מאמרים על: מקרקעין
ניכוי במקור מדמי שכירות בגני ילדים
מאת עוזי שוחט
בעת חתימת חוזה שכירות לגני ילדים, וכן עבור כל מקרקעין אחרים לצורך משרדים, חנויות וכו', שאת דמי השכירות בגינם מבוקש לנכות כהוצאה, יש להקפיד ולדרוש מהמשכיר פטור מניכוי מס במקור, שיהיה בתוקף לכל תקופת השכירות. במידה שאין בידי המשכיר אישור כאמור, יש לנכות מדמי השכירות 35% מס במקור, ולפיכך אין להפקיד בידי המשכיר שיקים מראש עבור כל דמי השכירות, אלא אך ורק בשיעור של 65% מדמי השכירות. אי מילוי אחר ההנחיות הנ"ל שולל את הזכות לדרוש את דמי השכירות כהוצאה מותרת מההכנסות בדוח השנתי למס הכנסה
מוכרי דירות מגורים ללא פטור היזהרו- גם מכירת דירה ללא רווח עלולה להתחייב במס שבח !
מאת דן אבישר
לעיתים קרובות מוכרים אנשים דירות מגורים ללא זכאות לפטור ממס שבח כגון במקרים רבים המוכר מכר דירה אחרת בפטור לפני פחות מארבע שנים.
לפני מספר חודשים, פרסמה רשות המסים בישראל הוראת ביצוע הקובעת כי בעת מכירת דירת מגורים אשר שימשה להשכרה, יש לנכות משווי הרכישה את הוצאות הפחת שניתן היה לדרוש לצורכי מס הכנסה, אף אם לא נדרשו בפועל וגם במקרים בהם דמי השכירות היו פטורים ממס הכנסה !
כפועל יוצא מהוראה זו, גם אם לא היה למוכר רווח ריאלי אמיתי (שבח ריאלי) במכירת הדירה הוא עדיין עלול להתחייב במס בגין רווח מדומה הנוצר כתוצאה מהקטנה מלאכותית של שווי הרכישה ע"י ניכוי הפחת התיאורטי !
הוצאות המותרות בניכוי מס שבח
מאת עו''ד גיא פרבמן
תמורות רבות חלו במהלך השנים האחרונות בנוגע להכרה בהוצאות המותרות לניכוי מהרווח ההוני שנוצר בגין מכירת זכות במקרקעין
תנאים מקדמיים להגשת בקשה לפטור
מאת עו''ד גיא פרבמן
לאחר שבחנו האם הדירה שאנו מתעדים למכור עומדת בהגדרה של דירת מגורים מזכה נשארו לנו כעת שלוש משוכות אחרונות בהחלט, טרם ניכנס בשערי עילות הפטור השונות
עילות הפטור
מאת עו''ד גיא פרבמן
בידינו האפשרות לא רק להחליט האם לנצל את הפטור אלא באיזה עילה לנצל כעת
מיסוי זכויות בנייה
מאת עו''ד גיא פרבמן
מהי זכות בנייה ? האם זוהי שכות במקרקעין ?
חישוב מס שבח
מאת עו''ד גיא פרבמן
כיצב מחשבים את מס השבח
האם לנצל את הפטור במכירת דירת מגורים
מאת עו''ד גיא פרבמן
העובדה שבעת מכירת דירה אנונ זכאים לבקש פטור אינה הוראה מחייבת לעיתים מומלץ לבדוק לעומק את הנושא ולהימנע מבקשת הפטור כעת
מהי דירת מגורים מזכה
מאת עו''ד גיא פרבמן
למה עושה המחוקק אבחנה בין דירת מגורים לדירת מגורים מזכה?
תוכנית מתאר 38
מאת עו''ד גיא פרבמן
החשש הכבד שרעידת אדמה תפקוד את אזורנו ומבניים שאינם עומדים בתקן המחייב מפני רעידות אדמה הובילה לאישור תוכנית מתאר 38
היתר בניה לעבודה מצומצמת
מאת עפר שחל
וצים לבנות פרגולה? לסגור מרפסת? להתקין אנטנה? לגדר חצר? האם צריך לקבל היתר? הדין קבע מסלול מהיר ופשוט יחסית לקבלת היתר לסוג עבודות כאלה. מדובר בתקנות התכנון והבניה (היתר לעבודה מצומצמת), תשס"ג- 2003 .
האם זהו הצדק החלוקתי?
מאת אופיר אבסלנדר
מינהל מקרקעי ישראל, כרשות שלטונית מחויב לנהוג באופן שוויוני ביחס לכל המגזרים במדינה. אבל האם זהו אכן המצב?
כיבוש ירושלים - מימי יהושע עד ימי דויד המלך ושאלת החזקה בהר הבית
מאת zadok krouz
על גורלה של ירושלים בימי הכיבוש וההתנחלות קיימות גרסאות רבות, בספר יהושוע, בספר שופטים ובספר דברי הימים א'. חלק מהגרסאות אף סותרות זו את זו. פרשת כיבוש ירושלים בימי דויד, המתוארת בספר שמואל ב' ובספר דברי הימים א', מעוררת שאלות רבות שטרם נמצאו להן תשובות. פרשנויות שונות מנסות ליישב את את הסתירות בין הגרסאות הרבות לגבי תקופת ההתנחלות והכיבוש, תקופת דויד, וכיבוש ירושלים. במאמר זה אציג את הגרסאות השונות ואת הפרשנויות להן, ואנסה להשיב על השאלות שהן מעלות.
על מתווך במקרקעין להימנע מעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי
מאת שביב, פורת- רוטנשטרייך, משרד עורכי דין שביב
בהתאם לסעיף 12 לחוק, נקבע כדלקמן:
"מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך".
הסבת זכויות מוגנות בדירת מגורים
מאת שביב, פורת- רוטנשטרייך, משרד עורכי דין שביב
הסבת זכויות מוגנות בדירת מגורים לפי ס' 20 לחוק:
גם אם ייאמר כי דייר היה בעת פטירתו דיירת מוגן עפ"י החוק, עלינו לבחון האם בנסיבות המקרה נתקיימו התנאים המצטברים הקבועים בסעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר לעניין הסבת הזכויות המוגנות של המנוח.
סייגים לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים
מאת שביב, פורת- רוטנשטרייך, משרד עורכי דין שביב
הכלל הוא כי יינתן פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים המשמשת את המשפחה, אחת ל- 4 שנים. פטור זה אינו מוקנה באופן אוטומטי . על מנת לזכות בפטור זה על המוכר לעמוד במספר קריטריונים,סייגים ומכשולים רבים אותם עליו לקחת בחשבון לפני ביצוע המכירה.
מקרקעין- עסקאות נוגדות- תקנת השוק
מאת שביב, פורת- רוטנשטרייך, משרד עורכי דין שביב
התנגשות הזכויות בין בעלים שהעביר את זכויותיו למאן דהוא, לבין צד שלישי שרכש זכויות בנכס מאותו מאן דהוא 'תאונה משפטית'.
עומד לרכוש דירה מקבלן? - הגן על כספך!
מאת עו''ד יצחק אופק
קונה, העתיד לרכוש דירה מקבלן, עליו להגן על כספו ולבטחו באחת מן החלופות בחוק.
מלכודת הפחת בחישוב מס השבח במכירת דירות שהושכרו למגורים
מאת דן אבישר
נסיון החיים מלמד שרוב המוכרים וגם חלק לא מבוטל מעורכי הדין העוסקים בעסקאות מכר דירות, אינם מודעים כלל לעניין הפחת ולהשפעתו על גובה החבות במס שבח.
לאחרונה, פרסמה רשות המסים בישראל את הוראת ביצוע, מס' 5/2007 הדנה בחישוב השבח במכירת דירת מגורים שהושכרה למגורים. בהתאם להוראה הנ"ל, בעת מכירת דירת מגורים אשר שימשה להשכרה, יש לנכות מעלות הנכס את הוצאות הפחת שניתן היה לדרוש לצורכי מס הכנסה, אף אם לא נדרשו בפועל.
כפועל יוצא מהוראה זו, גם אם לא היה למוכר רווח ריאלי אמיתי (שבח ריאלי) במכירת הדירה הוא עדיין עלול להתחייב במס בגין רווח מדומה הנוצר כתוצאה מהקטנה מלאכותית של שווי הרכישה ע"י ניכוי הפחת התיאורטי !
לפיכך, מומלץ לכל מי שעומד למכור דירת מגורים ששימשה להשכרה מבלי לנצל פטור ממס שבח, לבצע לפני ביצוע המכירה תחשיב אומדני של המס הצפוי בהתחשב ברכיב הפחת לפני ביצוע המכירה וע"י כך להמנע מהפתעות לא נעימות.
האם חל על ידועים בציבור עקרון התא המשפחתי לעניין פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה ?
מאת דן אבישר
בית המשפט העליון החיל על ידועים בציבור את כל הפטורים וההקלות ממס החלים על בני זוגות נשואים.
לאור תקדים זה נשאלת השאלה האם יוחלו על ידועים בציבור גם המגבלות והחובות החלים על בני זוג נשואים לעניין פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה.לדעת הכותב, שורת הצדק וההגיון מחייבת לענות על שאלה זו בחיוב הגם שיישומה יעורר קשיים פרקטיים אצל רשויות המס.
תכנון המס במכירת מקרקעין על ידי חברה - הפיכתה לחברה משפחתית
מאת דן אבישר
נכסי מקרקעין רבים בישראל רשומים בבעלות איגודי מקרקעין. לעיתים קרובות כל רכושה של חברה כזאת הינו נכס מקרקעין בודד (בניין או מגרש). במקרים שכיחים, בעלי המניות בחברה כזו הינם קרובי משפחה מדרגה ראשונה.
לפני ביצוע עסקה שמטרתה הינה מימוש הנכס וחלוקת כספי התמורה לבעלי המניות, מתלבטים בעלי הזכויות (ובד"כ עוה"ד המטפל בעסקה) בין שלוש חלופות לביצוע העסקה: מכירת המקרקעין ע"י החברה לצד ג' וחלוקת כספי התמורה ע"י החברה לבעלי המניות; מכירת מניות החברה ע"י בעלי המניות ו-פירוק החברה מרצון, העברת המקרקעין ללא תמורה לבעלי המניות בפטור ממס שבח לפי סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין לפני מכירת המקרקעין לצד ג' במישור האישי.
לדעתנו, כאשר מדובר באיגודי מקרקעין מסוג מסויים, מומלץ לבחון גם את כדאיותו של תכנון מס נוסף:- הפיכת האיגוד לחברה משפחתית לעניין סעיף 64א' לפקודת מס הכנסה ומכירת המקרקעין בשנת המס הבאה ע"י החברה וזאת מבלי להתחייב בכל חבות במס בעת חלוקת כספי התמורה לבעלי המניות.
מעמדם של ידועים בציבור לעניין מס שבח, מס רכישה ומס מכירה
מאת דן אבישר
לפני כארבע שנים פסק בית המשפט העליון בע"א 2622/01 מנהל מס שבח מקרקעיו נ' עליזה לבנון (להלן-"הלכת עליזה לבנון") כי ההבחנה בין בני זוג נשואים לבין בני זוג ידועים בציבור לעניין חוק מיסוי מקרקעין היא הפליה פסולה ולכן יש לפרש את המונח "בן-זוג" בחוק מיסוי מקרקעין ובתקנות שהותקנו מכוחו באופן שהוא חל גם על ידועים בציבור.
להלכת עליזה לבנון יש השלכות החורגות ממערכת היחסים בין בני הזוג ומאפשרות העברת מקרקעין בפטור גם בין קרובים מסויימים של אחד מבני הזוג לידוע/ה בציבור שלו.
יחד עם זאת, נותרו עדיין מספר שאלות פתוחות.
מלכודת הפחת בחישוב מס השבח במכירת נכסים מסחריים ודירות מגורים
מאת דן אבישר
מוכרים רבים ואפילו עורכי דין לא מעטים אשר אינם בקיאים במיסוי מקרקעין, אינם ערים להוראות חוק מיסוי מקרקעין בנוגע להשפעת הפחת על הגדלת סכום מס השבח בעת מכירת מבנים, לרבות גם דירות מגורים מסויימות.
במקרים רבים מצפה למוכר הפתעה מרה כאשר מוצאת לו ע"י רשויות המס שומת מס שבח לתשלום גבוה בהרבה מהסכום אותו הוא הביא בחשבון (אם בכלל) וזאת במיוחד באותם מקרים בהם המוכר לא דרש פחת ממס הכנסה בגין אותו נכס.
טעות זו שכיחה גם לגבי מכירת נכסים מסחריים (חנויות, משרדים וכיוצ"ב), אולם אופיינית במיוחד לגבי מכירת דירות מגורים אשר שימשו להשכרה.
הגדלת נטל המס על קבוצות רכישה ומיסוי מארגני קבוצות הרכישה
מאת עוזי שוחט
לאחרונה גוברת הנטייה ברשות המיסים להכביד על קבוצות רכישה את נטל המס בגין רכישת הקרקע על ידן בנפרד מהזמנת שירותי הבנייה מקבלנים. טענת רשות המיסים היא, כי מדובר בתכנון מס לא לגיטימי, אשר חלה עליו נורמה אנטי-תיכנונית.
לדעתי, רשות המיסים פועלת שלא בצדק לחיסול קבוצות הרכישה, ובמאמרי שלהלן אסביר זאת בקצרה.
הקצאת מניות בחברה כושלת, הנחשבת כאיגוד מקרקעין, בתמורה לכיסוי חובות החברה בלבד- אינה עסקה מלאכותית ואין הצדקה למסותה במיסים עקיפים
מאת דן אבישר
בעקבות הרפורמות האחרונות בחוק מיסוי מקרקעין, בוטלו עיוותים רבים שהיו קיימים בנוגע למיסוי עסקאות במניות חברות הנחשבות כ"איגוד מקרקעין" (חברות גוש חלקה וכדומה).
החוק קובע כיום שהקצאת מניות בחברה כזאת אינה נחשבת לעסקה החייבת במס בתנאי שלא שולמה תמורה לבעלי המניות.
למרות זאת, התגבשה ברשות המסים עמדה לפיה, עסקאות של הקצאות מניות בהן מדוללות מניותיהם של בעלי המניות באופן ניכר, יוגדרו כעסקאות מלאכותיות ויוטלו מסים בגינן גם במקרים מדובר בחברה כושלת ששוויה הריאלי הינו אפסי בהתחשב בחובותיה ומטרתה היחידה של ההקצאה הינה לגייס הון לשם תשלום חובות החברה לנושיה מבלי ששולמה תמורה לבעלי המניות.
מקרקעין - עסקאות נוגדות- תקנת השוק
מאת שביב, פורת- רוטנשטרייך, משרד עורכי דין שביב
התנגשות הזכויות בין בעלים שהעביר את זכויותיו למאן דהוא, לבין צד שלישי שרכש זכויות בנכס מאותו מאן דהוא 'תאונה משפטית'.
סייגים לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים
מאת שביב, פורת- רוטנשטרייך, משרד עורכי דין שביב
הכלל הוא כי יינתן פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים המשמשת את המשפחה, אחת ל- 4 שנים. פטור זה אינו מוקנה באופן אוטומטי . על מנת לזכות בפטור זה על המוכר לעמוד במספר קריטריונים,סייגים ומכשולים רבים אותם עליו לקחת בחשבון לפני ביצוע המכירה.
להלן פרוט חלק מהמכשולים מהם כדאי להיזהר:
מושגים ומידע כללי במנהל מקרקעי ישראל
מאת שביב, פורת- רוטנשטרייך, משרד עורכי דין שביב
מנהל מקרקעי ישראל מחזיק בכ- 93% משטח מדינת ישראל ומנהל אותן בהתאם למדיניות הנקבעת על-ידי מועצת מקרקעי ישראל.
המקרקעין נמסרים בדרך של חכירה לדורות. חכירה לדורות הינה שכירות לתקופה שמעל 25 שנים.
גן ילדים בדירת מגורים
מאת עפר שחל
הקמת עסק בבית מגורים והפעלתו הופכת לפופולארית יותר ויותר. זה נוח, זה זול, אין בעיות חניה, אין פקקים בכניסה לעיר, אז מה רע?
ובכן לשכנים זה בד"כ רע.
עסק מטבעו גורר רעש, כניסה ויציאה של לקוחות, שימוש בחניה ע"י זרים, לכלוך וכד'.
פיצוי בגין ליקויים שלא נכללים בכתב התביעה
מאת אברהם בן עזרא
ליקויי בנייה לא תמיד מתועדים בכתב התביעה, ויתירה מכך, לא תמיד מתועדים בחוות הדעת המקצועית המצורפת לכתב התביעה. הסיבות לכך יכולות להיות רבות, ומן הראוי להתחשב בהן, אם באמת המהות גוברת על הפרוצדורה, והחתירה לחקר האמת מהווה מורה דרך לבית המשפט במהלכו ובפסקו.
