מאמרים על: מיסוי מקרקעין 

שכר טרחת עורך דין בגין ניהול משפט כהוצאה מותרת במס שבח מקרקעין
מאת דר' אברהם אלתר
איזה הוצאות ניתן לנכות בעת מכירת קרקע או דירה החייבים במס שבח מקרקעין?
שאלה זו מטרידה כל מוכר מקרקעין החייב במס. להפתעתם יגלו רוב המוכרים כי חלק ניכר מהוצאותיהם אינם מוכרות בטענה שאינן עונות על דרישות החוק. המוכר התמים איננו ער לכך שמדיניות צמצום ההוצאות המותרות איננה גזירה שגזר המחוקק, אלא מדיניות פרשנית שאימצו רשויות המס ואשר ועדות הערר החרו החזיקו אחריהן.

ביטלתם הסכם מכר עם קבלן - אל תיכנסו לדירה!
מאת דר' אברהם אלתר
רבים מרוכשי הדירות שמבטלים את רכישתה מבקשים החזר מס רכישה. מדובר באלפי מיקרים בכל שנה. דרך כלל החזר המס הוא נושא טכני המטופל על ידי עו"ד של העיסקה ללא תשומת לב של הרוכש. עם זאת קיימים מיקרים מיוחדים, רבים, בהם קיימות נסיבות חריגות ומיוחדות. באותם מיקרים חריגים רבים שואלים עצמם שאלה זו שאיננה פשוטה כלל ועיקר. לרשויות מס שבח קיימות הנחיות פנימיות הקובעות זכות להחלפת דירות, ביטול רכישת דירות וג"ו ביחסי קבלן דייר המזכים כולם להחזר מס רכישה. הנושא שאנו דנים בו או שהוא חורג מגדר הנחיות אלו, או שאין לו תשובה במסגרת אותן הנחיות פנימיות. באחד ממקרים מיוחדים אלו עסקה לאחרונה ועדת מס שבח ברשות מ. סלוצקי; בועז ברזילי וא. שנאור חברים.

השקעות במקרקעין על-פי אמנות המס של ישראל - חלק ד האמנה עם יוון ככלי מיסוי
מאת דר' אברהם אלתר
בהמשך לשתי הרשימות הקודמות, במאמר זה בסדרה נציג את אמנת המס בין ישראל ליוון ככלי להקטנת נטל המס החל בהשקעות נדל"ן בישראל או ביוון כאשר ברשימות הבאות נדגים תכנוני מס נוספים ביחס לדרכי השקעה בנדל"ן בארה"ב.

השקעות במקרקעין על-פי אמנות המס של ישראל - חלק ג
מאת דר' אברהם אלתר
בהמשך לשתי הרשימות מהשבועיים האחרונים, להלן ברשימה זו 7 תכנוני מס נוספים ביחס להשקעות נדל"ן בישראל על-פי אמנות המס שישראל חתומה עליהן (עם 44 מדינות נכון להיום)

השקעות במקרקעין על-פי אמנות המס של ישראל - חלק ב
מאת דר' אברהם אלתר
בהמשך לרשימה משבוע שעבר נדגים ברשימה זו 2 תכנוני מס נוספים ביחס להשקעות נדל"ן בישראל על-פי אמנות המס שישראל חתומה עליהן (עם 44 מדינות נכון להיום). ברשימה קודמת הדגמנו תכנוני מס על פי דין מקומי למשקיעים זרים, על פי תקדימי בית המשפט העליון. חקיקת המס למניעת תכנוני מס אגרסיביים איננה חלה כעקרון על תכנוני מס אלו בהיותם מעוגנים כדבעי באמנות מס ובחוק. יותר מכך, לפי גישת רשות המיסים, על פי הרשימה המתוכננת, לכאורה לא יהיה צורך בדיווח על תכנוני מס המתבססים על אמנות-מס, או סעיפי פטור פנימיים של חוקי המס בישראל.

השקעות במקרקעין על-פי אמנות המס של ישראל - חלק א
מאת דר' אברהם אלתר
למשקיעי חוץ יש מספר הקלות מיסוי כאשר מדובר בהשקעות במקרקעין. אמנם הכלל הוא שתושב חוץ כפוף למס בישראל בכל הנוגע למיסוי מקרקעין כמו תושב ישראל. בד"כ אין האמנות נותנות הקלות משמעותיות בכל הנוגע למכירת נכסי נדל"ן, אך יש יוצאי- דופן. רשימה זו והשתיים הבאות אחריה יעסקו בהטבות המס למשקיעי חוץ הניתנות על ידי הסדרי מס מיוחדים באמנות המס שישראל צד להן, ועל פי חוקי המס הרלבנטיים. הדבר רלבנטי לעת הזו מאחר ובחודשים האחרונים נתבשרנו על מגמה של עלייה במספר השקעות והרכישות של נדל"ן בישראל על ידי תושבי חוץ.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר - אימתי (חלק ג)
מאת דר' אברהם אלתר
בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.
כב' השופט מזכיר את פס"ד עמ"ה 520/01 וופיה מוסא ואח' נ' פ"ש י"ם מיסים טז/6 ה-29, בהתייחסו לסיווגה של העסקה.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר - אימתי (חלק ב)
מאת דר' אברהם אלתר
דנו בשבוע שעבר בהלכה החדשנית והמורכבת מאוד של כבוד השופט מ. אלטוביה, לפיה עלות הבניה היום, בניכוי פחת שנתי (כפול מספר שנות החכירה הצפויה) ובניכוי הוצאות עתידיות (מהוונות לערך נוכחי) מהווה הכנסה חייבת של החוכר כבר היום. מבחנו העיקרי של השופט היה מבחן אוביקטיבי של תוספת ערך הצומחת למחכיר עקב בניית השוכר. השופט ניתק את מבחן החיוב ממבחן המתנדב המסורתי..., לכך קיימות הסתייגויות רבות.

בניית השוכר כהכנסת המשכיר - אימתי (חלק א)
מאת דר' אברהם אלתר
שאלת חיובו במס של המשכיר על בניה שבונה השוכר במקרקעין השכורים עולה מדי פעם בהקשרים שונים.

תכנוני מס ביחס להשקעות בנדלן בחול - מסלולי המס השונים לאור הרפורמות
מאת דר' אברהם אלתר
השקעה בנדל"ן בארה"ב דרך חיץ תאגידי שקוף, השקעה בנדל"ן באירופה על בסיס מתווה הנאמנות לפי ההסדר החדש, החזקה דרך אוסטריה / לוקסמבורג / קפריסין - כיצד?

רכישת נכס מקרקעין
מאת דר' אברהם אלתר
שאלות ותשובות

מכירת דירת מגורים עם זכויות לבניה נוספת - ניצול אופטימלי של הטבות המס
מאת דר' אברהם אלתר
תאונות מס רבות היו נמנעות אם אותם מוכרי דירות היו מודעים לאפשרות חיובם במס כאשר עם הדירה נמכרות גם זכויות לבנייה נוספת.

איך לקבל הנחה במס רכישה
מאת דר' אברהם אלתר
דירוג התשלומים בעסקאות נדל"ן על פני חודשים ואף שנים, יוצר מצב שבו תמורת העסקה כוללת גם מרכיב מימוני (ריבית) הגלום בגין תשלומים מאוחרים.

מכירת דירת מגורים עם זכויות לבנייה נוספת - ניצול אופטימלי של הטבות המס
מאת דר' אברהם אלתר
רבים טועים לחשוב כי אם עמדו בתנאי אחד ממסלולי הפטור הרגילים (פטור אחת ל- 4 שנים, פטור לדירה יחידה וכיוצ"ב) מוקנית להם, אוטומטית, חסינות מחיוב במס. תאונות מס רבות היו נמנעות אם אותם מוכרי דירות היו מודעים לאפשרות חיובם במס כאשר עם הדירה נמכרות גם זכויות לבנייה נוספת (למשל, כאשר נמכרת דירת מגורים הבנויה על מגרש, שניתן לפי תב"ע לבנות עליו מבנה בשטח העולה על שטח הדירה הנמכרת).

הקלה במס רכישה לרוכשי דירת מגורים יחידה
מאת דר' אברהם אלתר
ביום 25.7.2005 התקבל בכנסת תיקון חקיקה ולפיו יופחת, למשך תקופה מוגבלת, מס הרכישה החל על רכישת דירת מגורים יחידה. בהתאם לכך, שיעורי מס הרכישה בגין רכישת דירת מגורים על-ידי יחיד שזו דירתו היחידה, יהיו מדורגים, ויתחלקו ל- 3 חלקים בהתאם לשווי הדירה: לגבי החלק הראשון מן השווי, שיעור המס הוא 0% (במקום 0.5%); לגבי החלק השני מן השווי שיעור המס 3.5%; ואילו לגבי החלק השלישי מן השווי, שהוא המדרגה העליונה, שיעור המס הוא 5%.

מכירת דירת מגורים עם זכויות לבנייה נוספת - ניצול אופטימלי של הטבות המס
מאת דר' אברהם אלתר
רבים טועים לחשוב כי אם עמדו בתנאי אחד ממסלולי הפטור הרגילים - מוקנית להם, אוטומטית, חסינות מחיוב במס. תאונות מס רבות היו נמנעות אם אותם מוכרי דירות היו מודעים לאפשרות חיובם במס כאשר עם הדירה נמכרות גם זכויות לבנייה נוספת.

השקעות במקרקעין על-פי אמנות המס של ישראל
מאת דר' אברהם אלתר
חלק ה': השקעות נדל"ן בארה"ב

לא כל 'דירת מתנה' שוללת פטור במכירתה (ב) דווקא מי ששפר גורלו ומכר בתמורה גדולה יותר מגדיל את סיכויו לפטור
מאת דר' אברהם אלתר
פטור המס במכירת דירת מגורים, אחת ל- 4 שנים, ידוע ושגור בפי כל. פחות מוכרים הם הסייגים השוללים או מגבילים אותו. ברשימתנו הקודמת עסקנו באחד הסייגים שהציב המחוקק לקבלת הפטור ? זה הקשור בדירות מתנה ? ובמסגרת זו בחנו את השאלה מתי תיחשב דירה כ"דירת מתנה" ותוכפף לתקופות הצינון שבסעיף 49ו לחוק.

לא כל דירת מתנה שוללת פטור ממס שבח במכירתה
מאת דר' אברהם אלתר
דירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בד"כ ממס שבח (סעיף 49ב).

אופציות במקרקעין לפי חוק הרפורמה (א) מה עדיף: אופציה לפי החוק הישן או לפי חוק הרפורמה
מאת דר' אברהם אלתר
בהתאם להמלצת ועדת רבינוביץ 1, מוסדה האופציה בנדל"ן בהסדר חקיקה מפורש בסעיף 49י לחקיקת הרפורמה בנדל"ן (תיקון 50), שנכנסה לתוקף ב-7.11.01

הכנסות מיגיעה אישית בנכסי נדלן - הסרת מכשולי הפטור בפני עיוורים (א)
מאת דר' אברהם אלתר
בסדרת המאמרים הקרובה נסקור וננתח את מרכיבי הפטור על הכנסות נכים מיגיעתם האישית בהשכרת נכסי נדל"ן.

רוכשי דירות - היזהרו מהטבות מס הרכישה
מאת דר' אברהם אלתר
ביום 25.7.2005 התקבל בכנסת תיקון 147 לפקודת מס הכנסה, אשר תיקן, באופן עקיף, את חוק מיסוי מקרקעין וקבע כי מס הרכישה החל על רכישת דירת מגורים יחידה יופחת למשך תקופה מוגבלת, מיום 1.7.2005 ועד ליום 31.12.2006 (להלן ? הוראת השעה).

תכנון מס: כיצד למכור קרקע מבלי להתחייב במעמ
מאת דר' אריה ליבוביץ'
ברשימה שלהלן נראה כי לא תמיד עוסק המוכר מקרקעין מתחייב באופן אוטומטי במע"מ. רשימה זו תסקור עקרון שקראנו לו "עקרון הפיצול" לפיו יתכן שעוסק ובכלל זה יחיד ו/או חברה המחזיק במקרקעין, מחזיק בהם לא תחת כובעו כ"עוסק" אלא תחת כובעו כ"אדם פרטי" (כן אפשרות זו קיימת אף בחברה - שם נקרא לזה נכס "השקעתי").

פטור להסדר רכוש בגרושין בנוגע למקרקעין
מאת דר' אברהם אלתר
דנו בעבר לא פעם בשינויים שחלו בהסדר הפטור - או למען הדיוק - העדר חיוב בנוגע להסדר רכוש בנוגע למקרקעין, מכח הסכם ממון: או חוק להסדר יחסי ממון: או ההלכה לשיתוף בנכסים לבני זוג הנשואים מעל 33 שנים.

חישוב מס ערך מוסף כאשר עירייה מוותרת לקבלן על היטלי פיתוח - צעד אחד לטובת הקבלנים (בעקבות ערעור אזרחי מגדל הזוהר)
מאת דר' אריה ליבוביץ'
חישוב המע"מ כאשר עירייה מוותרת לקבלן על היטלי פיתוח - צעד אחד לטובת הקבלנים (בעקבות ע"א מגדל הזוהר)
שווי וויתור הרשות עירונית על היטלי פיתוח כולל בתוכו את סכום המע"מ

כיצד להשתמש בריבית על המשכנתא ככלי להשגת פטור ממסים והפחתת שיעור המס: במכירת דירה, כהוצאה מוכרת (גם לשכירים), בהשכרת דירה
מאת דר' אריה ליבוביץ'
כיצד להשתמש בריבית על המשכנתא ככלי להשגת פטור ממסים והפחתת שיעור המס: במכירת דירה, כהוצאה מוכרת (גם לשכירים), בהשכרת דירה

בעקבות ערעור אזרחי מגדל הזוהר: ויתור רשות עירונית על היטלי פיתוח כולל בתוכו את מחיר מס ערך מוסף
מאת דר' אריה ליבוביץ'
בעקבות ע"א מגדל הזוהר: ויתור רשות עירונית על היטלי פיתוח כולל בתוכו את מחיר המע"מ

רווחי עסקים ממכירת מקרקעין לצורך אמנות המס (א)
מאת דר' אברהם אלתר
אחת הסוגיות היותר מורכבות ומסובכות במטריה של אמנות המס בעולם נעוצה בקביעת אופן הסיווג של רווח או הכנסה פלונים לגדר מפתנם של ההסדרים השונים באמנה החלה.

כללי ההתיישנות מהדין הכללי החלים גם במס שבח
מאת דר' אברהם אלתר
המתח הקיים בין הרצון לגבות מס אמת תוך תיקון שומות עבר, לבין יצירת מצע יציב וקבוע שעליו יכולים הנישום ורשויות המס להסתמך, הוא אבי מולידו של מוסד ההתיישנות בדיני המס.

זכויות בנייה ? זכויות במקרקעין עמדת רשויות המס ביחס למיסוי פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מחזקת תיזה חדשה זו
מאת דר' אברהם אלתר
הצימוד הכמעט קדוש בין "זכויות בנייה" (להלן: "זכ"ב") לבין "זכות במקרקעין" (כהגדרתה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין), משקף תפיסה רווחת בדבר קשר גורדי, שאינו בר ניתוק, בין זכויות בנייה ערטילאיות לבין רגבי אדמה גשמיים. תפיסה זו אומצה על-ידי רשויות המס וזכתה לעדנה גם בפסיקת ועדות הערר.

<< לדף הקודם   לדף הבא >>