מאמרים על: מיסוי מקרקעין 

מוסף נדל'ן - מיסוי ומשפט כותרת ראשית: נאמנות לטובת נהנה לא ידוע (ב')
מאת דר' אברהם אלתר
רשימה זו תכליתה ביקורת על הנמקת בית משפט עליון בדחיית הערעור בפרשת כהן נ' מס שבח שעסקה בשאלת קיום נאמנות לענין סעיף 69.

נאמנות עיוורת במס שבח
מאת דר' אברהם אלתר
מוסד הנאמנות שימש מאז ומתמיד כלי אטרקטיבי בידי נישומים לביצוע עסקאות נדל"ן. עובדה זו האיצה במחוקק הפיסקלי שהקדים והכיר במוסד הנאמנות לפני יותר מ- 40 שנה (חוק מס שבח, תשכ"ג-1963), שנים ארוכות לפני שעשה כן מחוקק הדין הכללי (חוק הנאמנות, תשל"ט-1979).

פטור והקלות במיסוי מקרקעין למוסד ציבורי
מאת דר' אברהם אלתר
בעול המס קיימת התייחסות לשלושה מגזרים: המגזר הפרטי, בו מתנהלת פעילות מתוך מטרות פרטיות, משפחתיות וחברתיות; המגזר העסקי, בו פועלים עסקים, פירמות או תאגידים מתוך מטרה למקסם את רווחיהם; והמגזר השלישי ? מגזר המוסדות ללא כוונת רווח (להלן מלכ"ר), בו פועלים ארגונים, גופים ועמותות מתוך מטרות ציבוריות ופילנטרופיות ולא לשם הפקת רווחים.

קרנות הנדל'ן REIT מגיעות לישראל - מהם יתרונות המיסוי- ענף הנדל'ן בישראל לקראת מהפכה: קרנות ה- REIT ייהנו מהטבות מיסוי
מאת דר' אברהם אלתר
הוועדה המשותפת לרשות לניירות ערך ולמס הכנסה, שהוקמה בכדי לבחון את הקמתן של חברות REIT (Real Estate Investments Trust), שמתמחות בהשקעה בנדל"ן בישראל, תמליץ על הקמתן של חברות ה- REITבישראל...

קרנות הנדל'ן מסוג REIT עשויות לחלץ הענף מקיפאונו - מכשיר למשקיע הקטן להשקיע בנדל'ן מניב
מאת דר' אברהם אלתר
קרן נדל"ן, הידועה בעולם כ-REIT - Real Estate Investment Trust, היא תאגיד שמחזיק ומנהל נדל"ן מניב.

תכנון מס: מכירת דירה פרטית לחברה של בעל השליטה
מאת דר' אברהם אלתר
השאלה המוצגת כאן מעסיקה רבים. מתי כדאי למכור או לרכוש דירה פרטית ע"י חברה של בעל שליטה. למכירה כאמור קיימים יתרונות רבים:

קביעת יחס נכסים לגבי נכסים
מאת דר' אברהם אלתר
שומת מפקחי מס הכנסה לגבי נכסים מחוץ לכתב אישור של מרכז ההשקעות ולפי שיטת חישוב יחס נכסים ניתנת לתקיפה חוקית ומשפטית.

מיסוי דמי שכירות דירות מגורים בארץ ובחו'ל
מאת דר' אברהם אלתר
כחודש לאחר פקיעת הוראת השעה לפטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים ובשל העובדה שקיימת כוונה להאריכה עד לתום שנת המס 2004 (בימים אלה נוסח תזכיר חוק ), ראוי לסקור ולבחון את סוגית מיסוי הכנסה מדמי שכירות דירות מגורים הן בישראל והן בחו"ל.

מקרקעין בנים חורגים לנאמנות (ב')
מאת דר' אברהם אלתר
העברת מקרקעין לנאמנות תושבי ישראל תהיה חייבת במס או פטורה במס לפי סעיפים החיוב או הפטור בחוק מיסוי מקרקעין, אך תהווה בכל מקרה ארוע מס, ולא כמו נכסים בחלק ה' לפקודה (מניות, מניות נסחרות, מקרקעין בחו"ל), שהעברתם לנאמנות תושבי ישראל איננה מהווה ארוע מס.

מכירת מקרקעין על ידי מלכ'ר (ב'): כיצד לנכות
מאת דר' אברהם אלתר
ניתן לנכות מע"מ ששולם ברכישת / בהשבחת מקרקעין גם מבלי לבצע עסקת אקראי

מיסוי דמי שכירות דירות מגורים
מאת דר' אברהם אלתר
כחודש לאחר פקיעת הוראת השעה לפטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים ובשל העובדה שקיימת כוונה להאריכה עד לתום שנת המס 2004 (בימים אלה נוסח תזכיר חוק ), ראוי לסקור ולבחון את סוגית מיסוי הכנסה מדמי שכירות דירות מגורים הן בישראל והן בחו"ל.

ניכוי דמי שכירות בגין דירת מגורים פטורה - כיצד
מאת דר' אברהם אלתר
בעלי מקצועות חפשיים עובדים גם במקום מגוריהם. מס הכנסה מקבל מציאות זו ומתיר בניכוי חלק מההוצאות המעורבות הנ"ל

ביטול הפטור על השכרת דירות: השכבות החלשות יפסידו
מאת דר' אברהם אלתר
עצם קיומו של הפטור מביא להפחתה מסוימת במחירי שכר הדירות למגורים, וביטולו או הקטנת התקרה יעביר משכירי דירות רבים למצב של חבות במס; עלות המס הנוספת תגולגל על השוכרים ותביא לעליית מחירי השכירות ולהתייקרות מדד המחירים לצרכן

ההמלצות פותחות אופציה מעניינת - המלצות הוועדה להפעלת קרנות נדלן מניב אימצו את עיקרי אופן הפעלתן בעולם מבחינת החובות והמיסוי
מאת דר' אברהם אלתר
ביום 31.12.03 הוגש דו"ח הוועדה לבינת והסדרת פעילותן של קרנות מדל"ן בישראל, בראשות עו"ד (רו"ח) משה אשר ועו"ד איריס ציבולסקי-חביליו. מטרת הוועדה היתה בחינת שילובן של קרנות השקעה מתמחות נדל"ן REIT - Real Estate Investment Trust במסחר בבורסה.

ניכוי שוטף של הוצאות להתאמת המושכר גם הבעלים (המשכיר) רשאי בנסיבות מסוימות לתבוע בניכוי את יתרת ההוצאות שהוציא להתאמת המושכר
מאת דר' אברהם אלתר
השכרת נכסי מקרקעין בין משכיר לשוכר כאשר אחד הצדדים מממן על חשבונו הוצאות לשיפור נכס המקרקעין (להלן: "התאמת המושכר") הינו מחזה נפוץ ומקובל בשוק הנדל"ן בישראל.

פטור ממס שבח בר-ארגון חלק ב' תכנון מס בשינוי יעוד בר-ארגון
מאת דר' אברהם אלתר
סעיף 104ב המצוי אף הוא בחלק ה3 לפקודה דן בהעברת נכסים על ידי מספר בני אדם לחברה. מאז תיקון 132 ובנוסף לרפורמה מאז תיקון 50 מ7.11.01 כולל הסעיף גם העברת מקרקעים מסוגים שונים לחברה בפטור ממס גם אם החברה הינה איגוד מקרקעין מיד לאחר ההעברה.

פטור ממס שבח בר-ארגון תאגידים (סעיף 104א לפקודה) כיצד לערוך עסקאות קומבינציה דרך ר-ארגון
מאת דר' אברהם אלתר
סדרת הוראות נרחבות פוטרות ממס שבח מקרקעין "ר-ארגון" של תאגידים. ברשימות בשבועות הקרובים בטור זה ננסה להתחקות אחר מירב הוראות הפטור בר-ארגון, על מנת ליתן לקורא את תמונת הפטורים המלאה במיסוי מקרקעין הקשור בר-ארגון של תאגידים.

בניין חדש להשכרה
מאת דר' אברהם אלתר
הרפורמה במיסוי נדל"ן היטיבה עם הבונים דירות להשכרה. בניין שאושר להשכרה על ידי מרכז השקעות, זכאי להטבות מס החל מ- 7.11.01 כלהלן. שיעור מס אצל חברה יורד מ- 25% ל- 18%.

הצעת תיקון חוק מיסוי מקרקעין (חלק ב')
מאת דר' אברהם אלתר
בהמשך למאמרנו הקודם בנושא תיקון סעיפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), נמשיך ונביא - ברשימה זו - מקבץ נוסף של התיקונים המוצעים בהצעת החוק לתיקון חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשס"ד-2003 (להלן: "הצעת החוק") על ידי נציגי משרד האוצר בהמשך לרפורמה במיסוי מקרקעין, והשפעות התיקונים כאמור על הליכי מיסוי המקרקעין - באם יאושרו- מעתה ואילך.

השינויים הצפויים במיסוי מקרקעין
מאת דר' אברהם אלתר
ברשימה זו בחרנו להביא מקבץ מתיקוני סעיפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), ואת משמעויות התיקונים כאמור הלכה למעשה.

התיישנות חובות מיסי מקרקעין וארנונה של פושטי רגל - ללא הגשת תביעת חוב על ידי רשויות המס במועד החוב עשוי להתיישן
מאת דר' אברהם אלתר
מה דינו של חוב למיסוי מקרקעין של חייב "חדל פירעון" (פושט רגל)? מס שבח חייב בהגשת "תביעת חוב" ביחס לחוב המס למפרק (נאמן, כונס נכסים, מנהל עיזבון...). תביעת חוב זו תידון בהתאם לדיני חדלות פירעון ותסווג במקום הראוי בסולם הנשייה. משרד מס שבח, שאיחר בהגשת הודעת החוב ללא "טעמים מיוחדים" להארכת מועד להגשת תביעת החוב, יאבד את זכות המדינה לגבות את מס השבח. דין זהה חל לגבי רשות מקומית וחובות ארנונה.
יתכן שזהו הדין גם לגבי מיסי רכישה ורכוש זאת במקרים בהם מעולם לא הוצאה שומה טרם ולא נוצר כל חוב מכח שומה טרם הפרוק.

כיצד לדווח על מכירת דירות
מאת דר' אברהם אלתר
לאור התאוששות במכירת דירות מן המלאי, כפי שדווח בגלובס נדל"ן שבוע שעבר, עלתה השאלה מה הם הסדרי הדיווח לצרכי מס של מכירות אלו.

מימון מחוץ לארץ של נדלן ישראלי! כמה רעיונות מיסוי חדשים
מאת דר' אברהם אלתר
לפי פקודת מס הכנסה קבלן המממן נדל"ן בישראל על ידי הלוואה חייב לפי סעיף 18(ד) לפקודה לדחות את ניכוי הוצאות המימון למועד סיום הבניין;

תכנוני מס - מכירת מקרקעין על ידי מלכר ?כיצד לנכות מס תשומות ולהיזהר ממלכודות (חלק ב') ? כיצד לנכות מס תשומות בגין נכסי מקרקעים המוחזקים על
מאת דר' אברהם אלתר
ראינו כי במהלך חייו של נכס מקרקעין משלם המלכ"ר המחזיק בו מע"מ: פעמים בגין רכישת הנכס (אם הנכס נרכש ממי שאינו אחד מהחייבים במס, מתחייב המלכ"ר במס בגין הרכישה בהיותה עסקת אקראי); פעמים בגין מכירת הנכס (מכירת הנכס לאחד מחייבי המס, היא עסקת אקראי בה המוכר חייב בתשלום המס); ותמיד בגין רכישת שירותי שיפוץ והחזקה שנועדו להשביח את הנכס. תשלום המע"מ נעשה לכאורה מבלי אפשרות לנכות אותו.

10 דרכים כיצד למכור קרקע בפטור ממס (א) - נאמנות
מאת דר' אברהם אלתר
ברשימה זו נדון בתכנוני מס במכירת קרקע על-ידי שימוש בסעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין הדן בפטור בהעברת מקרקעין מנאמן לנהנה.

לקראת רפורמה בנאמנות במס שבח
מאת דר' אברהם אלתר
בימים אלו יושבת ועדת פ. ישראלי, שמונתה על ידי נציבת מס הכנסה, טלי אלדר ירון, על הצעת חוק למיסוי נאמנויות.

כמה טוב שבאת הביתה
מאת דר' אברהם אלתר
הרפורמה במס מעודדת את העלייה והחזרה לישראל, על ידי הרחבת הפטור הקיים ממס רווח הון והענקת פטורים על הכנסות פירותיות מחו"ל לגבי עולים חדשים ותושבים חוזרים. מדריך מס לשבים הביתה . . .

תזה חדשה: זכויות בנייה אינן זכויות במקרקעין
מאת דר' אברהם אלתר
זכויות בנייה (להלן: "זכ"ב") היוו מאז ומתמיד אבן שואבת להתנצחויות בין הרשויות לבין נישומי המס. בסופו של יום, התמצה סלע המחלוקת בשאלה האם זכ"ב הינן בגדר "זכות במקרקעין" (כהגדרתה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין) והאם יש לחייב דיספוזיציות בזכויות אלה במס המוטל על מכירת מקרקעין, אם לאו.

יום המכירה בהסכם פיתוח עם מנהל מקרקעי ישראל - יום אישור מועצת מנהל מקרקעי ישראל (סעיף 19(4)) רלבנטי לכל תחומי המס - ולא רק לחישוב המס
מאת דר' אברהם אלתר
לפי הילכת אל זיו, סעיף 19(3) לחוק מיסוי מקרקעין, הקובע את יום אישור העסקה ע"י מועצת ממ"י, חל לא רק על מועד חישוב המס כי אם גם על מס רכישה (סעיף 9(ה) לחוק דין מס הרכישה כדין מס שבח), וגם לעניינים אחרים..

כיצד לדווח למס על מכירת דירות
מאת דר' אברהם אלתר
לאור ההתאוששות במכירת דירות מן המלאי, כפי שדווח החודש ב"גלובס נדל"ן", עלתה השאלה מהם הסדרי הדיווח לצרכי מס של מכירות אלו. שיטת הדיווח למס מוסדרת רק בחלק מחוקי המס.

<< לדף הקודם   לדף הבא >>