מאמרים על: מיסוי מקרקעין
האם פטורים או הקלות במס שבח עוברים בירושה
מאת דר' אברהם אלתר
האם המכירה הנ"ל כפופה לפטור ממס שבח בשל כך שבידי המנוחה (המורישה) הדירה נחשבה כ"דירת מגורים מזכה" (סעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין), ובהיות המנוחה בחיים הייתה זכאית היא לפטור ממס במכירת הדירה.
מס מכירה במכירת דירה עם זכויות בניה (ג')
מאת דר' אברהם אלתר
הפטור ממס שבח לו זכאי מוכר "דירת מגורים מזכה" (סעיף 49ב) הועתק על-ידי המחוקק והוחל גם על מס מכירה (סעיף 72ה). שאלה חשובה העולה בהקשר זה הינה: האם הפטור ממס מכירה חל גם על זכויות לבנייה נוספת המשוייכות לדירה (אם ישנן כאלה), או שמא הוא מוגבל לדירת המגורים גופה, ללא זכויות הבנייה, כעולה מסעיף 49ז לחוק ?
אילו פטורים ממס שבח חלים על פעולות באיגודי מקרקעין
מאת דר' אברהם אלתר
עד לכניסתו לתוקף של תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין (7.11.01) הפטורים ממס שבח החלים על מכירת מניות באיגוד מקרקעין נקבעו רובם בחוק מיסוי מקרקעין. החל מיום 7.11.01 הוסף סעיף 7א לחוק. הסעיף קבע לראשונה כי לצורך חישוב מס השבח בפעולה באיגוד מקרקעין יחולו הוראות חלק ה' וחלק ה2 (להלן: "חלק ה'") לפקודת מס הכנסה בשינויים המחוייבים.
מדריך לשימוש בכפל פטור במכירת דירת מגורים
מאת דר' אברהם אלתר
במקרה של ריבוי מוכרים, או כשהרכיב החייב במס אינו כה גדול, יש לשקול דווקא את דחיית המכירה, כי עדיף להגדיל רכיב פטור במלואו ממס, לעומת ההפסד הנובע מהשינוי בין שיעור מס של כ-40% מול 45% בעקבות הדחייה
החבות בהיטל השבחה אינה עוברת לרוכשי דירות - גם לא בעקבות תיקון מס' 53
מאת דר' אברהם אלתר
בתיקון מס' 53 בחוק התכנון והבניה הוכנסו השינויים לענין הפטור מהיטל השבחה והושמטו בסעיף 19(ג)(2) המילים הקובעות (כשמדובר בהעברת בעלות או חזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה) "כאמור בפסקה (1)" (בפסקה (1)) מוגבל כיום הפטור ל- 160 מ"ר), דהיינו הפטור בפסקה (2) חל על מלוא שטח ההרחבה שמתירה התוכנית, ללא מגבלת מטרז'.
פירוק איגוד מקרקעין ודירות מגורים: סוף הפרשנות המצמצמת
מאת דר' אברהם אלתר
לפסק דין של בית המשפט העליון, שדן בדמיון שבין החזקה באמצעות איגוד מקרקעין לבין החזקה כיחיד, יש השלכות לעניין התכליתיות והלגיטימיות של תכנון המס
שיעור מס הרכישה בעת רכישת יחיד את מניותיו של איגוד מקרקעין המחזיק בדירות מגורים כרכוש קבוע
מאת דר' אברהם אלתר
ביום 25 בדצמבר 2001 ניתן פסק הדין בעניין שמי אשקלון בו נקבע בדעת רוב (החבר עו"ד דן מרגליות אליו הצטרף כב' השופט בן-שלמה, כנגד דעתו החולקת של החבר רו"ח מיכה לזר), כי בכל מקרה של רכישת מניות של איגוד מקרקעין, יוטל מס רכישה בשיעור הגבוה החל על "מקרקעין אחרים", וזאת ללא כל בחינה, מהם נכסי המקרקעין של האיגוד הנרכש (דירת מגורים או בניין) ומה השימוש בהם.
מס רכישה - יש נימוק טוב להארכה המצב
מאת דר' אברהם אלתר
ביום 1.1.2000 נכנס לתוקפו תיקון מס' 45 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) התשכ"ג-1963 (להלן: חוק מס שבח). בתיקון נקבע, כי בעת רכישת דירת מגורים תחול מדרגת מס הרכישה הנמוכה, בשיעור של 0.5%, אך ורק על רוכש דירת מגורים שאין זו דירתו היחידה (או שאינו תושב או אזרח ישראל - אך בסוגיית התושבות/אזרחות לא נעסוק כאן), וכי עליו לשלם מס רכישה נוסף בסכום העשוי להגיע עד 13 אלף שקל (בדירות ששוויין מעל 430,530 שקל).
הקלות במיסי מקרקעין למחליפי דירות מגורים
מאת דר' אברהם אלתר
למחוקק חוק מס שבח ברור כי תחום דירות המגורים הינו תחום שיש בו אלמנטים פרטיים מעבר לאלמנטים מסחריים, לכן ניתנים פטורים למכירות דירות מגורים במסלולים מסויימים.
מכירת דירות מגורים עם זכויות לבנייה נוספת ייחוס ניכויים - לפי שיטת הזיהוי הספציפי
מאת דר' אברהם אלתר
מכירת "דירת מגורים מזכה" ששלובות בה זכויות לבנייה נוספת, המשפיעות על תמורתה, זכתה להסדרי מס מיוחדים מצד המחוקק (סעיף 49ז).
פטור חד - פעמי במכירת שתי דירות מגורים
מאת דר' אברהם אלתר
מי שבבעלותו יותר מדירת מגורים אחת יכול למכור דירה בפטור ממס שבח אחת לארבע שנים ובלבד שהדירה הינה 'דירת מגורים מזכה'.
הקלות במיסי מקרקעין למחליפי דירות מגורים
מאת דר' אברהם אלתר
למחוקק חוק מס שבח ברור כי תחום דירות המגורים הינו תחום שיש בו אלמנטים פרטיים מעבר לאלמנטים מסחריים, לכן ניתנים פטורים למכירות דירות מגורים במסלולים מסויימים.
על היחס שבין הסכמי ממון בין בני זוג וחוק מיסוי מקרקעין (חלק א) -אספקט הפטור לדירות מגורים
מאת דר' אברהם אלתר
ברשימתנו זו נבחן האם הסכם ממון בין בני הזוג (להלן: "הסכם ממון") גובר על עקרון התא המשפחתי המאוחד הקבוע בסעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, רכישה ומכירה), התשכ"ג ? 1963 (להלן: "החוק"), לפיו לעניין בדיקת הזכאות לפטור במכירת דירת מגורים רואים שני בני הזוג הגרים יחדיו ולמעשה כל בני התא המשפחתי כמוכר אחד.
סעיף 107 לחוק מיסוי מקרקעין - כפתרון לבעיית המיתון ואי היכולת למכור את הדירה הישנה
מאת דר' אברהם אלתר
1 ברכישת דירת מגורים, כהגדרתה בסעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מס שבח") זכאי הרוכש למדרגות מס הרכישה הבאות (נכון לתקופה שבין 16.1.2001 ל-15.4.2001):
החבות בהיטל השבחה אינה עוברת לרוכשי דירות גם לא בעקבות תיקון מס' 53
מאת דר' אברהם אלתר
בתיקון מס' 53 בחוק התכנון והבניה הוכנסו השינויים לענין הפטור מהיטל השבחה והושמטו בסעיף 19(ג)(2) המילים הקובעות (כשמדובר בהעברת בעלות או חזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה) "כאמור בפסקה (1)" (בפסקה (1)) מוגבל כיום הפטור ל- 160 מ"ר), דהיינו הפטור בפסקה (2) חל על מלוא שטח ההרחבה שמתירה התוכנית, ללא מגבלת מטרז'.
עסקאות במקרקעין הטעונות אישור שר הפנים ? והפעם בעקבות פס'ד מגדלי אלרוב
מאת דר' אברהם אלתר
ההלכה בעניין יום המכירה ויום הדיווח לצרכי מס שבח כאשר מדובר בחוזה עם תנאי מתלה, קבעה, טרם פסק הדין בעניין אלדר שרון , כי יום המכירה בעסקאות מכר מקרקעין המותנות בתנאי מתלה הינו יום התקיימות התנאי המתלה.
פטור לנכים מעיסוק בנדל''ן (ב')
מאת דר' אברהם אלתר
המונח "יגיעה אישית", המזכה בפטור ממס על תשואה מנדל"ן, חורג מן המשמעות הרגילה של יגיעת כפיים גרידא ? פעילות אינדיווידואלית, פיסית, ממשית של הנישום (הלכת איצ'ר).
מכירת דירות מגורים עם זכויות לבנייה נוספת
מאת דר' אברהם אלתר
"דירת מגורים מזכה" ששלובות בה זכויות לבנייה נוספת, המשפיעות על תמורתה, זכתה להסדרי מס מיוחדים מצד המחוקק (סעיף 49ז).
לא כל דירת מתנה שוללת פטור ממס שבח במכירתה (א')
מאת דר' אברהם אלתר
הקושי הוא במקום בו כספי המתנה לא משמשים לרכישת דירה מוגמרת, אלא לבנייתה של דירה על קרקע קיימת
תגובה למאמר פטור לקבלנים ממס מכירה על מכירת דירת מגורים
מאת דר' אברהם אלתר
ברצוננו להתייחס לטענה שהועלתה ברשימתם של המלומדים רו"ח ג'ק בלנגה ועו"ד גדעון פישר "פטור לקבלנים ממס מכירה על מכירת דירת מגורים", אשר פורסמה לאחרונה בעיתון "גלובס".
פטור לנכים (ב'): כולל תשואה מנדל'ן
מאת דר' אברהם אלתר
הכנסות נישום נכה מעסק נדל"ן שבבעלותו, ושממנו הפיק בעבר הכנסות מיגיעה אישית, ראויות להיכלל במסגרת הגדרת המושג "הכנסה מיגיעה אישית"
השבחות השוכר כהכנסת בעל הקרקע
מאת דר' אברהם אלתר
בימים אלו נפוץ נוהג ישן-חדש בנציבות מס הכנסה, לייחס לבעל המקרקעין המושכרים הכנסה משיפורים במושכר, שביצע השוכר, וזאת מיד עם ביצוע השיפורים ובגובה שוויים באותה עת.
בלי מס שבח: ניכוי דמי היוון בראי הילכת קינן
מאת דר' אברהם אלתר
שאלת ניכויים של דמי היוון שבה וחוזרת לדיון לפני רשויות המס ובתי המשפט. היוון במובן הכלכלי פירושו הקדמת תשלום, תוך הפחתת סכום התשלום בשיעור הריבית הנחסך, או בשיעור ריבית השוק. הנחת מקדים התשלום (במקרה שלקח הלוואה) היא, שהחזר ההלוואה לבנק בסוף התקופה יהיה שווה לסכום הנומינלי שהיה משתלם אילולא היוון. הנחת מקבל התשלום היא, שהגם שקיבל סכום מופחת, יוכל על ידי פיקדון נושא ריבית לקבל את אותו סכום עצמו שהיה מקבלו אלמלא הסכים להקדמת תשלום.
פטורים עלומים במס שבח ומחוץ לו
מאת דר' אברהם אלתר
בחוק מיסוי מקרקעין ובחוקים חיצוניים לו יש מספר פטורים ממס שבח העשויים להיות מאד שימושיים. נסקור מקצת מפטורים אלו, ונציע גם פרשנות, על פיה ניתן להימנע מתשלומו של מס המכירה (או לפחות קבלתו בהחזר עם הגשת הדו"ח השנתי למס הכנסה).
מה נדרש להוצאת הנדל'ן מהמיתון (ב')
מאת דר' אברהם אלתר
ברשימתנו הקודמת דנו בהיבטי כלכלה כלליים המשליכים גם על כלכלת הנדל"ן. ברשימה זו נתמקד יותר בצעדי המיסוי הרלבנטיים להפשרת הקפאון במשק הנדל"ן ולעיתויים.
הצעדים להוצאת המשק מהמיתון בנדל'ן (א) - ניתוח מקדים
מאת דר' אברהם אלתר
המצב במשק משפיע גם על מצב הנדל"ן. לא ניתן, לפיכך, לדון על הבראת כלכלת הנדל"ן במשק במנותק משאר ענפי הכלכלה כדוגמת ענף ההיי-טק. ניתן לשזור פתגם או לטבוע מטבע לשון לפיו הנדל"ן יעלה או ירד עם מדד מניות נסד"ק.
כיצד לפטור ממס פיצויים בגין ירידת ערך מקרקעין והפקעה
מאת דר' אברהם אלתר
השאלה שבכותרת מתעוררת לאור פרוייקטים ציבוריים שונים, כגון פרוייקט כביש חוצה ישראל, שבמסגרתם נעשה שינוי יעוד מקרקעין למקרקעין ציבוריים והפקעתם לטובת הפרוייקט וזאת כנגד תשלום פיצויים לבעלי המקרקעין לפי הוראות חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה ? 1965 (להלן: "חוק התכנון").
טיפים לבעלי שליטה (ג) - מכירת דירה ורישומה כמלאי בספרי החברה
מאת דר' אברהם אלתר
בחלקו הקודם של המאמר עסקנו בהיבטי מע"מ בגין מכירת דירה לחברה, ברשימה זו נתמקד בהיבטים אחרים הקשורים למיסוי החברה ברכישת הדירה.
השלכות הילכת שדות על מיסוי שותפויות נדל'ן
מאת דר' אברהם אלתר
הילכת שדות שנפסקה בעליון מפי השופטים אנגלרד, תיאודור אור, לוין, שטרסברג והנשיא ברק קבעה כי זכות בשותפות בלתי רשומה מהווה נכס. לא נדון הפטור על העברת זכות זו מיחידים לחברה בשליטתם המלאה על פי סעיף פטור ממס לרה-ארגון (סעיף 95 דאז, כיום 104א לפקודת מס הכנסה).
דירת מגורים במתנה משיקולי מס עיזבון: במילכוד מס שבח
מאת דר' אברהם אלתר
בשנה האחרונה, ובחודשים האחרונים במיוחד, הוצף השוק בגל מתנות, שנבע עד ל-31.12.99 מהטלת מס מכירה, ולקראת 4.5.00 מהחשש מפני מס עיזבון ופגיעה בפטורים החלים כיום על מכירת דירות מגורים. מסתבר שגם מנסחי הרפורמה הכינו "מתנה" למקבלי המתנות, בצורת שלילת הניכוי בגין מכירת דירות מתנה ממקבליהן במקרים מסוימים, ואפלייתם לרעה לעומת בעלי דירות אחרים.
