מאמרים על: מס ערך מוסף 

מע'מ על היטלי פיתוח - בעקבות פסק דין חוף הכרמל
מאת דר' אריה ליבוביץ'
בשבוע האחרון ולאחר תקופה של למעלה מעשור בו היה נושא זה תלוי ועומד ללא הכרעה של בית המשפט העליון, נקבע בפסק הדין בע"א 1206/99 חוף הכרמל, כי ביצוע עבודות פיתוח על פי הסכם עם הרשות המקומית כנגד ויתור מצד הרשות המקומית על תשלומי החובה השונים בגין עבודות הפיתוח, חייב במס ערך מוסף כשירות לרשות המקומית.

מע'מ בהפקעת מקרקעין מע'מ הפתרון לחשבונית עצמית בהפקעה (ג')
מאת דר' אריה ליבוביץ'
בהגדרת עסקת אקראי נקבע כי מלכ"ר, עוסק ומוסד כספי חייבים במע"מ בגין רכישת מקרקעין מאדם פרטי שאינו עוסק במקרקעין; ובכלל מלכ"ר גם "רשויות הפקעה" שונות, דוגמת, עיריות, ועדות תכנון ובניה וגופים דומים (להלן: "רשויות הפקעה").

מע'מ בעסקאות קומבינציה (חלק א') קביעת שווי עסקאות מכר המקרקעין ושרותי הבניה בעסקת קומבינציה
מאת דר' אריה ליבוביץ'
רשימה זו תדון בהיבטי מע"מ בעסקת קומבינציה. ניתן לתאר עסקת קומבינציה כחליפין חלקי של מקרקעין בשרותי בניה ובאלמנטים של תמורה נוספת במזומן, מימון, ניהול וכח אדם.

מע'מ על ניירות ערך של איגוד מקרקעין בעקבות רפורמה במס שבח
מאת דר' אברהם אלתר
ברישום מניות בבורסה חל החיוב במס על מכר שהוצא מהקשרו הטבעי, כאשר הבעלים לפני הרישום נשאר הבעלים גם אחר הרישום, ובהעדר קונה במובן הרגיל.

מע'מ על היטלי פיתוח: פתרונות מיסוי
מאת דר' אברהם אלתר
לאור הילכת ע"א 1206/99 חוף הכרמל, נוצר מצב בו קבלן/יזם העורך הסכם להמרת אגרות/היטלי פיתוח. בפיתוח בעין, ידרש לשלם גם מע"מ על שווי ה"היטלים/אגרות" שהרשות ויתרה לו כנגד התחייבותו לפיתוח בהסכם תשתיות שחתם עם הרשות.

תכנון מס: מכירת מקרקעין על ידי מלכ'ר ?כיצד לנכות מע'מ (חלק ב') ניתן לנכות מע'מ ששולם ברכישת בהשבחת מקרקעין גם מבלי לבצע עסקת אקראי
מאת דר' אברהם אלתר
. ראינו כי במהלך חיי המקרקעין עשוי המלכ"ר לשאת בנטל מע"מ ו/או תשלומו בגין המקרקעין, לכאורה מבלי אפשרות לנכות את המע"מ כ"מס תשומות": 1. במועד הרכישה ? כאשר אם המקרקעין נרכשו מאדם פרטי, יהא המלכ"ר אחראי גם להוצאת חשבונית; 2. במהלך האחזקה בנכס - בגין רכישת שירותי שיפוץ, וכל השבחה אחרת.

תכנון מס: מכירת מקרקעין על ידי מלכ'ר ?כיצד לנכות מע'מ (חלק ג') ניתן לנכות מע'מ ששולם ברכישת והשבחת מקרקעין גם מבלי למכור את המקרקעין
מאת דר' אברהם אלתר
ברשימות הקודמות דנו בשאלת ניכוי המע"מ ששולם על ידי מלכ"רים ובהם: רשויות מקומיות, עמותות ודומיהם המחזיקים נכסי מקרקעין.

תכנון מס: פטור במכירת מקרקעין על ידי עוסק - כיצד (חלק א') עוסקים רבים משלמים מע'מ במכירת מקרקעין על-אף שלאור פסיקת בית המשפט אין הם חייבים בו
מאת דר' אברהם אלתר
רשימה זו תעסוק בחלוקת "אישיותו" של עוסק לשניים, חלק עסקי וחלק פרטי או השקעתי. כל זאת לפי העקרון שנקבע ע"י הנשיא לשעבר שמגר ושופטים אחרים בהילכת פליציה.

תכנוני מס - מכירת מקרקעין על ידי מלכ'ר ?כיצד לנכות מס תשומות ולהיזהר ממלכודות (חלק ב')
מאת דר' אברהם אלתר
במהלך חייו של נכס מקרקעין משלם המלכ"ר המחזיק בו מע"מ: פעמים בגין רכישת הנכס (אם הנכס נרכש ממי שאינו אחד מהחייבים במס, מתחייב המלכ"ר במס בגין הרכישה בהיותה עסקת אקראי); פעמים בגין מכירת הנכס (מכירת הנכס לאחד מחייבי המס, היא עסקת אקראי בה המוכר חייב בתשלום המס); ותמיד בגין רכישת שירותי שיפוץ והחזקה שנועדו להשביח את הנכס. תשלום המע"מ נעשה לכאורה מבלי אפשרות לנכות אותו.

המונח דירת מגורים בחוק מע'מ בעקבות פסק הדין בעניין שכנר שימוש בנכס בפועל למגורים עשוי להשפיע על ראייתו כדירת מגורים לצרכי החוק
מאת דר' אברהם אלתר
ברשימה זו נעמוד כל פרשנותו של המונח "דירת מגורים" בחוק מע"מ. לעמידה על משמעותו של מונח זה חשיבות בעיקר לצרכי הגדרת עסקת אקראי. עמידה על משמעותו של מונח זה לצרכי החוק עשויה להביא לפטור ממע"מ ברכישת ובמכירת נכס שאינו "דירת מגורים " כפשוטה על-ידי מלכ"ר או מוסד כספי.ים

חיוב במע'מ על ריבית 1 אחוז בפקדונות בבתי אבות לפי בית המשפט העליון
מאת דר' אברהם אלתר
ברשימה זו ניווכח כי "בתי אבות" יכולים להפחית משמעותית ואף לאפס את תשלום המע"מ שהם נדרשים לשלם בגין ריבית רעיונית על פקדונות שהם מקבלים מדייריהם. כל זאת בגיבוי החלטת כבוד בית המשפט העליון.

פתרון לחבות מע'מ בעסקאות מקרקעין (ב) מס של אדם פרטי תמיד פטור לפי סעיף 39 (של חוק מע'מ), כך גם העוסק
מאת דר' אברהם אלתר
פתרון לבעיית החשבונית העצמית (תקנה 6ב) בעסקאות פטורות במע"מ (השכרה למגורים, דירת מגורים פרטית... וכו'), במטרה למנוע חבות מע"מ על הקונה מוציא החשבונית העצמית (העוסק) במקום המוכר (אדם פרטי).

מחיר פעולה באיגוד מקרקעין : מע'מ במכירת מנייה באיגוד מקרקעין ישולם על פי ערך המניה ולא על פי ערך המקרקעין
מאת דר' אברהם אלתר
פעולה באיגוד מקרקעין הינה אחת מחלופות הגדרת מכר בחוק מע?מ וזכות באיגוד הינה "מקרקעין" כהגדרתם בחוק.

מע'מ בדירות מגורים (ב')
מאת דר' אברהם אלתר
קבלנים רבים מתלבטים ביחס להשכרת דירותיהם למגורים! דרך כלל, לבד מהוראה זמנית הקיימת כיום, השכרה למגורים הינה ארוע הגורר חבות במע"מ (17%) על שווי הדירה לפי מחירה בשוק (מחירון לצרכן).

מע'מ ברכישת דירות זהירות!! (א')
מאת דר' אברהם אלתר
באופן כללי ובלתי כוללני, ניתן לומר כי מע"מ חל על עסקאות במקרקעין גם לגבי מי שאיננו רשום כעוסק. מע"מ חל גם במכירת נכס נדל"ן ע"י מלכ"ר ("מוסד ציבורי"), או מוסד כספי (בנקים, חברות ביטוח, אגודות לאשראי, קופות גמל).

מע'מ בעסקאות קומבינציה (חלק ב') : היבטי המע'מ בקומבינציה בדרך של הקצאת מניות
מאת דר' אברהם אלתר
עיקר השימוש בשיטה זו הוא תולדה של הרפורמה במיסוי מקרקעין שעוגנה בתיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין. בתוקף החל מ - 7.11.2001 הקצאת מניות באיגוד מקרקעין אינה מהווה עוד פעולה המהווה אירוע מס לעניין מס שבח, מכירה ורכישה.

ניכוי מע'מ בגין בניה להשכרה - כיצד (ג')
מאת דר' אברהם אלתר
קבלנים רבים הבונים למטרת השכרה אינם יכולים לנכות את המע"מ בו הם נושאים בעת בניית הדירות. מצב דברים זה נובע מכך שההשכרה תהיה פטורה ממע"מ בעתיד בהתאם לסעיף 31(1) לחוק (השכרה למגורים עד 25 שנה), בעוד שתנאי להתרת ניכוי מס תשומות הוא כי הן נועדו לשמש בעסקה החייבת במס.

תכנון מס: פטור במכירת מקרקעין על ידי עוסק - כיצד. (חלק א') עוסקים רבים משלמים מע'מ במכירת מקרקעין על-אף שלאור פסיקת בית המשפט אין הם חייבים בו
מאת דר' אברהם אלתר
רשימה זו תעסוק בחלוקת "אישיותו" של עוסק לשניים, חלק עסקי וחלק פרטי או השקעתי. כל זאת לפי העקרון שנקבע ע"י הנשיא לשעבר שמגר ושופטים אחרים בהילכת פליציה.

פתרון למלכוד מע'מ בחשבונית עצמית! תקנה 6ב תפורש כךשלא תגרור חבות מע'מ על הרוכש!
מאת דר' אברהם אלתר
מהו הפתרון לבעיה שמציבה תקנה 6ב לרוכשי נדל"ן החייבים להוציא חשבונית עצמית אך אינם יכולים לקזז את מס התשומות שגלום בהם.

מוסף נדל'ן - מיסוי ומשפט כותרת ראשית: ברנוביץ נאמנות בכספי מע'מ
מאת דר' אברהם אלתר
העדפת חוב מע"מ ויצירת מנגנוני הגנה ועקיבה אחריו חורגים מגדר הדין הקיים ומהווים פסיקה שיפוטית יוצרת המנוגדת לרוח פסק הדין של בית המשפט העליון ותקדימיו, בענין פיקנטי (או ע"א 4351/01 ת.א. מזון בע"מ ע"י השופט אשר גרוניס).

מועד המע''מ בעסקת קומבינציה נדחית לפי סעיף 19(4) לחוק מיסוי מקרקעין
מאת דר' אברהם אלתר
מהו מועד מע"מ בעסקת קומבינציה על פי הסעיף הנ"ל (19(4))?

מכירת מקרקעין על ידי מלכ'ר ? כיצד לנכות מע'מ : במכירה שהיא עסקת אקראי במקרקעין ניתן לנכות מע'מ ששולם בגין ההשבחה והרכישה כאשר הם מתואמים למ
מאת דר' אברהם אלתר
במאמר זה נציג מספר אפשרויות כיצד יכולים מלכ"רים לנכות מע"מ ששולם על ידם בגין רכישת והשבחת מקרקעין, תוך הימנעות ממלכודות מס העשויות להותיר נטל זה על כתפיהם מבלי יכולת לנכותו.

מע'מ בעסקאות קומבינציה (חלק א') קביעת שווי עסקאות מכר המקרקעין ושרותי הבניה בעסקת קומבינציה
מאת דר' אברהם אלתר
עסקת קומבינציה בחלקה הינה עסקת חליפין ובחלקה עסקת מזומן, אשראי ופיקוח. ד"כ לאלמנט החליפין לא נקבע מחיר פורמלי בעסקאות הקומבינציה.

מע'מ בעסקאות קומבינציה (חלק ב')
מאת דר' אברהם אלתר
לעיתים מנסים הצדדים לעסקה לערוך אותה כך שיראה כאילו לא נרכשה זכות במקרקעין והעסקה הינה לשירותי בניה בלבד. בדרך זו ימנע הקבלן מתשלום מס רכישה, מהוצאת חשבונית מס (במוכר - אדם פרטי ? חשבונית עצמית) וכן יש לכך השפעה על מועד הוצאת החשבונית.

מע''מ על אופציה במקרקעין
מאת דר' אברהם אלתר
מה מעמדה של עסקת האופציה במקרקעין לעניין מע"מ להבדיל ממס שבח??

מע''מ על ניירות ערך של איגוד מקרקעין בעקבות רפורמה במס שבח
מאת דר' אברהם אלתר
תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין משנת 2002, אשר הינו בתוקף מ-7/11/03, קבע הסדר מיסוי חדש למניות באיגודי מקרקעין.

מע''מ על פיצוי לפי סעיף 197 (חלק א')
מאת דר' אברהם אלתר
חוק התכ"ב קובע אמצעים לפיצוי בעלי מקרקעין הניזוקים מתוכנית. אחד מהם הוא סעיף 197(א) הקובע: "נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית...".

פתרון לחבות מע'מ בעסקאות מקרקעין (ב) מס של אדם פרטי תמיד פטור לפי סעיף 39 (של חוק מע'מ)
מאת דר' אברהם אלתר
ברשימתנו משבוע שעבר הצענו פתרון לבעיית החשבונית העצמית (תקנה 6ב) בעסקאות פטורות במע"מ (השכרה למגורים, דירת מגורים פרטית... וכו'), במטרה למנוע חבות מע"מ על הקונה מוציא החשבונית העצמית (העוסק) במקום המוכר (אדם פרטי).

פתרון למלכוד מע'מ בחשבונית עצמית! תקנה 6ב תפורש כךשלא תגרור חבות מע'מ על הרוכש!
מאת דר' אברהם אלתר
מהו הפתרון לבעיה שמציבה תקנה 6ב לרוכשי נדל"ן החייבים להוציא חשבונית עצמית אך אינם יכולים לקזז את מס התשומות שגלום בהם.

המונח דירת מגורים בחוק מעמ בעקבות פסק הדין בעניין שכנר שימוש בנכס בפועל למגורים עשוי להשפיע על ראייתו כדירת מגורים לצרכי החוק
מאת דר' אברהם אלתר
ברשימה זו נעמוד כל פרשנותו של המונח "דירת מגורים" בחוק מע"מ. לעמידה על משמעותו של מונח זה חשיבות בעיקר לצרכי הגדרת עסקת אקראי. עמידה על משמעותו של מונח זה לצרכי החוק עשויה להביא לפטור ממע"מ ברכישת ובמכירת נכס שאינו "דירת מגורים " כפשוטה על-ידי מלכ"ר או מוסד כספי.ים

<< לדף הקודם   לדף הבא >>