מאמרים על: מקרקעין 

ירידת ערך דירות כתוצאה מאנטנות סלולריות
מאת אלדר אדטו
סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה קובע כי בעל דירה/בית אשר שווי נכסו נפגע כתוצאה מאישורה של תוכנית, יהיה זכאי לפיצוי בגין ירידת ערך הדירה. במאמר זה נסביר כיצד אלו אשר בצמוד אליהם התוקנה אנטנה סלולרית, זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך הנכס

תמא 38 המדריך המלא לדייר
מאת אלדר אדטו
מדריך מלא לדיירים ובעלי נכסים לעניין תמ"א 38 והזכויות המוקנות לדיירים ממנה. הנחיות לתנאים בהסכם דגשים וטיפים לביצוע הסכם על פי תמא 38

סוף מעשה במחשבה תחילה
מאת אופיר אבסלנדר
תכנון מוקדם של ההרחבה הינו גורם חשוב לניהול המושב המורחב

נסיון כושל מצד משכיר להתנער מהסכם השכירות- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
היחלשותו המשמעותית של שער הדולר במהלך השנה האחרונה, העמידה משכירים רבים בפני בעיה לא פשוטה. משכירים שהיו רגילים להכנסה שיקלית קבועה יחסית ונקשרו בהסכמי שכירות ארוכי טווח תוך הצמדת שיעור דמי השכירות לדולר, נאלצו להסתפק בדמי שכירות שקליים נמוכים באופן משמעותי.

מתן בלעדיות למתווך מזכה את המתווך בעמלת תווך גם אם לא היה מעורב במכירה- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
לצד היתרונות הצומחים ללקוח ממתן בלעדיות למתווך (חיובו של המתווך לבצע פעולות שווק אקטיביות), קיים סיכון אשר רבים אינם מודעים לו והוא בא לידי ביטוי באפשרות הממשית כי בסופו של יום יחויב הלקוח לשלם עמלת תווך למתווך שפעל בבלעדיות, גם כאשר הנכס נמכר (בתקופת הבלעדיות) בלא שהמתווך היה מעורב באופן כלשהו בעסקה.

שריפת המושכר מביאה לפקיעת הסכם השכירות- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
במקרה בו חדל המושכר מלהתקיים עקב הריסתו, מגיעה השכירות לקיצה, היינו, הסכם השכירות פוקע. הרציו לכך הוא, כי הטלת חובה על המשכיר לבנות מחדש מושכר שנהרס, או לספק לשוכר מושכר חלופי, מטילה על המשכיר נטל כלכלי כבד מדי, שלא התכוון ליטול על עצמו בהסכם השכירות.

התנהגות בני הזוג גוברת על הקבוע בהסכם הגירושין בנוגע לחלוקת הרכוש- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
הליכי גירושין מסתיימים לרוב בהסכם גירושין המסדיר, בין היתר, את אופן חלוקת הקניין שנצבר על ידי בני הזוג במהלך שנות הנישואין. עם אישורו של ההסכם על ידי ערכאה שיפוטית, דינו כדין פסק דין על כל המשתמע מכך. ברם, דומה, שהתנהגות הצדדים הבאה לאחר אישורו של הסכם הגירושין, עשויה ליצור מציאות קניינית אחרת מזו שנקבעה על ידי הצדדים בהסכם הגירושין.

מחזיק המקרקעין אחראי לנזקים שנגרמו עקב השימוש בהם- גם במקומות ציבוריים- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
מיהו הגורם הנושא באחריות לנזקים שנגרמו לאדם כלשהו במהלך שימוש שעשה במקרקעין?
התשובה לשאלה זו נראית ברורה למדיי כשעסקינן בנכסים פרטיים המצויים בידי פלוני או אלמוני, או אז אין מחלוקת באשר להיותם של המחזיקים בנכס אחראים (לרוב) לנזק שנגרם לצד ג' בתחומי הנכס.
ברם, התשובה לשאלה הנ"ל ברורה פחות כשעסקינן במקרקעין ציבוריים, כאלה הפתוחים לשימוש הציבור כגון: רחובות, מדרכות, פארקים וכד'.

כיצד לסלק פולש (מסיג גבול) ולא להפר את החוק- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
הסגת גבול היא תופעה המתאפיינת בפלישת אדם לתחומי מקרקעין השייכים לאדם אחר במטרה לעשות בהם שימוש כלשהו לצרכיו.
מתברר, כי החוק אוסר על "עשיית דין עצמית" ואינו מתיר לבעל המקרקעין לפעול בכוחות עצמו לפינוי הפולש מהמקרקעין שבבעלותו, אלא בהתקיים תנאים הקבועים בחוק.

שיהוי מצד רוכש בהגשת תביעת ליקויי בניה נגד קבלן עלול לגרום לדחיית התביעה- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
תביעות מצד רוכשים בגין ליקויי הבניה הינן שכיחות למדיי במחוזותינו. ברם, מתברר כי השתהות ניכרת בהגשת תביעה מצד רוכש דירה עלולה לעמוד לו לרועץ ולהוות מחסום מפני קבלת הסעד הרצוי הגם שדבר קיומם של ליקויי בניה ואי התאמות הוכח על ידו.

ניהול גן ילדים בדירת מגורים ללא קבלת היתר לשימוש חורג מהווה עוולה כלפי דיירי הבית המשותף- עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
ניהול משרדים, עסקים או קליניקות בדירות מגורים על ידי בעלי מקצועות חופשיים כגון עורכי דין, רו"ח, אדריכלים, ורופאים, היא תופעה נפוצה ביותר במקומותינו.
רבים אינם יודעים כי ניהול עסק בבית משותף מצריך (לרוב) "היתר לשימוש חורג" וכי ללא היתר כזה חשוף בעל הדירה (והעסק) לסיכונים של כתב אישום, הרשעה וגם תביעות מצד דיירי הבית המשותף בגין מטרד הנגרם להם כתוצאה מהשימוש בדירה וברכוש המשותף למטרה שאיננה מגורים.

הסתרת מידע מרוכש דירה מהווה הפרה של הוראות חוק המכר מצד הקבלן- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
חוק המכר (דירות) התשל"ג- 1973 (להלן:"החוק") מחייב, בין היתר, את הקבלן לצרף להסכם המכר מפרט שיכלול פרטים מלאים ומדוייקים אודות הדירה הנמכרת ואודות הבנין בו מצויה הדירה. נשאלת השאלה מה ההשלכות של הפרת הוראות החוק הללו מצד הקבלן?

הסכם לפינוי דייר מוגן המתעלם מבן הזוג של הדייר אינו תקף- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
הסתרת הסכם פינוי שנחתם בין דייר מוגן לבין בעל הנכס, מבן הזוג של הדייר המוגן החי עימו במשך שנים רבות בדירה, עלול לאיין את תוקפו של ההסכם ולהביא לדחיית תביעת פינוי שהוגשה בהסתמך עליו.

האם זכותו של דייר בבית משותף להשתמש במעלית מותנית בהשתתפותו בעלויות התקנתה- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
בית המשפט קבע, כי בעוד שהחוק קובע שהוצאות התקנת המעלית תוטלנה רק על הדיירים שהחליטו על ההתקנה, הרי שלעניין עלויות ההפעלה נקבע, כי כל דיירי הבית המשותף ישתתפו בהן וזאת על מנת שתישמר זכותם לעשות שימוש במעלית בהיותה חלק מהרכוש המשותף.

האם המשכיר חייב לגלות לשוכר מידע שהשוכר יכול לגלות בעצמו- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
אי גילוי עובדות מהותיות במסגרת ניהול משא ומתן מהווה הפרה של חובת תום הלב ולעיתים אף עולה כדי הטעיה, אולם האם יש לחייב משכיר בתשלום פיצוי לשוכר בשל נזקים שנגרמו לו כתוצאה מאי גילוי עובדות הנוגעות למושכר?

האם ומתי ניתן לחרוג מהוראות תקנון הבית המשותף- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
עיגון זהיר ויסודי (במסגרת תקנון) של הסכמות בעלי היחידות בבית המשותף (לרבות בכל הנוגע להצמדות חלקי הרכוש המשותף, לאחוזי הבניה ולאופן השימוש ברכוש המשותף), עשוי למנוע מבעלי יחידות בבית המשותף המעוניינים לממש ולהשביח את חלקם, מלפגוע בזכויות הקניין של בעלי יחידות אחרים.

ערבות הניתנת במסגרת הסכם שכירות איננה מתחדשת באופן אוטומטי בתקופת השכירות המוארכת- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
משכיר נכס שאינו מקפיד על ציון תקופת הערבות בגוף כתב הערבות או לחילופין אינו מפנים את העובדה כי הערבות איננה מתחדשת מעצמה כל אימת שהסכם השכירות מתחדש, טועה.

האם מתווך זכאי לעמלת תיווך גם כאשר עסקת המכר בוטלה- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
עמלת התווך היא "הוצאה נלוות" לעסקת המכר עצמה והיא נקבעת ב"הסכם תווך" הנחתם בין מזמין התווך (הרוכש או המוכר) לבין המתווך. האם זכאי מתווך לעמלת תיווך גם כאשר עסקת המכר בוטלה?

ערבותו של ערב בהסכם שכירות איננה תקפה אם לא הוחתם הערב הנוסף- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
מבין הבטוחות המקובלות מצאה לה הדרישה לערבים מקום של כבוד, וזאת בצדק, שכן קיומם של ערבים "טובים" (ברי פרעון) שערבו לחיובי השוכר עשוי להיות בבחינת אור בקצה המנהרה עבור בעל הנכס, העומד לעיתים בפני שוקת שבורה (שוכר חדל פרעון).עם זאת, חוסר תשומת לב בטיפול בנושא זה עלול לגרום לכך שעל אף שכתב הערבות נחתם, הוא יהא משולל תוקף משפטי.

מי אחראי לתיקון ליקויים במושכר- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
אחת המחלוקות השכיחות ביותר המתעוררות במסגרת יחסי שוכר- משכיר עוסקת בשאלת אופן חלוקת האחריות לתיקון ליקויים המתגלים במושכר במהלך תקופת השכירות. נשאלת השאלה, כיצד מתחלקת האחריות לטיפול בליקויים? אילו ליקויים מחוייב המשכיר לתקן (על חשבונו) ואילו השוכר? שאלות אלה אינן זניחות כלל ועיקר אלא משמעותיות ביותר עבור הצדדים להסכם השכירות.

דייר ממשיך בדיור הציבורי- האם הנכד זכאי לדיור ציבורי במקום הסבתא שנפטרה?- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
הזכות המוענקת מכח חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, התש"ח- 1998 איננה ניתנת להורשה, אך נקבע בחוק כי לאחר שהדייר המקורי נפטר או עבר להתגורר במוסד סיעודי, יוכל בן זוגו (או הידוע בציבור), ילדו, נכדו או הורהו להמשיך להתגורר בדירה (כ"דייר ממשיך") בהתקיים שני תנאים:
האחד- הדייר הממשיך התגורר עם הדייר המקורי בדירה במשך 3 שנים לפחות בסמוך לפטירת הדייר המקורי או למועד בו עבר להתגורר במוסד הסיעודי.
השני- לא היו בבעלות הדייר הממשיך דירה או מקרקעין אחרים במשך חמש השנים שקדמו למועד פטירת הדייר המקורי או למועד שבו עבר להתגורר במוסד סיעודי.

האם כדאי לחתום על זיכרון דברים לרכישת דירה?
מאת זילברמן, גרומן ושות'
מי לא נתקל בסיטואציה הבאה: הקיץ מתקרב, חייבים לעבור דירה ולאחר חיפושים נרחבים נמצאה דירת החלומות! ואז עולה הדילמה - האם לחתום על זכרון דברים? זה מחייב אותי?...

הרחבת דירה בבית משותף- עורך דין דן הלפרט- פורסם בעיתון הארץ- 14.3.08
מאת דן הלפרט
רבים מבעלי הדירות בבית משותף יברכו על הזדמנות להרחיב את דירתם על ידי תוספת חדר למשל. ברם, בכל הנוגע לבית משותף אפשרויות ההרחבה הינן מוגבלות.הקושי העיקרי והמהותי מכולם טמון בצורך לקבל את הסכמת הדיירים האחרים בבניין.

שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף- עורך דין דן הלפרט- פורסם בעיתון גלובס ב- 3.2.08
מאת דן הלפרט
הבית המשותף הנו מעין יצור כלאיים המשלב בין זכויות קנייניות "טהורות" שיש לבעלי הדירות בדירותיהם הפרטיות, לבין זכויותיהם המוגבלות ברכוש המשותף (חצר, חדר מדרגות, גג וכד').
מתוך מורכבות זו מתעוררות מחלוקות רבות שעניינן אופן השימוש שעושים דיירי הבניין ברכוש המשותף.

תביעות נגד קבלנים לאחר תקופת הבדק- מאת עורך דין דן הלפרט- פורסם בגלובס- 18.11.07
מאת דן הלפרט
חוק המכר (דירות) התשל"ג- 1973 (להלן:"החוק") מגן על זכויות הרוכש ומטיל על הקבלן אחריות ל"אי התאמות" שהתגלו בממכר במהלך תקופת הבדק (שמשכה 1-7 שנים ממועד המסירה בהתאם לאופי הליקוי) ותקופת האחריות (שמשכה שלוש שנים מתום תקופת הבדק). האם אחריותו של הקבלן חלה גם לאחר חלוף התקופות הללו?

החמרת ענישה לעברייני בניה- מאת עורך דין דן הלפרט- פורסם בגלובס ב- 18.5.08
מאת דן הלפרט
רבות נכתב ודובר בתופעת עבריינות הבניה (המתבטאת בעיקר בביצוע בניה ללא קבלת היתר, תוך הפרת הוראותיו הברורות של חוק התכנון והבניה) ובצורך למגרה באמצעות פסיקה דווקנית של בתי המשפט ואכיפה בלתי מתפשרת על ידי הרשויות. ברם, דומה כי גישה בלתי אחידה של בתי המשפט ואכיפה מועטה מרחיקים את קיצה של התופעה.

הסכם שכירות- עצות למשכיר המתחיל
מאת שירה בן אשר
מרבית המשכירים נוטים לחשוב כי השכרת נכס הינו צעד אשר ביחס לעסקאות נדל"ן אחרות, אינו מצריך נקיטת פעולות מיוחדות לרבות ניסוח הסכם שכירות מורכב.
חשיבה זו הינה מוטעית הואיל ויותר ויותר משכירים מוצאים את עצמם מצויים בבעיות עם השוכרים ובעיות בניהול הנכס, דבר אשר מוביל לנזקים כבדים, הפסדים והוצאות כספיות רבות ולעיתים אף לא ניתן להשכיר את הנכס לשוכר אחר.

בר רשות במקרקעין- מאת עורך דין דן הלפרט- פורסם בעיתון הארץ ביום 9.5.08
מאת דן הלפרט
מה מעמדו של אדם המחזיק בפועל במקרקעין במשך שנים רבות (בידיעת בעלי המקרקעין), אך אין בידו הסכם המעניק לו זכות מוגדרת כגון זכות שכירות, חכירה וכד'? מעמדו של הנ"ל קרוי "בר רשות". מעמד בר הרשות איננו בבחינת זכות במקרקעין, אך הוא עשוי לשמש טענת הגנה טובה עבור המחזיק כנגד טענות של הסגת גבול הנטענות על ידי בעל המקרקעין.

תמ"א 38: היקף הפטור ממיסים ואופן חישוב מס השבח
מאת דן אבישר
חקיקת הוראות הפטור ממיסים לגבי עסקאות לפי תמ"א 38 הושלמה. המאמר סוקר את הוראות הפטור ממס שבח, מס מכירה, מע"מ והיטל השבחה ומעלה לדיון סוגיות שלא נמצא להן מענה מפורש בהוראות החוק החדשות. בנוסף, מציע כותב המאמר לאמץ לצורך חישוב מס השבח את הגישה הכלכלית שנקבעה ב"הלכת פוליטי" במקום בו כוללת העסקה גם רכיבי תמורה שאינם פטורים ממס כגון מזומנים.

תשלום דמי שימוש לבן זוג שעזב את הבית- מאת עורך דין דן הלפרט
מאת דן הלפרט
לא אחת נוצר מצב בו אחד השותפים מבקש לעשות שימוש בלעדי במקרקעין בהסכמת השותפים האחרים (מצב זה מתרחש למשל כאשר אחד השותפים מבקש להתגורר בנכס המשותף בעוד השותפים האחרים מתגוררים במקומות אחרים ואינם מתנגדים לכך). אך מה הדין מקום בו לא קיימת הסכמה בין השותפים?
האם בן זוג שעוזב דירת מגורים המשותפת לו ולבן/בת זוגו עקב סכסוך או פרידה זכאי לקבל מבן הזוג הנותר בדירה דמי שימוש ראויים?

<< לדף הקודם   לדף הבא >>