מאמרים על: מיסוי מקרקעין
דרך נוספת לפטור ממס מכירת דירת מגורים ? ניכוי הוצאות ריבית ריאליות
מאת דר' אברהם אלתר
הרפורמה במס מעודדת את העלייה והחזרה לישראל, על ידי הרחבת הפטור הקיים ממס רווח הון והענקת פטורים על הכנסות פירותיות מחו"ל לגבי עולים חדשים ותושבים חוזרים. מדריך מס לשבים הביתה . . .
פטורים ממס המכירה וסוגיות נוספות - התקנות המוצעות, המצוי והרצוי והשוואה אל פטורי מס הרכישה ומס השבח
מאת דר' אברהם אלתר
ביום 15.12.99 הונחו בפני ועדת הכספים תקנות מס שבח מקרקעין (מס מכירה), התש"ס ? 1999 (להלן: "התקנות" או "התקנות המוצעות" ? מצורפות כנספח בסיום המאמר) העוסקות בפטור ממס מכירה.
השלכות הילכת שדות על מיסוי שותפויות נדלן
מאת דר' אברהם אלתר
הילכת שדות שנפסקה בעליון מפי השופטים אנגלרד, תיאודור אור, לוין, שטרסברג והנשיא ברק קבעה כי זכות בשותפות בלתי רשומה מהווה נכס.
מיסוי שותפויות נדלן (ב)
מאת דר' אברהם אלתר
בשבוע שעבר דנו על היבטי מיסוי מכירת נדל"ן שהינו רכוש קבוע בשותפות. השבוע נדון במספר היבטי מיסוי נוספים.
בניה להשכרה למגורים - היבטים מיסויים וכלכליים (א)
מאת דר' אברהם אלתר
השכרה למגורים בישראל כיום נושאת תשואה של בין 2% ל-5% לשנה, בהתאם למיקום הנכס וטיבו. לעומת זאת, השכרה בחו"ל בהשקעה כספית דומה נושאת תשואה כפולה, ולעיתים אף יותר מכך. עם פתיחת גבולות המדינה להשקעות בחו"ל והסרת מגבלות הפיקוח על המט"ח החל במאי 1998, נוצרו כללי משחק חדשים בשוק ההשקעה של רכישת דירות מגורים להשקעה.
הצעדים להוצאת המשק מהמיתון בנדלן (א) ניתוח מקדים
מאת דר' אברהם אלתר
המצב במשק משפיע גם על מצב הנדל"ן. לא ניתן, לפיכך, לדון על הבראת כלכלת הנדל"ן במשק במנותק משאר ענפי הכלכלה כדוגמת ענף ההיי-טק.
מה נדרש להוצאת הנדלן מהמיתון (ב')
מאת דר' אברהם אלתר
מצב המשק: קיימת הסכמה כי מספר הדירות החדשות עומד לפי קצב גידול האוכלוסין על כ-35,000 דירות חדשות לשנה, דבר שמוריד את ההערכות שהיו בתחילת שנות ה-90 מ-50,000 דירות.
רישום קרנות נדלן ואיגודי מקרקעין למסחר בבורסה וביטול סעיף 101 לפקודה
מאת דר' אברהם אלתר
במסגרת תיקון 147 לפקודת מס הכנסה (להלן: "הפקודה"), אשר ייכנס לתוקף ברובו ביום 1.1.06, הושוו שיעורי מס החלים על רווח ההון (בחלק ה' לפקודה) לשיעורי המס החלים על רווח הון ממכירת ניירות ערך נסחרים בבורסה (שבחלק ה3 לפקודה אשר בוטל בתיקון) והועמדו על 20%. זאת לגבי יחידים שאינם בעלי מניות מהותיים (מעל ל 10%).
עידוד בנייה להשכרה: התיקונים
מאת דר' אברהם אלתר
על-פי תיקון 50, על מנת לזכות להטבות בגין בניין שהושכר לפני 7.11.02, די היה בהשכרת 50% מהבניין לתקופה נוספת של 5 שנים לאחר 7.11.02; תיקון 55 העלה שיעור זה ל-70%
בניה להשכרה לפי חוק עידוד השקעות הון
מאת דר' אברהם אלתר
ועדת פסיקה בנציבות מס הכנסה החליטה לאחרונה לתקוף יחיד שהעביר קרקע לחברה לשם בנייה להשכרה. לאור ההחלטה קיים בספק כדאיות הבניה להשכרה.
יום המכירה- לא תמיד יום אישור בהוצאה לפועל
מאת דר' אברהם אלתר
רשימה זו מטרתה ביקורת על החלטת ו. ערר 003033/04 יצחק אמר נ' מנהל מס שבח. באותה עיסקה עלתה שאלת תחולת הרפורמה מ-7/11/01 על מכירת חלקת מקרקעין ואלו העובדות.
מיסוי אופציות במקרקעין
מאת דר' אברהם אלתר
במסגרת תיקון 55 לחוק מיסוי מקרקעין הוארך תוקף ההסדר המיוחד בנוגע לאופציות במקרקעין הקבוע בסעיף 49(י) לחוק מיסוי מקרקעין עד ליום 31.12.06.
מכשיר הנאמנות במיסוי מקרקעין
מאת דר' אברהם אלתר
חוק מיסוי מקרקעין כולל הוראת פטור לפיה העברת מקרקעין מנאמן לנהנה פטורה ממס שבח, מס רכישה ומס מכירה. עם זאת, אין הוראות פטור ביחס לעצם יצירת הנאמנות, כאשר לדוגמא בעל קרקע מעביר אותם לנאמן עבור ילדו כנהנה.
עסקאות במקרקעין הטעונות אישור שר הפנים ? והפעם בעקבות פסק דין מגדלי אלרוב
מאת דר' אברהם אלתר
סוגיית מועד החבות והדיווח לצרכי מס שבח בכל האמור בעסקאות הטעונות אישור שר הפנים איננה חדשה, ואף אנו נדרשנו לה בעבר לא פעם . יחד עם זאת, לאחרונה יצא תחת ידה של ועדת הערר מס רכוש - אזור ת"א, פסק דין חדש , ולעניות דעתנו ? מוטעה, העוסק בסוגייה, ומצאנו לנכון לסקור אותו ולבחון מה עשויות להיות השלכותיו על הסוגייה שבנדון.
עסקאות פינוי - בינוי
מאת דר' אברהם אלתר
המונח "פינוי - בינוי" הינו שם נפוץ לעסקאות קומבינציה, במסגרתן מפונות שכונות מגורים קיימות ישנות, לטובת בניה מחדש של שכונה חדשה באותו מתחם, תוך שהדיירים הקיימים יקבלו במקום דירתם הישנה, דירה חדשה, בשכונה מודרנית, בעלת תשתית סביבתית מפותחת וחדשה (דרכים, תיעול וביוב, גינות וכו'). על פי נתונים של משרד הבינוי והשיכון אושרו עד היום 23 תוכניות פינוי - בינוי ברחבי הארץ, ובשלבי דיון שונים נמצאות עוד 35 תוכניות.
הפטור החדש ממס שבח למכירת דירת מגורים
מאת דר' אברהם אלתר
לאחרונה התפרסם תיקון מס' 46 לחוק מס שבח מקרקעין (שכינויו הנוכחי ? חוק מיסוי מקרקעין), לפיו מוסד ציבורי המוכר דירת מגורים שקיבל בירושה יהיה פטור ממס שבח במכירת אותה דירה בתנאים מסוימים.
מתכון להאטה בנדלן עד 2007
מאת דר' אברהם אלתר
כדי למנוע חשש לירידה בעסקות הנדל"ן בשנים 2005 ו-2006 לאור תיקון 147, כדאי לתקן מועד הורדת המס ל-20% מיידית
בשבח ניכוי הוצאות המימון
מאת דר' אברהם אלתר
בפסק דין תקדימי קובע בית המשפט העליון כי על מנת למנוע עיוות כלכלי יש להתיר בניכוי הוצאות מימון לצורך חישוב מס השבח.
בשבח ניכוי הוצאות המימון - המשך
מאת דר' אברהם אלתר
נדחתה עתירת המדינה לקיום דיון נוסף בנושא הכרה בהוצאות מימון במס שבח
שכר טרחת השמאי: ברוב המקרים ניתן לנכות
מאת דר' אברהם אלתר
בעקבות פסק דין מ.ל השקעות, יוכרו הוצאות לשמאים כאשר העבודה קשורה לתמורה ולהשבחה
קרנות הנדלן - מלכודת מס לתושבי חוץ
מאת דר' אברהם אלתר
מעבר לחיוב תושבי החוץ במס על קבלת ההכנסות שוטפת, המחוקק גם שלל את הפטור החל על תושב חוץ בגין רווח הון במכירת ניירות ערך
אופציה במקרקעין: יש אופציה לתכנון מס
מאת דר' אברהם אלתר
למונח "זכות במקרקעין" לעניין מע"מ יש ליתן משמעות רחבה, שאינה מוגבלת לא על-ידי חוק המקרקעין ולא על-ידי חוק מיסוי מקרקעין
גם באיגוד מקרקעין אפשר לנתק
מאת דר' אברהם אלתר
בהגדרת איגוד מקרקעין נקבע, כי אם המטלטלין הם טפלים, הרי אין בכך להוציא את האיגוד, ששאר נכסיו מקרקעין, מגדר איגוד מקרקעין
עיסקת קומבינציה על-ידי אופציה
מאת דר' אברהם אלתר
ברפורמות המס לשנים 2001-2006, תיקונים 50-55 לחוק מיסוי מקרקעין ותיקונים 132-147 לפקודת מס הכנסה, נוצרו הזדמנויות מיסוי רבות. המחוקק, בשאיפתו להמריץ את הכלכלה, יצר מגוון תכנוני מס שאיננו מבייש את מתכנני המס הנועזים ביותר.
מחיר העיסקה באיגוד מקרקעין
מאת דר' אברהם אלתר
מע"מ במכירת מנייה באיגוד מקרקעין ישולם על פי ערך המניה ולא על פי ערך המקרקעין
הקטנת מס במכירת דירת מגורים
מאת דר' אברהם אלתר
כתוצאה מפס"ד פי גלילות, יהיה על מס שבח לקבוע כי דמי שכירות שוטפים לממ"י הם הוצאה המותרת מניכוי השבח במכירת נכס מקרקעין אצל אדם פרטי, משקיע או משכיר דירה פטור ממס
יום המכירה כאשר חסוי ובגיר הם צדדים לעיסקת מקרקעין
מאת דר' אברהם אלתר
התוצאה נכונה משפטית, אך אבסורדית מבחינה חברתית: כיצד יתכן ששני צדדים להסכם זהה יהיו בעלי יום מכירה שונה?
פטור לעוסק במכירת מקרקעין (ב'): גם לגוף עסקי מגיע
מאת דר' אברהם אלתר
רשימה זו, השנייה בסידרה, תעסוק בחלוקת "אישיותו" של עוסק המאוגד כגוף מסחרי לשניים: חלק עסקי מחד, וחלק פרטי-השקעתי מאידך. ברשימה הקודמת עמדנו על כך, שבית המשפט הכיר באפשרות הקיימת לעוסק, להחזיק באופן פרטי נכסים הדומים לנכסי עסקו, ובמקביל לעשות שימוש בידע המקצועי הקיים אצלו על מנת להפיק מנכסים אלו רווח מירבי.
פטור לעוסק במכירת מקרקעין (א'): לקבלן יש עוד כובע
מאת דר' אברהם אלתר
רשימה זו תעסוק בחלוקת "אישיותו" של עוסק לשניים - חלק עסקי וחלק פרטי או השקעתי. כל זאת, לפי העיקרון שנקבע ע"י הנשיא לשעבר מאיר שמגר ושופטים אחרים בהילכת פליציה. ברשימות בעבר סקרנו מספר פעמים פטורים ממע"מ להם זכאים אדם פרטי, מלכ"ר או מוסד כספי המוכרים מקרקעין. ברשימה זו וברשימה הבאה נעמוד על מצב מיוחד, בו עוסק במקרקעין מוכר מקרקעין ללא מע"מ.
ניכוי דמי חכירה - התיקון לכללים האמנם סגירת פירצה לגיטימית
מאת דר' אברהם אלתר
כללי מס הכנסה (ניכוי דמי חכירה), התשל"ח-1978 קובעים כי מי שחכר מקרקעין לתקופה של פחות מ-49 שנים, והמקרקעין משמשים לייצור הכנסתו, יוכל לנכות את דמי החכירה בשיעורים שנתיים שווים במשך תקופת החכירה.
