי שיחוייבו במימון התקנתה, יגרום לעיוות דין ולעשית עושר ולא במשפט, שכן התובעים שלא השתתפו בהוצאות להתקנת המעלית, אינם יכולים לדרוש מבעלי הדירות בבית לממן את חלקם בהוצאה, ולאפשר להם להשתמש במעלית ולהעלות את ערך דירתם.

האם החצר היא חלק מבית הדייר המוגן? מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
אחת השאלות המעניינות בדיני הגנת הדייר המעסיקה לא אחת את בתי המשפט, הינה שאלת היקף זכות השכירות המוגנת. האם זכות זו משתרעת לשם הדוגמה גם על החצר הצמודה למושכר המוגן?

אי ציון שם המתווך בהזמנת התיווך עלול לשלול עמלת התיווך- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
אם על הזמנת התווך לא פורט שם החברה שנתנה את שירותי התווך, אלא שם אחר שאינו ישות משפטית, נשללת הזכות לדמי תווך.

פינוי דייר מוגן בשל שינויים במושכר- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
אחת העילות הפופולריות ביותר בהן נעשה שימוש במסגרת תביעות הפינוי המוגשות על ידי בעלי נכסים כנגד שוכרים מוגנים הינה זו המצויה בסעיף 131 (2) לחוק, הקובעת, כי ניתן יהיה לפנות דייר מוגן מקום בו "הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי".

נשאלת השאלה האם שינוי שביצע דייר מוגן בבית עסק ששכר, מהווה עילה לפינוי מהמושכר.

העדר פרטים בהזמנת התווך עלול לשלול עמלת תווך מהתווך- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
בסעיף 9 לחוק המתווכים נקבע, כי "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת". מהם פרטים אלה?

מתי הופך הנכד לדייר מוגן במקום הדייר המוגן שנפטר- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
ככלל, זכות הדיירות המוגנת אינה ניתנת להורשה והיא חוזרת לידי בעל הנכס עם מות הדייר המוגן. אולם, ניתן להעביר את הזכות בכל זאת, בהתקיים נסיבות ותנאים הקבועים בחוק.

ישנם מקרים בהם דייר שלא השתתף בהוצאות התקנת מעלית יהנה מהשימוש בה- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
החוק קובע כי בהוצאות התקנת המעלית ישאו רק הדיירים שהחליטו על ההתקנה ולא אלה שהתנגדו לה, כאשר בעל דירת הקרקע מופטר מתשלום גם אם היה בין מצדדי ההתקנה.
מנגד, הוצאות ההחזקה וההפעלה של המעלית יחולו על כל הדיירים בבניין לרבות בעל דירת הקרקע ולרבות אלה שאינם משתמשים בה.

מתי מתחדשת הערבות באופן אוטומטי בתקופת האופציה- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
אם בהסכם השכירות הראשון נקבע במפורש מנגנון אופציה להארכת תקופת השכירות, שכן אז מנוע הערב מלטעון כי לא ידע או לא התכוון להאריך את ערבותו מעבר לתקופת השכירות הראשונה.

ניהול מרפאה באחד מחדרי דירת המגורים מחייב היתר- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
כל אימת שאדם מנהל עסק מסוים בדירתו ולצורך כך באים בשערי ביתו אנשים (גם אם בהיקף לא גדול), הרי שמדובר בסוג פעילות המחייב היתר לשימוש חורג.

מתווך שעבד בבלעדיות זכאי לעמלת תיווך גם אם לא היה הגורם היעיל- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
עסקה שתיכרת בתקופת הבלעדיות, גם כאשר בעל הנכס איתר את הרוכש בדרך כלשהי (פרסום עצמאי באינטרנט, סיוע של מכרים או בני משפחה באיתור רוכשים וכד') ללא מעורבותו של המתווך, תזכה את המתווך בדמי תווך.

גג הבית המשותף הינו רכוש משותף ואין למי מהדיירים בבניין זכות שימוש ייחודית בו- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
לעיתים, עושה אחד מדייר הבית המשותף (בדרך כלל יהא זה הדייר המתגורר בקומה העליונה בבניין) שימוש בגג לצרכיו (לצורך איחסון חפצים או אפילו לצורכי מגורים במבנה ארעי שבנה על הגג). האם שימוש זה הינו שימוש על פי דין? האם יש בידי הדיירים האחרים להתנגד לכך? האם רשאים הדיירים האחרים בבניין להעלות התנגדותם לאחר שנים רבות בהן שקטו על השמרים?

עילת הנטישה בהלכות דיירות מוגנת הינה פופולרית אך הנטל להוכיחה אינו פשוט- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
הרציונאל העומד בבסיס עילת הנטישה הוא ראוי ונכון, שכן מטרת חוק הגנת הדייר היתה להבטיח לדייר המוגן קורת גג בטוחה ווודאית אשר תיוותר מעל ראשו ככל שינהג בהתאם לתנאי הסכם השכירות והחוק. מטרה זו איננה מתקיימת עוד עת בוחר הדייר המוגן שלא לקיים את מטרת השכירות שלשמה שכר את הנכס.

זכאות מתווך לעמלת תווך תלויה בשאלה האם היה הגורם היעיל להתקשרות- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
שאלת היותו של מתווך "גורם יעיל" אינה פשוטה כלל ועיקר, שכן לצד המקרים הברורים בהם הפגיש מתווך בין שני צדדים (מוכר וקונה) ומפגש זה הביא לכלל עסקה, מוצאים אנו לעיתים מקרים מורכבים בהרבה בהם ההכרעה בעניין זה אינה פשוטה.

האם לצורך שיפוץ מבנה דרוש היתר בניה?- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
המחוקק קבע בסעיף 145 (א) (2) לחוק כי עבודות הטעונות היתר בניה כוללות "הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה;...". בהקשר זה נשאלת השאלה האם שיפוץ מבנה קיים טעון היתר בניה והאם עבודות שיפוץ מהווה עבודות הטעונות היתר על פי החוק?

רוכש הזכויות מהמשכיר חייב בכל חובותיו לשוכר- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
רוכש הזכויות מהמשכיר המקורי "בא בנעליו" לכל דבר וענין הקשור לחוזה השכירות, כך נקבע בסעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971: "המשכיר רשאי להעביר לאחר זכויותיו במושכר. עשה כן, יבוא רוכש הזכויות במקומו של המשכיר בכל הנוגע לחוזה השכירות..."

דיור ציבורי- האם הבן זכאי להיות דייר ממשיך?- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
חוק הדיור הציבורי מאפשר את העברת זכות הדייר לקרובו בהתקיים מספר תנאים וביניהם הוכחת מגורים משותפים במשך 3 שנים בטרם פטירת הדייר או בטרם עבר למוסד סיעודי.
בית משפט השלום בירושלים קיבל לאחרונה תביעת פינוי שהגישה חברת עמידר כנגד דיירים בדירה "ציבורית". בית המשפט דחה את טענת הנתבעים (בנה של הדיירת המקורית ואשתו) כי התגוררו עם הדיירת למעלה מ- 3 שנים עד שעברה לגור אצל ביתה וכי יש לראות במעבר לבית ביתה, כאילו עברה להתגורר במוסד סיעודי.

שינוי מטרת השכירות על ידי דייר מוגן איננה בהכרח עילה לפינויו מהמושכר- עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
על פי החוק לא ניתן לפנות דייר מוגן מן הדירה (למעשה לכל ימי חייו), אלא בעטיין של עילות מסויימות הקבועות בחוק (כגון, אי תשלום דמי שכירות, גרימת נזק למושכר, שימוש במושכר למטרה בלתי חוקית ועוד).
נשאלת השאלה האם שינוי מטרת השכירות, היינו שימוש במושכר שלא למטרת השכירות הקבועה בהסכם השכירות מהווה עילת פינוי?

לא תמיד ישלם שותף דמי שימוש לשותפים האחרים- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
האם שותף במקרקעין שעשה שימוש במקרקעין המשותפים חייב לשלם ליתר השותפים דמי שימוש? ככלל, התשובה לשאלה זו היא בחיוב (סעיף 33 לחוק המקרקעין). אולם בתי המשפט סייגו חבות זו וקבעו כי חובת תשלום דמי שימוש חלה רק כאשר השותף המשתמש השתמש במקרקעין באופן בלעדי, ובאופן שנמנע מיתר השותפים להשתמש אף הם באותם מקרקעין.

שימוש בחדר בדירה לצורכי משרד מחייב היתר- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
ניהול משרדים, עסקים או קליניקות בדירות מגורים על ידי בעלי מקצועות חופשיים כגון עורכי דין, רו"ח, אדריכלים, ורופאים, היא תופעה נפוצה ביותר במקומותינו. רבים אינם יודעים כי ניהול עסק בבית המגורים מצריך (לרוב) "היתר לשימוש חורג" וכי ללא היתר כזה חשוף בעל הדירה (והעסק) לסיכון של כתב אישום והרשעה.

מתווך המסייע בעריכת הסכם המכר אינו זכאי לעמלת תיווך- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
סעיף 12 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1996 קובע, כי מתווך לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה. לצד איסור זה מונחת סנקציה הקובעת כי מתווך שיפר סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך.

הסכם מכר מקרקעין לא חתום- האם הוא מחייב?- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
מה דינה של עסקת מקרקעין שנערכה בהסכם בכתב אך ההסכם לא נחתם על ידי הצדדים- האם הסכם מעין זה הוא הסכם מחייב? האם ניתן יהיה לאכוף על צד שלא חתם על הסכם המכר לקיים את הוראותיו?

איסור הפליה בכניסה לנכסים ציבוריים- אך לא רק- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
חוק איסור הפליה במוצרים, בשירותים ובכניסה למקומות בידור ולמקומות ציבוריים, התשס"א ? 2000 (להלן:"החוק") חל גם על מקומות פרטיים (כגון בית קפה, חנות ומוסך) שכן הרעיון הבסיסי העומד ביסוד החוק הוא שיש מקום להחלת עקרון השוויון גם על עסקים פרטיים, הפונים לציבור הרחב בהצעת מוצר, שירות או מקום ציבורי.

מדריך רכישת דירה
מאת אלדר אדטו
רכישת דירה /בית מגורים בדרך כלל מהווה עבור האדם הרגיל את הרכישה היקרה ביותר בחייו. במאמר קצר זה ננסה לתת בידיכם את הכלים הבסיסיים על קנייה ומכירת מקרקעין בישראל

מילון מונחי נדלן ומקרקעין
מאת אלדר אדטו
לתחום הנדל"ן, קיים מילון מונחים משלו. ננסה במאמר קצר זה להבהיר לכם על קצה המזלג את פרשנותו של כל מונח.

<< לדף הקודם   לדף הבא >>