מאמרים על: מיסוי מקרקעין
פטור לדירת מגורים או עיסקת אקראי חייבת: יצירתיות שומתית
מאת דר' אברהם אלתר
מרבית המכירות של דירות המגורים בישראל על-ידי יחידים פטורה בפועל ממס. החוק קובע מסלולי פטור שונים, שהידועים שבהם הם מכירת דירה בפטור כל ארבע שנים, או מכירת דירה אחת ל-18 חודשים כאשר ב-4 השנים האחרונות לא היו למוכר בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת. בנסיבות מסוימות ניתן לנצל פטורים נוספים, ועל כך דנו בעבר במסגרת טור זה.
סוף תכנון במחשבה תחילה (חלק ב') - כיצד לרכוש נכסי מקרקעין
מאת דר' אברהם אלתר
במאמר מן השבוע שעבר הצבענו על חשיבותו של תכנון המס מראש בכל הנוגע להשקעה בפרויקט נדל"ן. ציינו שלעיתים קיימת כדאיות לרכוש את הנכס דווקא כיחיד ולא במסגרת תאגיד, וזאת עקב קיומן של מדרגות מס ליחיד כמו גם נקודות זיכוי, וכן חיסכון בעלויות רו"ח, עו"ד ואגרות חברות. רכישה כיחיד הינה כדאית בייחוד ביחס להשקעה בעלת היקף כספי לא גבוה בנכסים, וכאשר ליחיד אין הכנסות נוספות בשנים בהן הינו מחזיק בנכס.
הפטור החדש ממס שבח למכירת דירת מגורים על ידי מוסד ציבורי
מאת דר' אברהם אלתר
לאחרונה התפרסם תיקון מס' 46 לחוק מס שבח מקרקעין (שכינויו הנוכחי ? חוק מיסוי מקרקעין), לפיו מוסד ציבורי המוכר דירת מגורים שקיבל בירושה יהיה פטור ממס שבח במכירת אותה דירה בתנאים מסוימים.
טיפים לבעלי שליטה (ג) - מכירת דירה ורישומה כמלאי בספרי החברה
מאת דר' אברהם אלתר
בחלקו הקודם של המאמר עסקנו בהיבטי מע"מ בגין מכירת דירה לחברה, ברשימה זו נתמקד בהיבטים אחרים הקשורים למיסוי החברה ברכישת הדירה.
לצאת מגדר איגוד מקרקעין - מדריך כללי
מאת דר' אברהם אלתר
בנציבות מס הכנסה ומיסוי מקרקעין קיימת תורה שבעל פה ביחס לדרכים המקובלות (והבלתי מקובלות) להוצאת איגוד מגדר הגדרת "איגוד מקרקעין והפיכתו לאיגוד רגיל. אין מדובר בפרשנות פשוטה לגופם של דברים, והמעיין בהגדרת החוק לא ימצא לעיתים כל דימיון בין נוהלי הנציבות לבין ההגדרות הקבועות בחוק.
טיפים לבעלי שליטה (א) סגירת יתרת חוב ע'י מכירת דירת מגורים של בעל שליטה לחברה שלו
מאת דר' אברהם אלתר
רבים מתלבטים כיצד לכסות גרעון בכרטיס חו"ז אישי שלהם בחברה שהקימו ואשר הינם בעלי שליטה בה. הצורך לכסות גרעון במשיכות בעל שליטה מחברתו שלו עצמו נובע מהחמרות רבות שהטילו החוקים, רשויות המס ובתי המשפט על יתרות חוב של בעל שליטה בחברה שלו.
שיוך הדירות לחברי הקיבוץ
מאת דר' אברהם אלתר
אפשר לראות את חבר הקיבוץ כ"דייר מוגן" המקבל הטבה כספית חייבת במס, בניכוי זכויותיו, שווי הנכס והפחת
פטור למכירת שתי דירות מגורים בעת ובעונה אחת כיצד
מאת דר' אברהם אלתר
סעיף 49ב(2) פוטר מכירת דירת מגורים יחידה, אם לא נמכרה דירה אחרת ב-18 חודש שקדמו למכירה. לענין זה גם אם למוכר פחות מ-25% מדירה אחרת, עדיין יחשב כבעל דירה יחידה
תכנון מס לחברות המשכירות למגורים (א)
מאת דר' אברהם אלתר
חברות רבות אשר קיבלו אישורים לפי פרק שביעי אחד לחוק לעידוד השקעות הון, יכולות לשקול את ההצעה הבאה, שיכולה להפחית את חבותן במס. הכוונה לחברות אשר מציגות את החלק המושכר כנכס או רכוש קבוע, הגם שניתן להציגו כמלאי על פי גישת דיני המס אותם נפרט בהמשך.
מס רעיוני במכירת מקרקעין - אמצעי המניעה
מאת דר' אברהם אלתר
לאחרונה נתן בית המשפט המחוזי בתל-אביב מפי השופטת ברכה אופיר-תום את פסק דינו בעניין דופין (עמ"ה 62/98 דופין הנדסה וציוד בע"מ נ' פשמ"ג).
תכנון מס למכירת מניות באיגוד מקרקעין ניתן לפרש את החקיקה באופן שהשבח שהיה לאיגוד יהיה השבח לאחר קיזוז הפסדים
מאת דר' אברהם אלתר
ברשימה זו נציג הצעה לתכנון מס, שעל פיה שבח שנצמח לבעל מניות באיגוד מקרקעין בעת מכירת מניותיו הוא בר קיזוז כנגד הפסדים של האיגוד עצמו, על אף היותם שונים ונפרדים זה מזה.
החכרת מקרקעין לתקופות ארוכות - חיוב במס שבח או במס הכנסה
מאת דר' אברהם אלתר
בפסק דין חדש של ביהמ"ש המחוזי בת"א, מפי השופטת ברכה אופיר-תום, מטשטשות ההבחנות המסורתיות בין תחולת חוק מיסוי מקרקעין ופקודת מס הכנסה ביחס למיסוי חכירות ארוכות טווח.
המדריך לדחיית תשלום מס שבח
מאת דר' אברהם אלתר
חוק מיסוי מקרקעין הינו חוק דרקוני וקיצוני ביישומו. המס לפי החוק צריך להשתלם לקופת האוצר תוך 30 יום מחתימת כל הסכם שבסופו מכר מקרקעין, אפילו אם היה ההסכם מותנה בתנאי מתלה כדוגמת שינוי תב"ע. עם זאת, האנשים מאחורי החוק הינם מעשיים, פרקטיים ומביני עניין.
פטורים בחו'ל ובישראל לתושבי חוץ במכירת נכס מקרקעין
מאת דר' אברהם אלתר
בדרך כלל, מכירת מקרקעין חייבת במס רווח הון או שבח מקרקעין במדינה שבה מצויים המקרקעין. עם זאת, ניתנים במדינות מסוימות פטורים מיוחדים לתושבי חוץ, המוכרים בהן מקרקעין.
פטור מלא ממס מכירה גם במקרים של מכירת דירת מגורים מזכה, אשר שוויה מושפע מקיומן של זכויות לבניה נוספת
מאת דר' אברהם אלתר
רבות העסקאות בהן נמכרת דירת מגורים מזכה, כהגדרתה בסעיף 49 לחוק מס שבח או כשמו החדש "חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה)", כאשר זו שוכנת על קרקע, ומעצם עובדה זו שוויה של הדירה מושפע מקיומן של זכויות בניה נוספות.
מכירת מקרקעין בפטור ממס (ג) העברה פטורה בשילוב הילכת שבח את בר
מאת דר' אברהם אלתר
במסגרת טור זה, עמדנו בשבועות הקודמים על מספר דרכים לנצל תכנוני מס לשם מכירת מקרקעין בפטור ממס. רשימה זו, שהינה השלישית בסדרה, מבקשת להדגים כיצד ניתן לנצל לצורך תכנון המס את כללי החשבונאות, ואת הקשר שבינם ובין דיני המס.
חופש העיסוק: מעמד רואה החשבון ברשויות מיסוי מקרקעין
מאת דר' אברהם אלתר
ייצוג במס שבח - לא ברור אם לרואי חשבון זכות ייצוג בקרב רשויות מס שבח. קיימות חוות דעת סותרות בשאלה זו. תיקון לחוק יסוד חופש העיסוק, שנתקבל לאחרונה, ביטל את ייחוד המקצוע של עו"ד.
בבזל הושעתי את התאחדות הקבלנים - על מותה של החברה הקבלנית כאיגוד מקרקעין
מאת דר' אברהם אלתר
מה הקשר בין מתחם בזל לבין חברות קבלניות? קשר זה התגלה לאחרונה בפרשת בזל, במסגרת זיכוי הנאשמים בה ע"י בית המשפט המחוזי.
הפסד ריאלי במכירת מניות איגוד מקרקעין ? כיצד - לפי פס'ד ליפשיר ודעתו של אוסקר אבוראזק, מכירת מניות באיגוד מקרקעין קבלני תהנה מפטור ממס שבח
מאת דר' אברהם אלתר
ברשימתנו בשבוע החולף דנו באפשרות לקיזוז הפסדי תאגיד כנגד רווח במכירת המניות של התאגיד על ידי בעלי המניות בו. זאת למרות קיום אבחנה משפטית בין התאגיד לבין בעלי מניותיו.
פריסת מס שבח במכירה - יתרונות ותהיות
מאת דר' אברהם אלתר
סעיף 48א לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר למוכר זכות במקרקעין לפרוס את הרווח הריאלי שנוצר לו במכירה על תקופה של ארבע שנים המסתיימת בשנת המכירה, או לתקופת הבעלות בנכס - מקום בו הנכס הוחזק פחות מארבע שנים.
דרכים למכור קרקע בפטור ממס (ב) - העברת קרקע לחברה בפטור ממס וניצול התפר שבין חוק מיסוי מקרקעין ופקודת מס הכנסה
מאת דר' אברהם אלתר
דרך אפשרית למכור מקרקעין בפטור ממס, המבוססת על תכנון מוקדם, מתבססת על הוראותיו של סעיף 38 לחוק מיסוי מקרקעין ביחד עם הוראות סעיף 104א לפקודת מס הכנסה.
מיסוי דמי שכירות דירות מגורים
מאת דר' אברהם אלתר
כחודש לאחר פקיעת הוראת השעה לפטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים ובשל העובדה שקיימת כוונה להאריכה עד לתום שנת המס 2004 (בימים אלה נוסח תזכיר חוק ), ראוי לסקור ולבחון את סוגית מיסוי הכנסה מדמי שכירות דירות מגורים הן בישראל והן בחו"ל.
השקעות במקרקעין ישירות מישראל למזרח אירופה - ללא תכנון מס
מאת דר' אברהם אלתר
הרינו לסקור את דרכים נוספות להשקעה במקרקעין במזרח אירופה בידי ישראלים.
עיוותים בהגדרת איגוד מקרקעין ביחס לחברות עסקיות
מאת דר' אברהם אלתר
מטרת רשימה זו להצביע על העיוות בהגדרת "איגוד מקרקעין" בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה, רכישה), תשכ"ג - 1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") וההשלכות על חבותם במס של סוגי איגודים , בהם מהוות הכנסות ממקרקעין ושלא ממקרקעין מהמקרקעין חלק ממכלול ההכנסה העסקיות של האיגוד.
היוון זכויות במקרקעין - היבטי המס
מאת דר' אברהם אלתר
שאלה ראשונה העשויה להתעורר הינה מהן השלכות המס ביחס לאדם שהינו בעל זכות חכירה קיימת לתקופה מסוימת, המשלם כיום דמי חכירה שנתיים, ואילו בעקבות ההצעה ישלם תשלום מהוון של דמי החכירה.
השקעות במקרקעין ישירות מישראל למזרח אירופה ? ללא תכנון מס
מאת דר' אברהם אלתר
במסגרת מאמר זה תובא סקירה קצרה באשר להשקעות במקרקעין ישירות ולפי אמנות המס החדשות שישראל חתמה עם מדינות מזרח אירופה ואוזבקיסטן, כהמשך למאמרנו הקודם בו בחנו את הבטי המס בביצוע השקעות במזרח אירופה דרך חברה הולנדית או קפריסאית, הנהנות לרוב משיעור ניכוי מס במקור של 0% על דיבידנד שמחולק ממזרח אירופה.
ועדת מילגרום, זכויות החקלאים בקרקע בהיבט חוקי המיסוי - שיקולים נוגדים ואיזון אינטרסים
מאת דר' אברהם אלתר
בימים הקרובים עומדת להגיש ועדת מילגרום את מסקנותיה ביחס לזכויות החקלאים באדמותיהם, וסביר להניח כי כמוצא של פשרה בשאלת קיום זכויות קניניות בעבר תציע הועדה לחקלאים (מושבים וקיבוצים בעיקר, אם כי גם הרבה פרטיים) דרך כלשהי של רכישת זכויות מוסדרת באמצעות מנגנון היוון כזה או אחר, אשר ייקח בחשבון את עובדת ישיבתם על הקרקע, או מנגנון של קדימות ברכישה לעומת כל מתמודד אחר.
פטור ממס בישראל על מכירת מקרקעין בחסות אמנת המס ישראל-יוון
מאת דר' אברהם אלתר
כידוע, שיעורי המס החלים בישראל על רווחי הון ושבח מקרקעין גבוהים למדי. לאור זאת, נציע להלן כלי מיסויי לתושבי יוון או תושבי ישראל, על-פיו ניתן להפחית את שיעורי מס אלה.
רפורמת בן בסט ודירות המגורים - עיקרים מהצעת החוק
מאת דר' אברהם אלתר
בימים אלה, קיים ערפל כבד סביב השאלה האמנם יאומצו המלצות ועדת בן בסט לרפורמה במס לכלל חקיקה, אם לאו. ביחס לתחום הנדל"ן אף הוקמה ועדה נוספת לבדיקת הסדרי המיסוי, ולא ברור עדיין מתי תסיים הועדה את עבודתה, וכיצד ישפיעו המלצותיה על ההחלטה בדבר יישום המלצות ועדת בן בסט בתחום זה.
רפורמת בן בסט בתחום המקרקעין - עיקרים מהצעת החוק
מאת דר' אברהם אלתר
ביום 6.7.2000 התפרסמו על ידי משרד האוצר תזכירי החוק שהוכנו לשם יישום המלצות ועדת בן בסט. נציג להלן מספר נקודות עיקריות הבאות לידי ביטוי בתזכיר החוק, ככל שאלה מתייחסות לרפורמה המוצעת בתחום המקרקעין.
