מאמרים על: מיסוי מקרקעין 

הוצאת דמי לינה או שכירות באזור פיתוח
מאת שלמה אליאס
משך הניכוי לא יעלה על תקופה של שלוש שנים מיום שהחל הנישום לעבוד דרך קבע בשטח פיתוח.
במידה והנישום הפסיק את עבודתו כאמור למשך שנה לפחות, והתחיל לעבוד מחדש בשטח פיתוח, יתחיל מנין תקופת הניכוי מחדש.

טיפ מס חדש - כיצד לבנות על קרקע של אדם אחר ללא ששילם מס על הבניה
מאת דר' אברהם אלתר
הדעה הרווחת כאילו נסגר המעגל על אפשרות בנייה על מקרקעי הזולת, ללא חיובו של הזולת במס איננה מדויקת. מחקר שדה וחקירת פסקי דין מראים כי יש קו דק המבחין בין פטור לבעל המקרקעין עליה בונה אחר לבין חיובו של הבעלים- הזולת. המבחן הינו מידת ההנאה ועיתויה שיפיק הזולת או בעלי הקרקע מהבנייה.

(תכנון מס) הורשה של דירת מגורים וחלוקת העיזבון (חלק ב)
מאת דר' אריה ליבוביץ'
אריה ליבוביץ,עו"ד
aryetax@gmail.com

תכנון מס) הורשה של דירת מגורים וחלוקת העיזבון (חלק א')
מאת דר' אריה ליבוביץ'
אריה ליבוביץ, עו"ד
aryetax@gmail.com

מכירת דירה או מקרקעין בחוץ לארץ שהתקבלו בירושה או במתנה בידי תושב ישראל (חלק א)
מאת דר' אריה ליבוביץ'
עו"ד אריה ליבוביץ
aryetax@gmail.com

מסלולי המיסוי בהשכרת דירת מגורים
מאת דר' אריה ליבוביץ'
אריה ליבוביץ, עו"ד
aryetax@gmail.com

(תכנון מס)מכירת דירה,מקרקעין בחול שהתקבלו בירושה,מתנה בידי תושב ישראל (חלק ב)
מאת דר' אריה ליבוביץ'
ברשימה זו נציג שניים מן הפתרונות המוכרים לשם מניעת "תאונת המס" הנוצרת בידי אלו שירשו/קיבלו במתנה נכסי מקרקעין בחו"ל.

השקעה במקרקעין או דירות על ידי ישראליים בחוץ לארץ (חלק א) - חיוב במס של דמי שכירות
מאת דר' אריה ליבוביץ'
במאמר זה נעסוק בתופעה שהפכה נפוצה במהלך 10 השנים האחרונות במהלכם השקיעו ישראלים רבים את כספם ברכישת נדל"ן בחו"ל. אין המדובר דווקא באנשי עסקים הקונים ומוכרים נדל"ן בחו"ל אלא דווקא באנשים פרטיים שהחליפו את ההשקעה בפיקדון בבנק או בדירה נוספת בישראל, בדירה או בנכסי נדל"ן דומים בחו"ל המפיקים לו הכנסה מדמי שכירות.

בית משפט: שיעור מס מופחת (20 אחוז) להשבחה חדשה על קרקע ישנה (49 אחוז)
מאת דר' אברהם אלתר
ביום ה' האחרון קבעה ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בחיפה תקדים בעל השלכות כספיות כבדות על משק הנדל"ן בישראל. לפי התקדים יחול שיעור המס הנמוך (20%) משנת 2007 לגבי השבחות נדל"ן אחרי 7.11.01, אפילו נעשו על קרקע ותיקה בבעלות יחיד שהיו חייבות לפי לשון החוק ב-49% אחוז מס יחסי לפי חלוקה ליניארית.

השקעות נדלן בישראל או בחול על-פי אמנות המס של ישראל דוגמה ל- 10 תכנוני מס (חלק ב)
מאת דר' אברהם אלתר
בהמשך לרשימה הקודמת נדגים ברשימה זו 7 תכנוני מס נוספים ביחס להשקעות נדל"ן בישראל על-פי אמנות המס שישראל חתומה עליהן (עם 44 מדינות נכון להיום). ציינו כי קיימים גם תכנוני מס מקומיים למשקיעים זרים וכי לפי תקדימי בית המשפט העליון לא ניתן לתקוף תכנוני מס אלו.

השקעות נדלן בישראל או בחול על-פי אמנות המס של ישראל דוגמה ל- 10 תכנוני מס (חלק א)
מאת דר' אברהם אלתר
בחודשים האחרונים נתבשרנו על מגמה של עלייה במספר השקעות והרכישות של נדל"ן בישראל על ידי תושבי חוץ. תכנון המס של ההשקעה יכול להיעשות תוך שילוב הוראות פטור מכוח אמנות המס של ישראל. ישראל חתומה כיום על אמנות מס עם 44 מדינות, כולל האמנה עם ברזיל שתיכנס לתוקף החל מ-2006 והאמנות עם פורטוגל וליטא שנחתמו בראשי תיבות לאחרונה. תכנוני המס העיקריים ביחס להשקעות נדל"ן בישראל על-פי אמנות המס שישראל חתומה עליהן מתבססים על הוצאת הזכות הנמכרת מגדר כלל המיסוי של "מקרקעין" ו/או "חברת מקרקעין" ....

מכירת דירת מגורים בחול - האם פטורה ממס
מאת דר' אברהם אלתר
בפרק חמישי1 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") נקבע פטור במכירת דירת מגורים מזכה, וזאת בהתקיים מספר תנאים.
ואולם, החוק ככלל, חל אך ורק על מקרקעין בישראל, לפיכך כל נכס מחוץ לגבולותיה של מדינת ישראל אינו נכנס בתחולתו ובמקרים כאלה, יש לבחון את תחולתו של חלק ה' לפקודת מס הכנסה (להלן: "הפקודה") על הנכס שנמצא בחו"ל.

יום הרכישה בנכס שנתקבל במתנה או בירושה מחול
מאת דר' אברהם אלתר
סעיף 89(ב) לפקודת מס הכנסה קובע כי תושב ישראל יהיה חייב במס על רווח הון שנצמח או הופק בישראל ומחוץ לישראל ותושב חוץ יהיה חייב במס על רווח הון שנצמח או הופק בישראל.
סעיף 88 לפקודה שהינו סעיף ההגדרות של החלק הרלוונטי לרווחי ההון (חלק ה' לפקודה) מגדיר בין השאר את יום הרכישה של הנכס הנמכר וקובע שיום הרכישה יהיה היום בו הגיע הנכס לידי הנישום או שהנישום נעשה זכאי לו, לפי המוקדם.

החצר הביזנטית של הוועדה המקומית שומרון
מאת דוקטור הנריק רוסטוביץ
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שומרון העלימה מידע חיוני, נתנה מידע כוזב, התנגדה להצגתו, והערימה קשיים ומכשולים בדרכם של השמאי המכריע ושל הנישום בהיטל השבחה

מתי דירת מגורים שהיא מלאי עסקי פטורה ממס מכירה
מאת דר' אברהם אלתר
מס המכירה שהוסף לחוק מיסוי מקרקעין ביום 1.1.00, במסגרת תיקון 45 לחוק, ובוטל בתיקון 50 ביחס למקרקעין שיום רכישתם לאחר ה- 7.11.01 וביחס לדירות מגורים בתנאים מסוימים, עורר, במהלך פרק הזמן הקצר של קיומו, בקורת לא מעטה ושאלות פרשניות מורכבות.
אחת מהשאלות שעלו בהקשר זה היתה מהי "דירת מגורים שהיא מלאי עסקי", כלשון סעיף 72ד(ב) לחוק, בשלה ניתן לקבל הקלה במס מכירה (שיעור מופחת של 0.8% עד תאריך 7.11.01, ושיעור 0% החל מתאריך זה). שאלה זו נדונה במספר פסקי דין מחוזיים והוכרעה לפני מספר ימים בבית המשפט העליון (ע"א 2744/05 אוסיף).

מיסוי פיצויי הפקעה - האם הורחבה החזית
מאת דר' אברהם אלתר
לאחרונה ניתן פסק דינו של ביהמ"ש העליון בעניין תנובה (ע"א 24/05) אשר דחה את ערעורה של תנובה על שומת עסקאות שהוציא לה מנהל מס ערך מוסף.
ביהמ"ש העליון אמנם דחה את הערעור, אך לא נתן תשובה על השאלה העקרונית שהועלתה לדיון, האם פיצויים במסגרת סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה (להלן: "תו"ב") עונים להגדרת "מכר" בחוק מע"מ כגישת בית המשפט המחוזי, אלא סיווג את העסקה באופן שונה והתייחס אל הפיצויים בכללותם כאילו שולמו במלואם בגין ההפקעה.

פריסת שבח , או רווח הון - האם כר לתכנוני מס
מאת דר' אברהם אלתר
רווח הון ושבח מקרקעין הינם אירועים המביאים להטלת מס אשר מייצג את עליית ערכו של הנכס מיום רכישתו ועד ליום מכירתו. פקודת מס הכנסה (להלן: "הפקודה") וחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") הכירו באפשרות של פריסת רווח ההון והשבח על פני מספר שנים לאחור, מן הטעם העיקרי, שגם רווח ההון וגם השבח, מייצגים הכנסה שנצמחה על פני מספר שנים, ולפיכך יש להחשיבם כחלק מבסיס המס של הנישום לאותן השנים ולאפשר לנישום להיות זכאי להקלות למיניהן בדמות נקודות זיכוי ו/או זיכויים אחרים. משמעותה של הפריסה חשובה במיוחד במשטר בו שיעורי המס משתנים חדשות לבקרים, כאשר לעיתים השיקול בבחירה של האם לפרוס או לא, משתנה בהתאם לנסיבות הקיימות בשנה מסוימת.

ההסדר המחיל מעמ על עסקאות נדלן בשטחים - האם מידתי או גורף
מאת דר' אברהם אלתר
סוגיית הטלת מע"מ על עיסקאות נדל"ן בשטחים הינה סוגיה שזכתה להסדר מיוחד בחוק מע"מ. סעיף 1א לחוק מסדיר תחולתו על עסקאות בישראל המערבות יסודות מן ה"איזור" (יהודה ושומרון וחבל עזה), כגון: ישראלים הנותנים שירותים או מוכרים נכסים לתושבי האיזור. החוק קובע כעקרון, כי עסקאות כאמור, הנכללות במסגרת סעיף 1א לחוק, לא יחשבו כעסקאות למתן שירותים או למכירת נכסים לתושבי חוץ, וזאת על מנת לשלול את שיעור מס ערך מוסף "אפס", שיעור הניתן לישראלי הנותן שירותים לתושב חוץ בהתאם לסעיף 30(א)(5) לחוק בהתקיים תנאים מסוימים, זאת על ידי ביטול גבולות המס בין ישראל לאיזור, ביחס לנסיבות המצוינות בסעיף, כך שה"איזור" באותן נסיבות, לא ייחשב מחוץ לישראל.

גבולות עקרון התא המשפחתי בדיני המס - הרחבת הלכת פלם: כשיש הסכם ממון הנטל להוכיח כי לא מתקיימת הפרדה רכושית חל על רשויות המס
מאת דר' אברהם אלתר
עקרון "התא המשפחתי" בדיני המס מניח, כי בני זוג נשואים המנהלים משק בית משותף מהווים יחידה כלכלית-מיסויית אחת. שאלת גבולותיו של עקרון זה נדונה במאמרים קודמים שלנו ובמספר רב של פסקי דין.
פסק הדין המנחה ניתן בפרשת פלם (ע"א 3185/03). באותו מקרה רכשו בני זוג דירת מגורים משותפת, כאשר לאחד מהם היתה דירה קודמת מלפני הנישואין (דירה זו נשארה בבעלותו המלאה והבלעדית מכח הסכם ממון). נקבע כי בן הזוג השני יזכה לשלם מס רכישה מופחת ביחס לחלקו בדירה שרכשו בני הזוג , מתוקף ראייתו כרוכש "דירה יחידה" על אף חזקת "בני זוג כרוכש אחד".

האם נדרש פטור לדירת מגורים הנמכרת בהפסד
מאת דר' אברהם אלתר
הוראה חדשה של רשות המסים מגדילה את השבח במכירת דירה שהושכרה במסלול הפטור.

סעיף 49ה לחוק - פטור ממס לשתי דירות ברכישת דירה שלישית כאשר הדירה השלישית נבנית בבנייה עצמית
מאת דר' אברהם אלתר
סעיף הפטור המוכר ביותר במכירת דירת מגורים הוא סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין הקובע פטור במכירה אחת לארבע שנים. עם זאת, החוק קובע גם פטורים נוספים. ברשימה זו נתמקד בפטור פחות מוכר. הפטור לפי סעיף 49ה מאפשר מכירה בפטור של שתי דירות באותה השנה אם המוכר רכש בשנה שלפני או אחרי מכירת הדירה השנייה "דירה אחרת" אשר שוויה הוא לפחות שלושת רבעי משווי שתי הדירות הנמכרות גם יחד. פטור זה ניתן למוכר פעם אחת בחייו, הוא מוגבל בתקרת שווי של כ-370,000$ לשתי הדירות יחד ונועד במקור לסייע לבני זוג למכור שתי דירות קטנות שהיו להם (בדרך כלל לפני החתונה) על מנת לרכוש דירה גדולה יותר.

פטור לדירת מגורים תלוי בסדר המכירות הנכון!
מאת דר' אברהם אלתר
קיימים 5 פטורים לדירות מגורים בחוק מיסוי מקרקעין. הפטורים הנפוצים הינם הפטור במכירת דירה אחת ל-4 שנים (סעיף 49ב(1)), ופטור למכירת דירה יחידה (סעיף 49ב(2)). פטור לדירת ירושה כאשר למוריש היתה דירה אחת בלבד, היורש הוא בן זוג או צאצא והמוריש זכאי לפטור (סעיף 49ב(5)) מקובל גם כן.

מכירת דירת ירושה לפי סעיף 49ב(5) איננה מבזבזת פטור לפי סעיף 49ב(1) ואינה גורמת לספירה מחדש של תקופת 4 השנים כך שמבחינה זו הינה הראשונה.

אינטימיות מיסויית (ב) - דירה שיורש בן זוג לאחר הנישואין אינה שוללת הקלה במס רכישה מבן הזוג האחר
מאת דר' אברהם אלתר
ברשימה הקודמת דנו בשאלת גבולות עקרון "התא המשפחתי" בדיני המס. מסקנת דיוננו היתה כי עקרון זה איננו מוחלט, ואף לאחר הנישואין, לאחר יצירת התא המשפחתי, ראוי כי יסוג מפני כוונתם המפורשת של בני זוג ליצור הפרדה רכושית אמיתית בין נכסיהם.
כעת נרחיב את יריעת הדיון. נבקש לילך על קו הגבול המפריד בין דיני המס לבין דיני המשפחה ונראה כי גם מי שאינו מאמץ מסקנה זו צריך להחילה על דירות ירושה המתקבלות במהלך חיי הנישואין.

אינטימיות מיסויית (א) - גבולות עקרון התא המשפחתי בדיני המס
מאת דר' אברהם אלתר
פסק דין שפורסם ביום 14.5.06 (בג"צ 6650/04 פלונית נ' בית הדין הרבני הגדול) עוסק בשאלה, האם בעל שצילם את אשתו עם מאהב בדירה המשותפת שלהם, פגע בפרטיותה ולכן התמונות לא יכולות להיות מוגשות כראיה בבית דין רבני.
בעוד בית הדין הרבני פסק כי בין בני זוג אין מושג של פרטיות נפרדת, וכי זהו טבעם של חיי הנישואין, העושים את האינטימיות הפרטית של כל אחד לאינטימיות אחת, קבע בית המשפט העליון מפי כב' הנשיא ברק כי הנישואין אינם שוללים מבני הזוג את זכותם לפרטיות זו כלפי זה. כשם שכל אחד מבני הזוג זכאי לכבודו, ולחירות גופו כלפי בן זוגו, וכשם שכל אחד מבני הזוג שומר על קניינו כלפי בן זוגו, כך זכאי כל אחד מבני הזוג לפרטיות.
וכיצד כל זה קשור לדיני המס ?

פטור להסדר רכוש בגרושין בנוגע למקרקעין
מאת דר' אברהם אלתר
דנו בעבר לא פעם בשינויים שחלו בהסדר הפטור - או למען הדיוק - העדר חיוב בנוגע להסדר רכוש בנוגע למקרקעין, מכח הסכם ממון: או חוק להסדר יחסי ממון: או ההלכה לשיתוף בנכסים לבני זוג הנשואים מעל 33 שנים. סעיף 4א אחרי תיקון 55, שכותרתו העברה אגב גרושין, קובע בחלקו האופרטיבי כי לא יראו כמכירה או כפעולה באיגוד, העברת זכויות בזכות במקרקעין או העברת זכות באיגוד מקרקעין "הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גרושין. "תיקון 55 ביטל את הצורך לכריכה של פסק הגרושין עם הסדר הרכוש בנוגע למקרקעין, דבר שהיה יכול לעמוד בניגוד לפיצול הסמכויות שהיה נעשה כדין, מקום בו הסדר הרכוש היה נעשה בבית דין למשפחה המוסמך לכך, ואילו פסק הגרושין היה ניתן על ידי הערכאה המוסמכת לדון במעמד אישי (קרי בי"ד רבני, בי"ד שרעי, או בי"ד כנסייתי).

השבחות כחלק משווי המכירה של מקרקעין
מאת דר' אברהם אלתר
בימים אלו ניתן פסק דינה של ועדת הערר מת"א בענין וע' 1139/04 ערן ורדי ואחרים נגד מיסוי מקרקעין רחובות, בנוגע להכללת היטל השבחה המוטל על המוכר בשווי המכירה לצרכי חוק מיסוי מקרקעין.
עובדות המקרה הינן הסכם נטו אשר בו מתחייב הקונה לשלם, בין השאר, את תשלום היטל ההשבחה אשר יחול על המוכר בגין המקרקעין.זאת כאשר בנסיבות התכנוניות של מקרה זה, לפני ביצוע העיסקה בין הצדדים, אושרה תוכנית המשנה את ייעוד הקרקע משימוש חקלאי כפרדס ליעוד למגורים. אם כי על מנת להוציא היתרי בנייה יש צורך בתוכנית מפורטת אשר תקבע חלוקה חדשה למגרשים.

טענת התיישנות כנגד גבייה מנהלית אל ארנונה
מאת דוקטור הנריק רוסטוביץ
אין להעלות על הדעת מצב שבו רשות מקומית שזנחה את ענייניה, התרשלה, ולא קיימה את חובותיה במשך שנים רבות תוכל עדיין למצוא לעצמה "רווח והצלה" בנקיטת הליך גביה מנהלי

רכישת מקרקעין מפרטיים - אין חובה מוחלטת להוצאת חשבונית עצמית על ידי עוסקים
מאת דר' אברהם אלתר
בדרך כלל, רווחת הדעה כי כאשר עוסק רוכש מקרקעין ממי שאיננו עוסק, אזי מוטלת עליו חובה להוציא חשבונית עצמית וקיימת לו הזכות לנכות מס תשומות, כך שבסופו של דבר נטל המע"מ המוטל עליו הינו אפס. ברשימה זו נראה כי שתי דעות אלו אינן בבחינת חובה וזכות מוחלטות.

האם אסלה לדירה תחשב
מאת דר' אברהם אלתר
לאחרונה ניתן ע"י בית המשפט העליון פסק הדין בענין עיריית רמת גן אשר דן ב-2 סוגיות אשר המעניינת שבהם ובעלת ההשפעה הגבוהה ביותר, לפחות מבחינת הענין הרחב והטרחה הנובעת ממנו, הינה סוגיית המחוברים כחלק מהמקרקעין.

הסאגה של עמותות בניה (ב)
מאת דר' אברהם אלתר
בשבוע שעבר תארנו את היתרונות של עמותת בניה מול מכירה פשוטה של דירות לציבור קונים. הסברנו כי ניתן לחסוך את המע"מ על הקרקע אם מדובר בבעל קרקע פרטי, כמו המקרה ליד מגדלי yoo ברכבת ארלוזרוב-צפון ת"א. יש חסכון במס רכישה על הבניה. הקבוצה חוסכת בנוסף חלק מהרווח היזמי של מי שמוכר דירות, לעומת רווח נמוך יותר של קבלן בונה. ציינו עוד כי נציבות המס בלחץ בלתי פוסק של התאחדות הקבלנים והבונים, המגנה על חבריה, נלחמת בתופעה ולפיכך קיימות סכנות לא מבוטלות על חברי עמותה שהתארגנו בקבוצה לרכישה משותפת של קרקע.

<< לדף הקודם   לדף הבא >>