מאמרים על: מקרקעין
בית המשפט זיכה את התובעים מעבר להמלצת המומחה שמינה
מאת אברהם בן עזרא
תכנון ובנייה של מבנה הוא תהליך מורכב, קל וחומר כשמדובר בשינויים + תוספות למבנה אשר כבר קיים, כי אז יש צורך להתייחס לאלמנטים קיימים אשר לעתים אין לגביהם כל תיעוד הנדסי.
פינוי שוכר דירה
מאת עפר שחל
איך מפנים שוכר שלא משלם דמי שכירות או שסיים את תקופת השכירות ומסרב להתפנות? זה כמובן הסיוט הכי נורא של כל בעל נכס מושכר. הסיוט הזה, מסתבר, קורה ומתרחש בפועל והרבה?.
החוק להגנה על בעל הדירה
מאת עפר שחל
בימינו, מרבית המקרים בהם תיתקלו בחוקי הגנת הדייר נוגעים דווקא לאלה המבקשים לשלול את הגנת הדייר, ולא להגן עליה. כל מי ששכר דירה בחייו נתקל בסעיף סבוך, ארוך ולא ברור?
הערת אזהרה
מאת עפר שחל
באחת השאלות שקיבלנו לאחרונה בפורום המשפטי עלה הנושא של הערת אזהרה והאם צריך לקבל הסכמה של הצד השני לחוזה לצורך רישומה. מאחר ומדובר בנושא חשוב ראינו לנכון להרחיב מעט?
דברים שכדאי לדעת לפני קניית דירה חדשה
מאת יוסי בן חורין
הבית החדש שרכשתם מהווה את ההשקעה הכספית הגדולה ביותר עבורכם. לבטח אינכם מעוניינים להיות מופתעים לגלות בעיות בבית לאחר שנכנסתם להתגורר בו. לכן, דרושה ביקורת המבנים הטובה ביותר בכדי לאתר ליקויי בדק בית
ניוד זכויות בניה - היסודות השלובים של דיני המס ודיני הקניין
מאת שגיב ארז
ניוד זכויות בניה - האם זכות במקרקעין?
קניית נכס מקרקעין : חתול בשק ?
מאת יובל גרשוני, עורך דין
חדשות לבקרים מפורסמים פסקי-דין שניתנו בעקבות תביעת רוכשי נכסי מקרקעין, בד"כ דירות ובתים פרטיים, אשר גילו לאחר מעשה, כלומר לאחר קניית הנכס, כי מה שהוצג להם לפני החתימה על הסכם המכר אינו תואם את מה שפועל קנו.
חובה על הקונה לבדוק את מצב הנכס מכל הצדדים האפשריים. לשם כך הוא צריך לשכור איש מקצוע לענין ? אדריכל / מהנדס בנין ? שיבחן את מצב הנכס ויאשר כי הוא אכן מתאים לכל דרישות החוק ולמצג של המוכרים. לשם כך יש לבדוק את מצב הנכס בעירייה, במינהל מקרקעי ישראל - במקרה של קרקע חכורה ובטאבו.
קביעת דמי וועד בית בתקנון הבית המשותף
מאת יובל גרשוני, עורך דין
ניתן לקבוע תקנון בשתי דרכים. דרך אחת היא אימוץ התקנון המוסכם הנספח לחוק המקרקעין. דרך שניה היא קביעת תקנון באופן עצמאי ע"י בעלי הדירות, בו יקבעו הוראות השונות מאלו של התקנון המצוי.
ס' 62 לחוק המקרקעין קובע כי ניתן לערוך תקנון או לשנות תקנון קיים ברוב של בעלי הדירות שמוצמד לדירתם 2/3 של הרכוש המשותף.
תקנון הבית המשותף
מאת יובל גרשוני, עורך דין
עפ"י הוראת ס' 61 לחוק המקרקעין, בעלי הדירות יכולים לקבוע בתקנון הסדרים שונים מאלו הקבועים בחוק המקרקעין ובתקנון המצוי.
ההסכמה הדרושה ע"מ לקבוע בתקנון הבית המשותף הסדרים שונים מאלו הקבועים בחוק ובתקנון המצוי משתנים מנושא לנושא
זכויות בניה בבית משותף
מאת יובל גרשוני, עורך דין
החלטת רוב של 3/4 מבעלי הדירות שלהם 2/3 מהרכוש המשותף, לאפשר הרחבת דירה, מוגבלת במס' תנאים:
הרחבת הבניה לא תפגע בזכויות היחסיות של כל בעל דירה אחר לבצע הרחבה לדירתו גם כן.
הרחבת הדירה לא תמנע מבעל דירה כלשהו בבית המשותף לבנות סוכה אם נהג לבנות סוכה עד למועד ההחלטה.
בית משותף: בעלות הדיירים על הרכוש המשותף והשימוש בו
מאת יובל גרשוני, עורך דין
ס' 57 לחוק המקרקעין קובע כי חלוקת הרכוש המשותף המוצמד לכל דירה בין בעלי הדירות יעשה באופן יחסי לשטח רצפת הדירה של כל אחד מהם. כך, לבעל דירה גדולה יהיה חלק יחסי מוצמד גדול יותר משל בעל דירה קטנה באותו בית משותף.
כפועל יוצא מכך שהרכוש המשותף הוא בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות, השימוש ברכוש המשותף ע"י מאן דהוא, בעל דירה בבית המשותף או אדם זר, טעון הסכמת בעלי הרכוש המשותף, כלומר בעלי הדירות.
הרחבת דירה בבית משותף
מאת יובל גרשוני, עורך דין
לשם הרחבת דירה לא נדרשת הסכמת כל הדיירים ודי בהסכמת רוב של 3/4 מבעלי הדירות שלהם צמוד 2/3 מהרכוש המשותף בבית המשותף.
אולם, הדבר מותנה בתנאים כמו: תשלומי איזון, הדדיות
סעד עצמי של משכיר
מאת יובל גרשוני, עורך דין
סעד עצמי, כלומר נקיטת פעולה עצמאית ע"מ להגן על קניין, נתונה אך ורק למחזיק כדין במקרקעין.
לשוכר מוקנית הגנה וזכות לסעד עצמי כנגד המשכיר, ובידו לפעול באופן עצמאי ע"מ למנוע מכל אדם, לרבות המשכיר, מלהיכנס לתחום הדירה המושכרת.
אופציה בלתי מוגבלת בחוזה שכירות
מאת יובל גרשוני, עורך דין
שכירות באמצעות אופציה בלתי מוגבלת ניתנת להפסקה בהודעה סבירה מראש.
נזק למושכר עי צד שלישי
מאת יובל גרשוני, עורך דין
אחריות המשכיר מוגבלת למקרה בו יכול היה לצפות את הנזק ולמנוע אותו. אך במידה שלא, האחריות אינה רובצת עליו, ועל השוכר להפנות את טענותיו כלפי המזיק או גורם הנזק עצמו.
מכירת נכס באמצעות מתווך
מאת יובל גרשוני, עורך דין
על מוכר דירה לקחת בחשבון כי אם הוא פונה למתווך שיבצע פעולות שיווק עבורו, הרי שבתקופת הבלעדיות, אם נתן למתווך תקופה כזו, כל פעולה נוספת מצידו לא תחסוך לו את דמי התיווך שיצטרך לשלם למתווך עם מכירת הדירה.
אחריות קבלן לאחר מסירת הנכס
מאת יובל גרשוני, עורך דין
תקופת הבדק מיועדת לאפשר איתורם של פגמים ואי התאמות בדירה בתוך תקופה קצובה ותיקונם על ידי המוכר. לתקופה זו חשיבות שכן היא מייתרת, ולו זמנית, את הצורך בהגשת תביעות בגין פגמים ואי התאמות שנתגלו בדירה במהלך תקופה זו. מכאן האינטרס בהקפדה על כך שקונים לא יגישו תביעתם בגין ליקויי בניה בטרם הודיעו למוכר על הליקויים ויאפשרו לו לתקנם עד תום שנת הבדק
פיצוי בגין מסירת דירה באיחור מצד הקבלן
מאת יובל גרשוני, עורך דין
האם הפיצוי המגיע לקונה שקיבל את הדירה יכלול גם את ימי החסד או שעבור ימי החסד לא ינתן פיצוי כלל ?
העיקרון המנחה בענין פיצוי בגין איחור במסירת דירה: אם הדירה נמסרה בתוך ימי החסד, לא יחשב הדבר כהפרת הסכם ולקונה לא יהיה מגיע פיצוי מוסכם בגין האיחור עפ"י הקבוע בהסכם. אם הדירה נמסרה לאחר שתמו ימי החסד תהיה לקונה הזכות לקבל פיצוי עבור הפסדיו ונזקיו או את שיעור הפיצוי המוסכם בהסכם המכר החל מהיום שנקבע בהסכם למסירת הנכס ללא קיזוז ימי החסד.
ערובת קבלן למסירת נכס
מאת יובל גרשוני, עורך דין
החוק קובע כי קבלן לא יקבל תשלום מראש מהקונה בשיעור העולה על 15% מערך הנכס אלא אם כן נתן לקונה ערובה באחת מ-5 דרכים:
1. ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון מחיר הנכס.
2. פוליסת ביטוח להבטחת החזרתם של כל הכספים שניתנו לקבלן, כאשר הקונה צויין כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש.
3. שיעבוד של הנכס או של חלק מהקרקע עליו הוא נבנה.
4. רישום הערת אזהרה בטאבו על מכירת הנכס.
5. העברת הבעלות או זכות אחרת בנכס על שם הקונה.
על הוראות חוק זה לא ניתן להתנות, כלומר על הקבלן חל איסור לקבל מהקונה תשלום העולה על 15% מערך הנכס מבלי לתת לקונה אחת מהערובות האמורות. קבלן העובר על איסור זה עובר למעשה עבירה פלילית.
הסכם מכר דירה: אי התאמת דירה למפרט
מאת יובל גרשוני, עורך דין
קבלן חייב להעמיד לרשות הקונה את הדירה מתאימה בדיוק לקבוע במפרט. בנוסף, על הקבלן חלה חובה שהדירה תהיה מתאימה לתקנים הרשמיים במדינת ישראל ולתקנות התכנון והבניה.
מכירת חניה בבית משותף
מאת זהר נוה
אחת מהתופעות המוכרות של ערים צפופות כדוגמת תל אביב, ירושלים ואחרות היא חוסר הולך וגדל במקומות חניה במיוחד לאלו המתגוררים בבתים ישנים. כיצד רוכשים חניה בבית משותף ומה עושים?
הרחבת בניה בבית משותף
מאת מאיר ברטלר
סכסוכים רבים מתעוררים בין דיירים בבית משותף לא אחת בקשר לרצון אחד הדיירים להרחיב את דירתו. להלן ובקצרה הוראות החוק בנושא.
חלוקת דירת ירושה בין יורשים
מאת זהר נוה
יורשים רבים מאמינים שבעת מכירת דירת ירושה, זכאים הם לפטור ממס אבל במקרים רבים מגלים שההיפך הוא הנכון. כיצד מונעים זאת?
רכישת דירה מכונס נכסים - כן או לא
מאת זהר נוה
רכישת דיחרה מכונס נכסים נראית כעסקה אטרקטיבית ומשתלמת, אך גם לעסקה זו יש חסרונות משמעותיים שיש לקחת בחשבון
מס שבח מקרקעין בעקבות פסק דין פוליטי
מאת זהר נוה
האם יש לשלם מס שבח עפ"י שיטת החישוב הלינארית שנקבעה בחוק או עפ"י התקופה האמיתית בה נוצר השבח?
ויבוא השלום להר שלום
מאת דוקטור הנריק רוסטוביץ
בית המשפט: לא ניתן להקים ישיבה במקום שהתב"ע קבעה כי ניתן להקים בית כנסת
עצות לרוכש דירה
מאת מאיר ברטלר
רכישת דירה מהווה לחלק ניכר מהאוכלוסיה את העסקה הגדולה והחשובה שלהם. אם בכוונתכם לרכוש דירה להלן מספר טיפים
המדריך השלם לחוק הגנת הדייר
מאת שי עקרבי
דייר מוגן הוא :
? מי שמחזיק בדירה או בעסק ושילם עבורם דמי-מפתח.
? דייר שלא שילם דמי-מפתח אך נכנס לנכס לפני שנת 1940.
? דייר שהיה זכאי להחזיק בנכס ביום 20/8/1968 שבחוזה השכירות לא צויין במפורש כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו.
? כל בן משפחה שהפך לדייר מוגן לאחר שעברה אליו הזכות מהדייר המוגן המקורי.
? דייר שנכנס לנכס לאחר 20/8/1968 ובחוזה נכתב כי יקבל מעמד של דייר מוגן.
המדריך השלם לחוק הגנת הדייר
מאת שי עקרבי
דייר מוגן הוא :
? מי שמחזיק בדירה או בעסק ושילם עבורם דמי-מפתח.
? דייר שלא שילם דמי-מפתח אך נכנס לנכס לפני שנת 1940.
? דייר שהיה זכאי להחזיק בנכס ביום 20/8/1968 שבחוזה השכירות לא צויין במפורש כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו.
? כל בן משפחה שהפך לדייר מוגן לאחר שעברה אליו הזכות מהדייר המוגן המקורי.
? דייר שנכנס לנכס לאחר 20/8/1968 ובחוזה נכתב כי יקבל מעמד של דייר מוגן.
המדריך לרכישת דירה מקבלן
מאת שי עקרבי
רכישת דירה היא העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שמרביתינו עושים. מדובר בתהליך המתחיל באפיון צרכי המשפחה, עובר בביקור במשרדי מכירות, ממשיך בחתימה על חוזה המכר ומסתיים אחרי קבלת הדירה, עם רישום הזכויות על שם הרוכש.
