מאמרים על: מיסוי מקרקעין
מאמר השלמה למאמרנו: פטורים ממס המכירה וסוגיות נוספות ? התקנות המוצעות, המצוי והרצוי והשוואה של פטורי מס הרכישה ומס השבח
מאת דר' אברהם אלתר
במאמרנו הראשון בנושא, אשר פורסם במיסים יד/2 (אפריל 2000) עמ' א-1, התייחסנו בהרחבה לנושאים רבים בהקשר לטיוטת תקנות מס המכירה המוצעת, תוך השוואה לדין החל במס השבח ובמס הרכישה
רווחי עסקים ממכירת מקרקעין לצורך אמנות המס
מאת דר' אברהם אלתר
אחת הסוגיות היותר מורכבות ומסובכות במטריה של אמנות המס בעולם נעוצה בקביעת אופן הסיווג של רווח או הכנסה פלונים לגדר מפתנם של ההסדרים השונים באמנה החלה.
על סעיף 12 ועל סעיף 14 לחוק מס שבח מקרקעין ; פרצה לחיסכון במס, האמנם
מאת דר' אברהם אלתר
החוק מאפשר לנישום, המבצע פעולה באיגוד מקרקעין, כמשמעותה בסעיף 1 , לבחור בין שתי האופציות הבאות :
א. לבקש את החלת ס' 12 לחוק, הקובע מנגנון חישוב מיוחד, והכל בתנאי, שניתן לראות את תכנה של הפעולה האמורה, כמכירת זכות במקרקעין.
ב. להחיל את ס' 14 לחוק ( המהווה את ברירת המחדל ), הקובע חישוב בגין "החלק היחסי באיגוד" .
רפורמת בן בסט בתחום המקרקעין - עיקרים מהצעת החוק
מאת דר' אברהם אלתר
בימים אלה, קיים ערפל כבד סביב השאלה האמנם יאומצו המלצות ועדת בן בסט לרפורמה במס לכלל חקיקה, אם לאו. ביחס לתחום הנדל"ן אף הוקמה ועדה נוספת לבדיקת הסדרי המיסוי, ולא ברור עדיין מתי תסיים הועדה את עבודתה, וכיצד ישפיעו המלצותיה על ההחלטה בדבר יישום המלצות ועדת בן בסט בתחום זה.
מסי הכנסה ושבח על פיצוי לפי סעיף 197 (חלק ב') הנחה של 50 אחוז על מסי הכנסה ושבח המשולמים בשל קבלת פיצוי בגין פגיעה במקרקעין
מאת דר' אריה ליבוביץ'
חוק התכנון והבניה קובע אמצעים לפיצוי בעלי מקרקעין הניזוקים מתוכנית. אחד מהם הוא סעיף 197(א) הקובע: "נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית...". משמע, הזכות לפיצויים קמה ונמדדת עם ועקב פגיעתה של תכנית במקרקעין (עניין ברעלי (ע"א 1188/92)).
מע'מ על אופציה במקרקעין
מאת דר' אריה ליבוביץ'
אופציה מתחלקת לשניים: הראשונה בה נרכשת הזכות לקבל את נכס הבסיס והשניה מימוש הזכות ? רכישת נכס הבסיס [מפעלי אמריקה ישראל (ע"ש 39/80)].
מיסוי החזרי היוון ופטור לדירות מגורים עסקיות!!
מאת דר' אברהם אלתר
לאחרונה קראנו בעיתון "גלובס", כי ממ"י פרסם את כוונתו להחזיר הפרשי ריבית שגבה מחוכרים בגין מבצע דמי היוון לחוכרים בתשלומים חודשיים. שאלת המיסוי של החזרים אלו מתעוררת בהקשר זה וברשימה זו נדון בה.
ניכוי דמי שכירות בגין דירת מגורים פטורה - כיצד
מאת דר' אברהם אלתר
בעלי מקצועות חפשיים עובדים גם במקום מגוריהם. מס הכנסה מקבל מציאות זו ומתיר בניכוי חלק מההוצאות המעורבות הנ"ל כדוגמת: חלק יחסי של החשמל, מיסים עירוניים ודמי אחזקה.
עסקאות עתידיות במקרקעין (א)
מאת דר' אברהם אלתר
אחד הסממנים המובהקים של רפורמת ועדת רבינוביץ (תיקון 132 לפקודה מ-1.1.2003) היתה שינויו של מיסוי שוק ההון בישראל.
פטור ממס שבח בר-ארגון חלק ב' תכנון מס בשינוי יעוד בר-ארגון
מאת דר' אברהם אלתר
לפי חוזר מס הכנסה 9/2000 כל התנאים והמגבלות שניסקרו על ידנו ביחס להעברת נכס של פלוני לחברה בבעלותו בשבוע שעבר חלות גם כאן. נתמקד איפא רק בשוני שבין הסעיפים הללו תוך ייחוד תשומת הלב לאפשרויות העסקיות שהסעיף פותח.
פטור ממס שבח בר-ארגון תאגידים (סעיף 104א לפקודה) כיצד לערוך עסקאות קומבינציה דרך ר-ארגון
מאת דר' אברהם אלתר
סדרת הוראות נרחבות פוטרות ממס שבח מקרקעין "ר-ארגון" של תאגידים.
פירוק איגוד מקרקעין - לפי החוק החדש (חלק ב')
מאת דר' אברהם אלתר
נבקש להציג בקצרה את הסדר המס החל על פירוק חברות, קודם לתיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין ולאחריו. בנושא עתיד לצאת אף חוזר מטעם נציבות מס הכנסה.
הצעת תיקון חוק מיסוי מקרקעין (חלק ב')
מאת דר' אברהם אלתר
בהמשך למאמרנו הקודם בנושא תיקון סעיפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), נמשיך ונביא - ברשימה זו - מקבץ נוסף של התיקונים המוצעים בהצעת החוק לתיקון חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשס"ד-2003 (להלן: "הצעת החוק") על ידי נציגי משרד האוצר בהמשך לרפורמה במיסוי מקרקעין, והשפעות התיקונים כאמור על הליכי מיסוי המקרקעין - באם יאושרו- מעתה ואילך.
תכנוני מס בפירוק איגוד מקרקעין - לפי החוק החדש (א')
מאת דר' אברהם אלתר
החוק החדש בפירוקים אמור היה לסגור פרצות, אך פתח פרצות חדשות וגדולות יותר. בהרצאה מאלפת בנושא שנשא צבי פרידמן בלשכת רו"ח, הוא סוקר מספר פרצות אותן נביא להלן.
ההוצאות המותרות בניכוי מהשבח - להרחיב או לצמצם
מאת דר' אברהם אלתר
בתהליך חישוב השבח החייב במס מותרות בניכוי הוצאות שונות. חלקן, מאוזכר בצורה מפורשת וברורה בסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, חלקן מותר מכח נוהלי מס שבח (כגון מע"מ אצל עוסק) וחלקן נקבע כמותר מכוח פרשנות הדין (כדוגמת הוצאות מימון ריאליות, לאור פס"ד מ.ל. השקעות).
התיישנות חובות מיסי מקרקעין וארנונה של פושטי רגל - ללא הגשת תביעת חוב על ידי רשויות המס במועד החוב עשוי להתיישן
מאת דר' אברהם אלתר
בהחלטה שניתנה לאחרונה (16/5/04), בפש"ר 1765/02 דר' שלמה נס- נאמן ומנהל מיוחד של חברת פויכטונגר נ' מיסוי מקרקעין ואח' (טרם פורסמה), קבע בית המשפט כי החובה להגיש תביעת חוב בהליכי כינוס חלה גם על רשויות המס ורשויות מקומיות.
כיצד לדווח על מכירת דירות
מאת דר' אברהם אלתר
לא קיימת הוראה הקובעת לגבי מכירת דירות גמורות מהו המועד הקובע לגבי דיווח על ההכנסה ממכירתן! מועד ההסכם, מועד סיום בניית הדירה (בעבר), אולי מועד מסירת חזקה? ושמא מועד קבלת הכסף לפי ההסכם, או מועד רישום הערת אזהרה.
כיצד ליצור הפסד שוטף בידי קבלן בעסקת קומבינציה
מאת דר' אברהם אלתר
בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון, הותוותה הדרך ליצירת הפסדים לקבלנים המתקשרים בעסקאות קובינציה עוד לפני שהעסקה הסתיימה.
השינויים הצפויים במיסוי מקרקעין
מאת דר' אברהם אלתר
ברשימה זו בחרנו להביא מקבץ מתיקוני סעיפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), ואת משמעויות התיקונים כאמור הלכה למעשה.
סוף לאיגוד מקרקעין (גישה חדשה) כותרת משנה: לפי המלומדים סרוסי ומזרחי לא נותרו כמעט איגודי מקרקעין בנמצא
מאת דר' אברהם אלתר
במאמרם של עורכת הדין ירדנה אייזקוב (סרוסי) ועו"ד מאיר מזרחי, מציינים המלומדים את הגישה שהתקבלה בוע' 1393/02 עירית ר"ג נ' מנהל מס שבח, ובעמ"ש 1360/00 ר.א.ד.ד. נ' מנהל מס שבח, לפיהן מחוברים ניתנים להפרדה בבניין, או זכויות בניה הנמכרות בנפרד מהקרקע אינן המקרקעין כהגדרתם בחוק מיסוי מקרקעין.
עידוד בניה להשכרה
מאת דר' אברהם אלתר
במסגרת תיקונים 50 ו- 55 לחוק מיסוי מקרקעין תוקן גם פרק שביעי 1 לחוק עידוד השקעות הון העוסק בבניה להשכרה.
תקדים: מהו בנין חדש להשכרה
מאת דר' אברהם אלתר
בהמשך לתיקון 50 (רפורמת רבינוביץ') בועדת משנה של הח"מ ומ. קפוטא, נכללה הטבת מס לבניה להשכרה, לפי פרק שבעים לחוק לעידוד השקעות-הון. ההטבה ניתנה ל"בנין חדש להשכרה".
תכנון מס בנאמנות במקרקעין - כיצד לפרק נאמנות בלתי הדירה המחזיקה נכס מקרקעין מבלי להתחייב במס
מאת דר' אריה ליבוביץ'
תכנון מס בנאמנות במקרקעין - כיצד לפרק נאמנות בלתי הדירה המחזיקה נכס מקרקעין מבלי להתחייב במס
האטה בשוק הנדלן עד 2007
מאת דר' אברהם אלתר
רשימה זו מטרתה ניתוח הסיבות להאטה שצופים כותבים שונים בשוק הנדל"ן עד שנת 2007.
רעיון להקטנת מס במכירת דירות מגורים בכלל ומקרקעין בפרט- תשלומים שוטפים לממ'י מותרים בניכוי במס שבח
מאת דר' אברהם אלתר
בהלכת פי גלילות במס הכנסה קבעה כבוד השופטת ברכה אופיר תום, שהינה בעברה אף שופטת בתחום מס השבח, כי תשלומים שוטפים לממ"י של דמי חכירה בהסכמי חכירה ל-49 שנים אינם מותרים בניכוי למס הכנסה.
שווי זכויות באיגוד אינו כשווי המקרקעין
מאת דר' אברהם אלתר
בתקדים שניתן באפריל 2004, בועדת ערר שליד בית משפט מחוזי בת"א, נפסק כי שווי זכויות באיגוד מקרקעין המשקפים זכות לקבלת כ-1.46 יחידות דיור בגוש הגדול (בבניין שבו עתידות להיבנות 26 יח"ד) הינו כ-45,000$ בהתאם לתמורה החוזית, ולא כטענת מס שבח 162,000$...
תכנוני מס בפירוק איגוד מקרקעין - לפי החוק החדש (א')
מאת דר' אברהם אלתר
החוק החדש בפירוקים אמור היה לסגור פרצות, אך פתח פרצות חדשות וגדולות יותר. בהרצאה מאלפת בנושא שנשא צבי פרידמן בלשכת רו"ח, הוא סוקר מספר פרצות אותן נביא להלן.
קומבינציה ללא מס - כיצד
מאת דר' אברהם אלתר
הקצאה באיגוד מקרקעין ברוב המקרים, אינה מהווה אירוע מס, אך דורשת דיווח למס שבח (תוך 30 יום) ולמס הכנסה (1214) ולפיכך, למעט הדיווח, אין היא גוררת חיוב במס.
מוסף נדלן - מיסוי ומשפט כותרת ראשית: קרנות נדלן - האמת שמאחורי הסעיף
מאת דר' אברהם אלתר
במהלך יולי 2005 אושרה הצעת החוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מספר 147) (להלן: "תיקון 147"), יסודו של התיקון בדו"ח ועדת קפוטא ? מצא. הצעת החקיקה המקורית לייסוד קרנות נדל"ן מקורה בדו"ח ועדת אשר, שמונתה ע"י רשות ני"ע ונציבות מס הכנסה.
מוסף נדלן - מיסוי ומשפט כותרת ראשית: ביטול 10 אחוז מס בפרוק
מאת דר' אברהם אלתר
סעיף 71א לחוק מיסוי מקרקעין, שנחקק בתיקון 55 משנת 2005 מטרתו הינה מיסוי "רווח נוסף" (רווח ראוי לחלוקה, להלן: "רר"ל") בעת מכירה עתידית של המקרקעין ע"י בעל המניות, שקיבל המקרקעין בפטור ממס בעת פרוק האיגוד לפי סעיף 71 לחוק.
